2011年3月30日下午2時,聯合報免費法律講座由我及永然聯合法律事務所同仁吳任偉律師一同主講,主題為「確保不動產法拍權益之道」。

不動產議題在政府許多政策施行下,已成為現在國人相當關切的議題,與自身權益息息相關!我與吳任偉律師在演講中,即針對不動產法拍作相關講解,並一一回答現場民眾提問。

內容大綱為:

壹、前言

貳、數人如何合作投標?

參、投標前的準備工作與注意事項
一、蒐集法拍資訊
二、仔細閱讀法院公告內容以及查閱法院的查封筆錄
三、實地勘查
四、確實核對資料與文件

肆、投標程序的撤銷與無效
一、拍賣程序之撤銷
二、無效的投標程序
三「流標」與「撤回投標」?

伍、如何順利點交及排除占用

陸、其他常見糾紛案例
一、數宗不動產合併拍賣,其拍賣最低總價額為500萬元,如甲原擬以520萬元之總價額投標,卻於投標書誤載為52萬元,致與其每宗價額之合計數 (應為520萬元) 不符,設乙同時以總價額510萬元之次高標投標,問執行法應如何處理?
二、若買到有瑕疵的房屋,有什麼權利可以主張?
三、若買到違章建築該怎麼辦?
四、查封建物時未發現債務人有出租情形,故拍賣公告皆以「拍定後點交」為拍賣條件。至拍定後,始有第三人出面主張其於查封前,即基於租賃關係占有系爭拍賣標的物 (經執行法院形式審查,該租賃關係於抵押權設定後,查封前成立)。此時,拍定人可否聲請點交?
五、債務人甲於90年1月1日將其所有之不動產出租給乙,租期10年,未經公證。其後甲於92年間向債權人丙借款,並將該不動產設定抵押權與丙。嗣清償期屆至,甲未能清償借款,丙乃聲請拍賣該抵押物裁定,並聲請強制執行。該不動產因有租賃關係存在,執行法院乃於第一次拍賣公告記載拍定後不點交。拍賣後無人應買,債權人丙以該租賃關係影響其抵押權之行使為由(假設第二次拍賣之減價已不足抵押權所擔保之債權),聲請執行法院除去該租賃權,並於拍賣公告記載拍定後得點交,執行法院應否准許?
六、拍賣公告載明『第三人佔用中,拍定後不點交』,若拍定後第三人自動搬離,但第四人另行佔用,拍定人聲請點交,應否准許?
七、執行法院執行債務人所有A地應有部分二分之一,於拍定後,漏未通知共有人甲行使優先承買權。惟共有人甲經由拍定人之通知而知悉拍定條件,則共有人甲於知悉拍定條件逾 10 日後,能否再行主張優先承買權?
八、執行法院就拍賣標的之優先承買權已於拍賣公告記載,嗣某甲得標,執行法院乃通知優先承買權人乙行使權利,經乙表示願優先承買,惟拍定人甲否認乙有優先承買權:(一)乙未繳足價金前,甲即向執行法院表示已對乙提起確認優先承買權不存在之訴,請求執行法院俟該項確認優先承買權存否之訴判決確定後再繼續強制執行之程序,執行法院應如何處理?(二)乙雖已繳足價金,惟執行法院尚未核發權利移轉證書,甲即向執行法院表示已對乙提起確認優先承買權不存在之訴,請求執行法院俟該項確認優先承買權存否之訴判決確定後再繼續強制執行之程序,執行法院應如何處理?
九、執行法院通知共有人於文到十日內陳明是否願以拍定價格優先購買債務人之土地,共有人未於期限內行使優先購買權,嗣後可否再向執行法院聲明行使優先購買權?
十、拍定人對於債務人欠繳之大樓公共基金、管理費等,是否有繳納之義務?
十一、若被法院宣布廢標,投標人應如何救濟?

柒、結語

◎現場提問:
1.借款(貸款)之連帶保證人(債務人),可否投標自己遭假扣押之法拍房子?

2.投標除押標金外,應籌多少百分比的資金?

3.我母親未成年時,外公有留塊地給她和大姨,外婆再嫁後,要求我母親去蓋章將外公分給她的土地過戶給外公之弟。前幾年,外婆說一人分10萬,遺產就不能過問,母親覺得不合理,請問外婆去世時,我母親還有權利分財產嗎?

4.標購共有地,是否持分比例較低者較不利投標,未來要分割時是否較不利?

5.如何評估是否要進行共有地之投標?

6.由代拍公司法拍到遺產屋,交由遺產法定保管人(一法院指定律師)保管,產權移轉時發現到該保管律師沒去辦理免稅證明,追了一個月才追到人,拿到文件,還被收5千元費用。請問程序上有保瑕疵?該收費理由合理嗎?未來若遇到類似遺產屋該如何預先知道是否有辦好這類文件?

7.法拍屋投資運作是否在奢侈稅管制範圍內?

8.法院筆錄註明為空屋點交,但屋內卻有許多遺留物,是否需申請點交?

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