文◎李廷鈞(永然文化出版公司採訪助理)

聯合報與永然文化公司於元月27日下午2時假聯合報共同舉行一回饋消費者的免費演講。由永然聯合法律事務所李永然、溫藝玲律師共同演講「預售屋買賣糾紛與解決之道」。
他們於演講中提到:隨著近年來不動產交易市場熱絡,建商紛紛推出「預售屋」的產品,預售屋有不必一次付款的優點,但往往也衍生出許多法律糾紛,令購屋消費者相當傷腦筋。因此購買預售屋前對於常見的法律糾紛問題不可不先有一定程度的了解,尤其是《民法》買賣契約、《消費者保護法》及《公平交易法》的規定更應該要有所認識。
常見的預售屋買賣糾紛比方說「預售屋買賣定型化契約」對消費者應有5日以上之審閱權、廣告的性質、簽約的當事人、開工時點的認定、停車位應有的面積、違約金可否請求酌減等等問題都相當的重要。依照《消費者保護法》第11條之1規定,企業經營者與消費者訂立「定型化契約」前,應有30日以內之合理期間,供消費者審閱全部條款內容。違反該規定,其條款不構成契約之內容,但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。換言之,企業經營者若違反者,不得以該條款來拘束消費者,但消費者仍得主張該條款為契約內容之一。
另外,「預售屋買賣契約」是「債權契約」,因為債權具有相對性,只能向特定人請求作為或不作為,因此消費者必須弄清楚與自己簽約的相對人是誰,公司在《民法》上屬於「法人」,是一個獨立的權利主體,弄清楚自己與誰簽約才能保障自己的權益。
此外,開工、取得使用執照、交屋等等時點的認定也很重要,通常預售屋買賣契約中就有明定,如果建商在買賣契約中將定型化預售買賣契約公告應記載事項中的「取得」使用執照等文字,改為「申請」使用執照,依《消費者保護法》是無效的。最後,依照「建築技術規則」設計施工編的規定,停車位的大小應該最少寬度要有2.25公尺,而長度至少要有5.75公尺,如車位太小,致影響物之通常效用,買方可以向賣方請求物之瑕疵擔保(《民法》第354條、第359條)。
此外,購買預售屋者如認受詐欺,可依《民法》第92條之規定撤銷表示契約的意思表示,若認為業者之行為該當《刑法》第339條「詐欺罪」的犯罪構成要件,則可向檢察官提出刑事告訴。此外若有損害,還可透過《民法》、《消費者保護法》的規定向企業經營者求償。
另外值得一提的是今年五月一日起將實施「預售屋履約保證機制」,依據預售屋履約保證機制,消費者有兩種履約保證方式可選擇,包括內政部同意的「不動產開發信託」方式,或其他替代性履約保證方式,包括「價金返還」或「價金信託」、「同業連帶擔保」、「公會連帶保證」等等。其中應屬「價金返還」與「價金」信託最具實益。「價金返還」指的是由建商與金融機構簽訂保證契約,建商若未能如期交屋,將由金融機構返還消費者已繳納的價金。因此消費者至少可以拿回已付出去的錢。「價金信託」則是指由建商將消費者支付的預售屋價金,交由金融機構信託,受託機構在信託存續期間,按「信託契約」約定辦理工程款支付、繳納各項稅費等資金控管,避免建設公司拿錢再去做其他投資。
這場演講,現場座無虛席,聽眾隨即熱烈地提出10餘個問題,李永然律師也耐心地逐一回答,相信不論建築業者或消費者均可從這場演講中獲得「交易安全」的智慧!

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