2010年9月5日下午3時30分,我應泰山鄉公所之邀出席「公寓大廈管理委員法律研討會」。



宋鄉長介紹我之後,我即進行兩小時演講,演講之後與會者提出許多法律問題。



他們所提出的法律問題,包括:
1.共同部分管理維護;
2.管理委員的法律責任;
3.漏水的保固問題;
4.停車位的違規停車。

礙於時間,無法全部回覆,有部分問題我將在Blog上回覆,俾便管委會運用!



更多照片請見:http://www.wretch.cc/album/album.php?id=cplawyer&book=27&page=1

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現場提問:(未回覆)

1.      住戶有無權利貼公告?是否要經管委會同意?

2.      後陽台於鐵窗內加裝擋雨窗,是否屬於違建?本棟二樓後露台鐵鋁(非密封式)是否應拆除?

3.      住戶梯間放鞋櫃或雜物,是否有法條可提出罰鍰或警告?

4.      委員資格於住戶規約中條文前後矛盾,應如何認定其資格?

5.      本社區出口騎樓與隔壁社區鐵門相鄰,因隔壁社區晚班保全上班時,將小型貨車停在鐵門前方騎樓(沒有上方天花板),因擋住視線常使本區從出口駛出的車輛,常發生車禍要如何處理?

6.      欣泰瓦斯作定期檢修,使住戶花錢更換設備。住戶可否要求保全不准他們進來?

7.      如社區無自來水設施,管委會用山泉水接水,如住戶無繳管理費可否有供水的權利?

8.      頂樓是共有,是否頂樓滲水做防水工程費用,由管委會負擔?

9.      停車格內堆放雜物或漏機油可否強行處裡?停車格外公用區域停放之汽車、機車,保全可否移車或上鎖?

10.  區分所有權人第二次會議,是否有權決議重大議題?(如:管理費的調整,重大修繕…..

11.  社區規定如前屋主未繳管理費,購屋者得代為繳納是否可行?

12.  未繳管理費,管理委員是否有權關閉門禁卡,或電梯管制卡,是否合法?

13.  住戶或訪客任意停放或佔用他人車位,能否上鎖或處以罰款?如果不行又該如何處理?

14.  何謂惡鄰條款,其處理方式為何?才合於規定,能否訂立規約約束?

15.  住戶於停車格內,堆放雜物是否合法?有無相關法令可以遵循處理?

16.  建商點交新社區,管理委員會可否要求建商,先將社區基金交付管理委員會,以利運作。

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現場提問:(已回覆)
2010年9/5日泰山鄉公所演講

1. 社區周邊(30公尺內)有新建案施工中,是否有權利請求因施工噪音等問題給予對社區之賠償責任?如是,應由誰為賠償請求權人?

2. 關於公共基金之繳納為區分所有權人為之,但如此建物因買賣有不同之所有權人,是每次新所有權人即需繳納一次共同基金嗎?

3. 現任管委會是否完全承接前任委員行為之法律責任,前任管理委員會所決議作成之設施(如:樓梯間設置鐵門等,違反防火法規之物),後續接管之管委會,是否有承受該違規事實之責任?(如某天發生火警,造成人員財物損失時,現任管委會所有權人,是否要負起法律責任呢?)

4. 本管委會希望將一樓的騎樓空間空出,要求汽機車退出騎樓,但是一樓的騎樓產權屬於一樓的,一樓的所有權人不願意配合,而一樓後方又有空地,全被一樓的所有權人蓋違建,請問管委會有何權限處理?

5. 本大樓地下室有台電的變電所,如鄰近的大樓電力都得從本大樓的地下室變電所送出,而變電所有4至5坪大,請問本管委會該如何對電台提出,如電費方面或提出付給本管理委員會之費用?

6. 建商針對社區建物,於交接時訂定漏水保固期限,於期限期滿時,因尚有多處設施未完成漏水修復,管委會於屆滿前詳列各漏水地點與狀況,發文建商改善,現已逾保固期限,請問社區尚有向建商要求改善之權利嗎?

7.主委非區分所有權人,該如何召開區權人會議?

8.管委會可否依區權會議決議執行鎖車(違規停車)、處理私人堆積物、拒收垃圾……等事項?

9.樓梯間堆放鞋櫃、雜物、危害安全,若有事故,管委會或主委是否要負責?

10. 管委會若將舊有檔案資料丟棄或銷毀,住戶該如何處理?

11. 未領有「公寓大夏管理證照」的保全公司,可以和社區簽約,派遣總幹事管理社區嗎?未領照而在社區派遣總幹事的保全公司,縣政府可以處罰嗎?

12. 寄發存證信函而對方不收,或地址不明收不到,仍是有效的催告嗎?可以進一步申請「支付命令」嗎?要向法院申請強制執行,才算完成管委會的責任嗎?積欠管理費的住戶,管委會要以何種法條提起民事告訴?

13. 惡鄰條款要如何實施?可以住戶大會決議方式驅逐一些不守規約的住戶嗎?不繳管理費的住戶,房子賣掉後,管委會有權阻止他搬家嗎?

14. 住戶規約可以規定樓梯間不准放置鞋櫃或鞋子嗎?並制定罰則嗎?可限制機車停放的數量嗎?或住戶規約可以規定准予放置鞋櫃或鞋子嗎?

15. 公寓大廈管理委員會或簽約之保全公司,所雇用之警衛因指揮住戶車輛進出道路,攔路所造成行駛中之車輛跌倒受傷,請問法律歸屬為何?管委會或保全公司有無連帶賠償責任?

16. 建商在未成立管理委員會時,逕行將裝潢保證金退回住戶,導致違規住戶裝置後凸窗,管委會發函給建商,但建商仍置之不理。

17. 社區已兩年未點交,建商第二年仍不負責,發函無回應要如何處理?也發函縣政府、縣政府信箱、縣政府回覆:只行文給建商,要建商負起起造人責任,配合管委會點交,但建商到目前(一個月)仍置之不理,發函也無用,請問要如何處理?

18.  梯銷售合約載明12人,社區蓋好電梯後,電梯卻載明11人,請問要如何處理?要怎樣索賠,(用管委會名義,還是所有權人呢?)若區分所有權會議,逾半同意以24個同意索賠,但建商發函說,點交後才匯到管理費運作基金,住戶不願意點交後才給,要反悔請問要如何處理?

19. 社區未依建築法規定,完工並發使照給建商,請問要如何處理?(地下室水箱,未依建築法規定,需離地、防火逃生門, 未依建築法規定,設置門崁,用管委會名義?用區分所有權人名義?)

20. 社區車道鐵捲門設計不當,無法在兩天修繕,發函給建商,建商也置之不理,建商回覆說:本公司依照建築法規定,給防火材質車道鐵捲門,故無法再做另一車道鐵捲門,請問要如何處理?

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李永然律師 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()