根據民國101122日聯合報B1版記者劉峻谷的報導,程老太太以新台幣65萬元買下山坡地上一座落於國有地的「違章建築」養病,買下後雇工後割草整地驚見房屋四周都是墳墓和散落的墓碑,洪姓女屋主提到要求履約付錢;高院認定房子旁有墳墓、墓碑屬「嚴重瑕疵」,程女雖曾看屋但因周遭雜草叢生,的確有不知道草叢內有墳墓的可能性,判決買方程女解除買賣契約有理,屋主即賣方洪女敗訴。

    根據《民法》第354條第1項規定:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少期通常效用或契約預定效用之瑕疵,但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。」違反物之效用或價值瑕疵時,買受人得依《民法》第359條之規定請求「解除契約」或「減少價金」,但依情形解除契約顯失公平者,買受人僅得減少價金,而不得解除契約。因此本案中,買受人程女因為該房屋四周有墳墓,嚴重影響該屋之價值,因此得解除契約,要求回復原狀。

    然而必須注意的是,該解除權依《民法》第356條之規定,買受人應按物之性質,依通程程序從速檢查所受領之物,如發現瑕疵應即通知出賣人,若買受人未檢查或於發現後未通知,則視為「承認其所受領之物」。又該「解除契約請求權」,依《民法》第365條之規定,自買受人依第356條之規定為通知後「六個月」不行駛或自物之交付後經過五年即消滅。本案中的爭點即在於該屋四周有墳墓是否為《民法》第356條所規定之「依通常之檢察不能發見之瑕疵」,法院認為該屋四周雜草叢生無法發現該瑕疵,故判決買受人程女勝訴,得解除契約不必支付價金給洪女。

    筆者認為,雖法院作出如此判決,但不代表相同情形法院或做出同樣判決,上回周杰倫媽媽的官司,法院就認為不構成解約理由。買屋時,還是必須除對房屋的權利狀況及各種瑕疵做完整的調查及檢查,四周的環境也必須仔細觀察,有無「嫌惡設施」(如:殯儀館、納骨塔、高壓電),切勿輕率做決定,才是保障自己權益的不二法門!!

    永然聯合法律事務所李永然律師提醒消費者,買房子一定要做足功課,遇上狀況要謹慎處理,找「證據」,適用「法律」,委任「專業、盡責」的律師,才可讓自己立於不敗之地!

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