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經紀人員的疏失行為，仲介公司是否要連帶負責？

文◎李永然律師

問題：甲在旺旺房屋仲介公司服務，乙委託旺旺房屋仲介公司出售房子，並由甲提供服務，該房子存在陽台外推的違章情事，甲卻未詳盡調查，讓買受人丙誤以為無違章而買受。買受之後竟遭報拆違章，丙能否向甲及甲所服務的旺旺房屋仲介公司請求損害賠償？

解析：按經紀人員依《不動產經紀業管理條例》的規定，負有「不得收取差價」、「不動產說明的解說」、「保守業務或他人秘密」、「遵守經紀業倫理規範」等義務；除此之外，另須注意《不動產經紀業管理條例》第26條第1項、第2項的規定，其分別規定：
1、第1項：因可歸責於經紀業的事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。
2、第2項：經紀業因「經紀人員」執行「仲介」或「代銷」業務的「故意」或「過失」致交易相對人受損害時，由該經紀業負賠償責任。
    基於以上規定，經紀業務必約束其經紀人員的業務行為，方不致於遭池魚之殃。上述所謂的「故意」係指對於損害的事由，明知會發生並有意使其發生；「過失」則係指應注意能注意而未注意者（註1）。
    實務上，仲介公司的經紀人員有些對於凶宅或海砂屋未善盡事先調查，致買受人權益受損，買受人也因而追究經紀人員及房仲公司的民事賠償責任（註2）。所以，於本案例而言，經紀人員對於房屋是否有違建情事存在，必須填載於「不動產狀況說明書」，就該事項事先即應進行調查，倘未事先查明，致買受人權益受損，買受人即可依前述《不動產經紀業管理條例》第26條第2項請求民事損害賠償。
    以上說明，供讀者參酌運用（本文作者為永然聯合法律事務所所長、總統府人權諮詢委員）。

註1、參見楊鴻謙等著：不動產經紀法規實務與理論，頁281，一品文化出版社發行，民國94年7月發行。
註2、參閱鍾玉美撰「由法院二則判決兼論不動產業應有之責任與倫理」乙文，載95桃園縣不動產經紀論壇，頁118~125，桃園縣政府發行，民國95年6月第一版。

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