2010年5月25日,我應不動產代銷經紀公會之邀,前往演講「登錄成交案件資訊法源依據」。

由於近日不動產市場交易熱絡,特別是台北市之房價飆漲,某建商甚至喊出未來可能一坪新台幣三百萬元之高價,此舉引起央行總裁彭淮南之關注,並出面批評房價有炒作之嫌;而新北市於升格後,房價目前亦已持續攀升。行政院研考會舉辦之十大民怨網路票選活動,於民國98年11月29日結束,網站列出的十五項民怨中,都會地區房價過高成為民怨之首,另無殼蝸牛聯盟亦一再以行動抗議高房價,因而督促政府應採取積極之作為抑制房價。

因不動產交易資訊是否公開透明攸關不動產交易市場的正常發展,是以使交易資訊公開透明,亦屬政府極力推動的政策之一。例如:內政部於民國98年10月30日公告修正「預售屋買賣契約書範本」暨「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」;前者自公告日即起生效,而後者則於民國99年5月1日生效,其中「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」具有強行之效力,其修正之重點包括主建物、附屬建物、共有部分應分別計價、改採「主建物比」之概念、契約審閱期、房屋面積誤差原則均應找補..等,其中關於主建物、附屬建物、共有部分應分別計價之立法目的即為使不動產交易資訊公開透明。

另方面,政府為促進「房價」資訊透明化,由內政部研擬將成交案件資訊登錄至政府的不動產資訊系統,並計畫「有條件開放」給消費者及不動產相關產業共享。因而內政部提出《不動產經紀業管理條例》第四章「業務及責任」中增訂不動產經紀業登錄成交案件資訊之修正草案,由此可知上開《不動產經紀業管理條例》草案通過後,將成為「登錄成交案件資訊」之主要法源依據。

一、現行《不動產經紀業管理條例》關於不動產交易資訊之規範:
(一)《不動產經紀業管理條例》第1條:「為管理不動產經紀業 (以下簡稱經紀業) ,建立不動產交易秩序,保障交易者權益,促進不動產交易市場健全發展,特制定本條例。」。
(二)《不動產經紀業管理條例》第20條:「經營仲介業務者應揭示報酬標準及收取方式於營業處所明顯之處。」。
(三)《不動產經紀業管理條例》第21條:「經紀業與委託人簽訂委託契約書後,方得刊登廣告及銷售。前項廣告及銷售內容,應與事實相符,並註明經紀業名稱。廣告及銷售內容與事實不符者,應負損害賠償責任。」。
(四)《不動產經紀業管理條例》第25條:「經紀人員對於因業務知悉或持有之他人秘密,不得無故洩漏。」。
(五)《不動產經紀業管理條例》第29條第1項第1款及第2項:「經紀業違反本條例者,依下列規定處罰之:一、違反第十二條、第十八條、第二十條或第二十七條規定者,經主管機關限期改正而未改正者,處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰。經紀業經依前項第一款或第二款處罰並限期改正而未改正者,應連續處罰。」。

二、中國大陸之相關規定:
大陸《城市房地產管理法》第34條規定:「Ⅰ、國家實行房地產成交價格申報制度。Ⅱ、房地產權利人轉讓房地產,應當向縣級以上地方人民政府規定的部門如實申報成交價,不得瞞報或作不實的申報。」

三、《不動產經紀業管理條例》部份條文修正草案對照表

 修正條文

 現行條文

 說明

第二十一條之一
經紀業應將每月成交案件價格與內容等資料於次月送交中央主管機關,建立房地產資訊系統。  

  一、本條新增。
二、強制經紀業者將不動產交易價格與內容送交中央主管機關登記,以利民眾查詢。
 第二十九條
經紀業違反本條例者,依下列規定處罰之:
一、違反第十二條、第十八條、第二十條或第二十七條規定者,經主管機關限期改正而未改正者,處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰。
二、違反第七條第六項、第十一條、第十七條、第十九條第一項、第二十一條第一項、第二項、第二十一條之一或第二十二條第一項規定者,處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰。
三、違反第七條第三項、第四項或第八條第四項者,應予停止營業處分,其期間至補足營業保證金為止。但停止營業期間達一年者,應廢止其許可。
經紀業經依前項第一款或第二款處罰並限期改正而未改正者,應連續處罰。 

