永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國104年3月24日蘋果日報A13版記者于靜芳所撰「柯P強拆 北市頂加 買氣掉3成」報導,北市列管的226件違建已全數拆除,大刀闊斧的魄力也讓頂加公寓買氣直落。據台灣房屋統計民國103年第1季至民國104年第1季的北市頂加公寓委售、成交價量變化,民國104年第1季頂加公寓成交量較上季減少逾1成,委售物件也季增10%,單價從新台幣49.8萬元跌至新台幣45.6萬元,季跌幅8.4%。若與民國103年同期比較,成交量更大幅銳減33%,且單價從新台幣51.2萬元下滑到新台幣45.6萬元,跌幅達10.93%。

    台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示,早期公寓會在頂樓加蓋使用面積,或分割成套、雅房出租,吸引不少投資客收購,租金報酬率4~7%。頂加部分的計價多以樓下價值的1/3計算。北市府對於強拆違建的魄力,讓近期買方對頂加公寓存有拆除疑慮,多處觀望,賣方也有急於脫手的降價壓力。德明財經科技大學副教授花敬群則表示,違建是長期下來的問題,執行拆除是必然的,頂加公寓報酬率高,相對風險也較大,柯市長拆違建有嚇阻作用,估計未來除非有極大降價空間,頂加應該很難成交。

    筆者認為雖然頂樓加蓋雖可以增加房屋所有人的使用面積,但卻容易衍生公共安全問題,尤其早期所建築的公寓或華夏,都未將消防安全列入建築設計中,又面臨於狹小的巷道,只要一發生公安事件往往都傷亡慘重。因此北市府有效率地強制拆除,直接讓民眾對頂樓加蓋的需求減少,自然地違建數量將不再增加並進而減少,對民眾的居住安全將更有保障。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為公寓大廈適用《公寓大廈管理條例》及《建築法》,頂樓加蓋其房屋平台為共用部分,若未經取得專用權會有爭議;如違法加蓋也是違章建築,更是違反《建築法》,在目前的社會氛圍,買氣下降是可理解的!

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