日前行政院消保會研擬出「強制執行預售屋履約保證方案」,預計於民國100年2月實施,也就是未來建商於銷售預售屋前,須先行向主管機關提出合理「預售屋履約保證方案」,待主管機關審核同意,始能對外銷售。

履約保證方案有下列四種:一、價金返還;二、價金信託;三、同業連帶擔保;四、公會連帶保證。建商須選擇其中之一,始得符合規定銷售預售屋。

以「價金返還」來說,若建商選擇此方案,須將購屋者預收工程款預留於銀行專戶內,不得動支支應建案,如此一來,建商需有良好之財務結構,否則此方案對建商籌措興建資金將造成困難,興建房屋完工與否恐增變數;除非交付完工保證,或者保障交屋之建經公司作興建中保證完工管理。

以「價金信託」來說,目前相當廣泛之建案皆已交付信託管理,並受受託機構要求,預收價金必須交付信託專戶並專款專用,一般建案已施行此方案,惟其潛在問題為:是否有配套續建保證?雖然目前信託受託機構仍以「續建機制」代替,唯其仍為一需經評估之「機制」,恐亦不能保證完工,「價金信託」是否亦能保障購屋者,此一灰色地帶亟需一得以協助作保障交屋管理之建經公司彌補分工制度上之不完整。

另以「同業連帶擔保」及「公會連帶保證」來看,其亦需配套其他單位並經審核其承接擔保責任之條件,故有需經評估始得施行之種種問題。因公會及同業各有其職及建案進行,若進行保證,恐增加公會或同業未來財政的困難或籌措資金完成他案之連帶擔保之負擔,屆時又得面臨需求其他新增法令或制度再補其缺憾或不足之現象。

如何在建築業、金融機構、預售購屋者間找到一個平衡點,讓建築業資金充足、順利完工,金融機構收回借款,預售購屋者獲得相當保障、房屋品質得以受到監督?這確實需要一個專業的機制或方案,若無實務上操作建案的經驗、價金返還配置充足的財務結構、專業的建築管理機構協助以及最重要的保障交屋完工驗收機制,將有潛在制度配套不完整之風險。

此次行政院消保會所建議擬定的另一預售屋履約方案,是完工保留款,購屋者可保留一定比例,促建商未來交屋後一年內或一定期限內提供品質保證及維護。此一政策實施,即需委託有專業查驗完工房屋或興建中結構安全認證的專業建經公司予以過程監督及完工點交,以協助出資者與消費大眾,屆時預售屋購屋者想必是歡欣雀躍,然建築業恐將怨聲載道;只能祈願未來齊聚眾人之見地、匯集專業之長才,解決此一廣大預售屋購屋群眾、年推案量千億市場之潛在問題。

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