 第二十九條
經紀業違反本條例者,依下列規定處罰之:
一、違反第十二條、第十八條、第二十條或第二十七條規定者,經主管機關限期改正而未改正者,處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰。
二、違反第七條第六項、第十一條、第十七條、第十九條第一項、第二十一條第一項、第二項或第二十二條第一項規定者,處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰。
三、違反第七條第三項、第四項或第八條第四項者,應予停止營業處分,其期間至補足營業保證金為止。但停止營業期間達一年者,應廢止其許可。
經紀業經依前項第一款或第二款處罰並限期改正而未改正者,應連續處罰。 為了避免業者拒絕提供交易資訊,增訂第二十一條之一處罰規則。

 


四、內政部初步規劃「登錄成交案件資訊」之具體作法如下:
(一)登錄對象:仲介經紀業、代銷經紀業。
(二)登錄時機:
1、仲介經紀業:(1)買賣案件:應於買賣移轉登記完畢後30日內辦理登錄(不含簽約後違約而未完成買賣移轉登記之案件)。(2)租賃案件:應於當事人簽訂租賃契約書後30日內辦理登錄。
2、代銷經紀業:應於委託代銷契約屆滿30日內辦理登錄,其中買賣移轉登記尚未完畢者,應俟登記完畢後30日內辦理登錄。
(三)受理登記機關:中央主管機關(內政部)或其委託之機關(購)、團體。
(四)登錄方式:由受理單位建立不動產資訊系統,授予合法經紀業者會員帳號及密碼,利用網路方式登錄成交案件資訊。
(五)登錄內容:房地標示(地號及建號)、建物類型或用途、土地使用分區、總樓層數、移轉層次、登錄業者……等。
(六)資訊公開內容:基於公示原則(參考土地登記及地價電子資料第二類謄本),揭露民間不動產租售、抵押、投資及政府施政參考之必要資料項目,並隱匿部分門牌資料(例如建物門牌號碼或樓層別)及當事人基本資料,以兼顧經紀業營業秘密及消費者隱私。
(七)配套措施:經紀業因登錄不實或隱匿未登錄者,依《不動產經紀業管理條例》修正草案第40條第1項規定處罰之(即限期改正,屆期不改正,處新台幣3萬元以上15萬元以下罰鍰)。
(八)其他事項:有關交易資訊登錄、公開或提供類別、內容、收費費額等實務執行細節,由中央主管機關另訂辦法規範之。

