永遠自然─李永然律師部落格

1.      住戶有無權利貼公告?是否要經管委會同意?

2.      後陽台於鐵窗內加裝擋雨窗,是否屬於違建?本棟二樓後露台鐵鋁（非密封式）是否應拆除?

3.      住戶梯間放鞋櫃或雜物,是否有法條可提出罰鍰或警告?

4.      委員資格於住戶規約中條文前後矛盾,應如何認定其資格?

5.      本社區出口騎樓與隔壁社區鐵門相鄰,因隔壁社區晚班保全上班時,將小型貨車停在鐵門前方騎樓（沒有上方天花板）,因擋住視線常使本區從出口駛出的車輛,常發生車禍要如何處理?

6.      欣泰瓦斯作定期檢修,使住戶花錢更換設備。住戶可否要求保全不准他們進來?

7.      如社區無自來水設施,管委會用山泉水接水,如住戶無繳管理費可否有供水的權利?

8.      頂樓是共有,是否頂樓滲水做防水工程費用,由管委會負擔?

9.      停車格內堆放雜物或漏機油可否強行處裡?停車格外公用區域停放之汽車、機車,保全可否移車或上鎖?

10.  區分所有權人第二次會議,是否有權決議重大議題?（如:管理費的調整,重大修繕…..）

11.  社區規定如前屋主未繳管理費,購屋者得代為繳納是否可行?

12.  未繳管理費,管理委員是否有權關閉門禁卡,或電梯管制卡,是否合法?

13.  住戶或訪客任意停放或佔用他人車位,能否上鎖或處以罰款?如果不行又該如何處理?

14.  何謂惡鄰條款,其處理方式為何?才合於規定,能否訂立規約約束?

15.  住戶於停車格內,堆放雜物是否合法?有無相關法令可以遵循處理?

16.  建商點交新社區,管理委員會可否要求建商,先將社區基金交付管理委員會,以利運作。

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現場提問：（已回覆）
2010年9/5日泰山鄉公所演講

1. 社區周邊（30公尺內）有新建案施工中，是否有權利請求因施工噪音等問題給予對社區之賠償責任？如是，應由誰為賠償請求權人？

2. 關於公共基金之繳納為區分所有權人為之，但如此建物因買賣有不同之所有權人，是每次新所有權人即需繳納一次共同基金嗎？

3. 現任管委會是否完全承接前任委員行為之法律責任，前任管理委員會所決議作成之設施（如：樓梯間設置鐵門等，違反防火法規之物），後續接管之管委會，是否有承受該違規事實之責任？（如某天發生火警，造成人員財物損失時，現任管委會所有權人，是否要負起法律責任呢？）

4. 本管委會希望將一樓的騎樓空間空出，要求汽機車退出騎樓，但是一樓的騎樓產權屬於一樓的，一樓的所有權人不願意配合，而一樓後方又有空地，全被一樓的所有權人蓋違建，請問管委會有何權限處理？

5. 本大樓地下室有台電的變電所，如鄰近的大樓電力都得從本大樓的地下室變電所送出，而變電所有4至5坪大，請問本管委會該如何對電台提出，如電費方面或提出付給本管理委員會之費用？

6. 建商針對社區建物，於交接時訂定漏水保固期限，於期限期滿時，因尚有多處設施未完成漏水修復，管委會於屆滿前詳列各漏水地點與狀況，發文建商改善，現已逾保固期限，請問社區尚有向建商要求改善之權利嗎？

7.主委非區分所有權人，該如何召開區權人會議？

8.管委會可否依區權會議決議執行鎖車（違規停車）、處理私人堆積物、拒收垃圾……等事項？

9.樓梯間堆放鞋櫃、雜物、危害安全，若有事故，管委會或主委是否要負責？

10. 管委會若將舊有檔案資料丟棄或銷毀，住戶該如何處理？

11. 未領有「公寓大夏管理證照」的保全公司，可以和社區簽約，派遣總幹事管理社區嗎？未領照而在社區派遣總幹事的保全公司，縣政府可以處罰嗎？

12. 寄發存證信函而對方不收，或地址不明收不到，仍是有效的催告嗎？可以進一步申請「支付命令」嗎？要向法院申請強制執行，才算完成管委會的責任嗎？積欠管理費的住戶，管委會要以何種法條提起民事告訴？

13. 惡鄰條款要如何實施？可以住戶大會決議方式驅逐一些不守規約的住戶嗎？不繳管理費的住戶，房子賣掉後，管委會有權阻止他搬家嗎？

14. 住戶規約可以規定樓梯間不准放置鞋櫃或鞋子嗎？並制定罰則嗎？可限制機車停放的數量嗎？或住戶規約可以規定准予放置鞋櫃或鞋子嗎？

15. 公寓大廈管理委員會或簽約之保全公司，所雇用之警衛因指揮住戶車輛進出道路，攔路所造成行駛中之車輛跌倒受傷，請問法律歸屬為何？管委會或保全公司有無連帶賠償責任？

16. 建商在未成立管理委員會時，逕行將裝潢保證金退回住戶，導致違規住戶裝置後凸窗，管委會發函給建商，但建商仍置之不理。

17. 社區已兩年未點交，建商第二年仍不負責，發函無回應要如何處理？也發函縣政府、縣政府信箱、縣政府回覆：只行文給建商，要建商負起起造人責任，配合管委會點交，但建商到目前（一個月）仍置之不理，發函也無用，請問要如何處理？

18.  梯銷售合約載明12人，社區蓋好電梯後，電梯卻載明11人，請問要如何處理？要怎樣索賠，（用管委會名義，還是所有權人呢？）若區分所有權會議，逾半同意以24個同意索賠，但建商發函說，點交後才匯到管理費運作基金，住戶不願意點交後才給，要反悔請問要如何處理？

19. 社區未依建築法規定，完工並發使照給建商，請問要如何處理？（地下室水箱，未依建築法規定，需離地、防火逃生門， 未依建築法規定，設置門崁，用管委會名義？用區分所有權人名義？）

20. 社區車道鐵捲門設計不當，無法在兩天修繕，發函給建商，建商也置之不理，建商回覆說：本公司依照建築法規定，給防火材質車道鐵捲門，故無法再做另一車道鐵捲門，請問要如何處理？