建商隱瞞違法夾層,買受人可控告詐欺罪!

李永然律師

問題:阿欣是一位上班族,努力儲錢想買一間預售屋,建商以「挑高三米六」等文字,且搭配夾層屋圖片的廣告,並由售屋小姐向阿欣強調屋內的夾層裝璜是合法。日後交屋遭檢舉並被建管處來函通知,阿欣才知此一屋內的夾層是「違建」,買受人阿欣可以如何依法救濟?

解析:房地產買賣受法律規範,出賣人對於標的物必須向買受人誠實告知,不得刻意隱瞞、誤導,如有運用「詐術」,使買受人陷於錯誤,而交付財物,在《刑法》上將構成《刑法》第339條的「詐欺罪」,法定刑為「五年以下有期徒刑」。
    在《民法》第92條也規定,因被詐欺而為「意思表示」,表意人得撤銷該意思表示。
    就以本案例情形,建商銷售挑高設計,隱瞞室內二次施工違章,使買受人誤以為是合法建築,藉此牟取不法高額利益,因而陷於錯誤的買受人可以追究該出賣人「詐欺取財罪」的「刑事責任」,並撤銷買賣的意思表示,請求回復原狀,返還已付的價金。
台灣高等法院有一96年上易字第1077號判決,判示:「、、內政部對此一營造規範以台(八六)內營字第八六八一一八五三號函:『建築物』可在室內二次施工『隔層』,與建築技術規則所定之『夾層』定義不同,裝修材料需與原來結構體不一,隔層之面積並不得超過樓板面積三分之一者,即可興建『隔層』發布,是此挑高規範已為建築業者所遵循,丙○○、丁○○與戊○○對此亦知之甚詳,但仍為牟取不法高額利益,利用建築規範之夾層、隔層定義對於消費者無法確切瞭解涵意,容易混淆之際,、、以『挑高三米六』、『夾層』等等空間變化想像廣告用語,隱瞞違法之夾層建築方式,誘使消費者購買房屋,消費者不僅在坪數單價上高出許多,購得夾層因不合法而有遭拆除危機、、,而認定被告等共犯「詐欺罪」」。
消費者購屋仍需擦亮眼,方能避免買到「瑕疵屋」而上當受騙。(本文作者為永然聯合法律事務所所長、總統府人權諮詢委員)。

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