五、「登錄成交案件資訊」有無侵犯隱私權之虞?
(一)《憲法》之相關規定:
第22條:「凡人民之其他自由及權利,不妨害社會秩序公共利益者,均受憲法之保障。」
(二)《電腦處理個人資料保護法》之相關規定:
1、第6條:「個人資料之蒐集或利用,應尊重當事人之權益,依誠實及信用方法為之,不得逾越特定目的之必要範圍。」。
2、第7條:「公務機關對個人資料之蒐集或電腦處理,非有特定目的,並符合左列情形之一者,不得為之:一、於法令規定職掌必要範圍內者。二、經當事人書面同意者。三、對當事人權益無侵害之虞者。」。
3、第18條:「非公務機關對個人資料之蒐集或電腦處理,非有特定目的,並符合左列情形之一者,不得為之:一、經當事人書面同意者。二、與當事人有契約或類似契約之關係而對當事人權益無侵害之虞者。三、已公開之資料且無害於當事人之重大利益者。四、為學術研究而有必要且無害於當事人之重大利益者。五、依本法第三條第七款第二目有關之法規及其他法律有特別規定者。」。
(三)大法官第603號解釋文:
「維護人性尊嚴與尊重人格自由發展,乃自由民主憲政秩序之核心價值。隱私權雖非憲法明文列舉之權利,惟基於人性尊嚴與個人主體性之維護及人格發展之完整,並為保障個人生活私密領域免於他人侵擾及個人資料之自主控制,隱私權乃為不可或缺之基本權利,而受憲法第二十二條所保障(本院釋字第五八五號解釋參照)。其中就個人自主控制個人資料之資訊隱私權而言,乃保障人民決定是否揭露其個人資料、及在何種範圍內、於何時、以何種方式、向何人揭露之決定權,並保障人民對其個人資料之使用有知悉與控制權及資料記載錯誤之更正權。惟憲法對資訊隱私權之保障並非絕對,國家得於符合憲法第二十三條規定意旨之範圍內,以法律明確規定對之予以適當之限制。
指紋乃重要之個人資訊,個人對其指紋資訊之自主控制,受資訊隱私權之保障。而國民身分證發給與否,則直接影響人民基本權利之行使。戶籍法第八條第二項規定:依前項請領國民身分證,應捺指紋並錄存。但未滿十四歲請領者,不予捺指紋,俟年滿十四歲時,應補捺指紋並錄存。第三項規定:請領國民身分證,不依前項規定捺指紋者,不予發給。對於未依規定捺指紋者,拒絕發給國民身分證,形同強制按捺並錄存指紋,以作為核發國民身分證之要件,其目的為何,戶籍法未設明文規定,於憲法保障人民資訊隱私權之意旨已有未合。縱用以達到國民身分證之防偽、防止冒領、冒用、辨識路倒病人、迷途失智者、無名屍體等目的而言,亦屬損益失衡、手段過當,不符比例原則之要求。戶籍法第八條第二項、第三項強制人民按捺指紋並予錄存否則不予發給國民身分證之規定,與憲法第二十二條、第二十三條規定之意旨不符,應自本解釋公布之日起不再適用。至依據戶籍法其他相關規定換發國民身分證之作業,仍得繼續進行,自不待言。
國家基於特定重大公益之目的而有大規模蒐集、錄存人民指紋、並有建立資料庫儲存之必要者,則應以法律明定其蒐集之目的,其蒐集應與重大公益目的之達成,具有密切之必要性與關聯性,並應明文禁止法定目的外之使用。主管機關尤應配合當代科技發展,運用足以確保資訊正確及安全之方式為之,並對所蒐集之指紋檔案採取組織上與程序上必要之防護措施,以符憲法保障人民資訊隱私權之本旨。」。
(四)法務部民國92年8月29日法律字第 0920035652號函釋。 
   
六、「登錄成交案件資訊」有無侵犯營業秘密之虞?此之立法有無違反「比例原則」?
(一)《不動產經紀業管理條例》相關條文:
第25條:「經紀人員對於因業務知悉或持有之他人秘密,不得無故洩漏。」。
(二)《營業秘密法》相關條文:
1、第2條:「本法所稱營業秘密,係指方法、技術、製程、配方、程式、設計或其他可用於生產、銷售或經營之資訊,而符合左列要件者:一、非一般涉及該類資訊之人所知者。二、因其秘密性而具有實際或潛在之經濟價值者。三、所有人已採取合理之保密措施者。」。
2、第3條:「受雇人於職務上研究或開發之營業秘密,歸雇用人所有。但契約另有約定者,從其約定。受雇人於非職務上研究或開發之營業秘密,歸受雇人所有。但其營業秘密係利用雇用人之資源或經驗者,雇用人得於支付合理報酬後,於該事業使用其營業秘密。」。
3、第10條:「有左列情形之一者,為侵害營業秘密。一、以不正當方法取得營業秘密者。二、知悉或因重大過失而不知其為前款之營業秘密,而取得、使用或洩漏者。三、取得營業秘密後,知悉或因重大過失而不知其為第一款之營業秘密,而使用或洩漏者。四、因法律行為取得營業秘密,而以不正當方法使用或洩漏者。五、依法令有守營業秘密之義務,而使用或無故洩漏者。前項所稱之不正當方法,係指竊盜、詐欺、脅迫、賄賂、擅自重製、違反保密義務、引誘他人違反其保密義務或其他類似方法。」。
(三)《憲法》第23條:「以上各條列舉之自由權利,除為防止妨礙他人自由、避免緊急危難、維持社會秩序或增進公共利益所必要者外,不得以法律限制之。」。

七、唯獨對「經紀業」強行要求登錄成交案件資訊有無違反《憲法》第7條之「平等原則」?
  
八、結語

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