經紀人員的疏失行為,仲介公司是否要連帶負責?

文◎李永然律師

問題:甲在旺旺房屋仲介公司服務,乙委託旺旺房屋仲介公司出售房子,並由甲提供服務,該房子存在陽台外推的違章情事,甲卻未詳盡調查,讓買受人丙誤以為無違章而買受。買受之後竟遭報拆違章,丙能否向甲及甲所服務的旺旺房屋仲介公司請求損害賠償?

解析:按經紀人員依《不動產經紀業管理條例》的規定,負有「不得收取差價」、「不動產說明的解說」、「保守業務或他人秘密」、「遵守經紀業倫理規範」等義務;除此之外,另須注意《不動產經紀業管理條例》第26條第1項、第2項的規定,其分別規定:
1、第1項:因可歸責於經紀業的事由不能履行委託契約,致委託人受損害時,由該經紀業負賠償責任。
2、第2項:經紀業因「經紀人員」執行「仲介」或「代銷」業務的「故意」或「過失」致交易相對人受損害時,由該經紀業負賠償責任。
    基於以上規定,經紀業務必約束其經紀人員的業務行為,方不致於遭池魚之殃。上述所謂的「故意」係指對於損害的事由,明知會發生並有意使其發生;「過失」則係指應注意能注意而未注意者(註1)。
    實務上,仲介公司的經紀人員有些對於凶宅或海砂屋未善盡事先調查,致買受人權益受損,買受人也因而追究經紀人員及房仲公司的民事賠償責任(註2)。所以,於本案例而言,經紀人員對於房屋是否有違建情事存在,必須填載於「不動產狀況說明書」,就該事項事先即應進行調查,倘未事先查明,致買受人權益受損,買受人即可依前述《不動產經紀業管理條例》第26條第2項請求民事損害賠償。
    以上說明,供讀者參酌運用(本文作者為永然聯合法律事務所所長、總統府人權諮詢委員)。

註1、參見楊鴻謙等著:不動產經紀法規實務與理論,頁281,一品文化出版社發行,民國94年7月發行。
註2、參閱鍾玉美撰「由法院二則判決兼論不動產業應有之責任與倫理」乙文,載95桃園縣不動產經紀論壇,頁118~125,桃園縣政府發行,民國95年6月第一版。

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