無論自然人或法人出售不動產,依《所得稅法》第14條第1項第7類財產交易所得規定,所得額為交易時之成交價額,減除原始取得成本,及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額。所以自然人或法人之不動產遭法拍,不可以主張無須繳納財產交易所得稅。換言之,個人持有之不動產或公司營利事業的廠房,如遭致法院拍賣,仍會被視為個人或營利事業具有買賣性質的出售資產行為,即使拍賣價金全數用以償還債務及繳納稅費(如:土地增值稅、地價稅、房屋稅等),仍應計入「個人綜合所得」或「營利事業所得」總額,課徵「個人所得稅」或「營利事業所得稅」。而我國因為避免土地重複課稅,未對土地交易所得課徵個人所得稅及營利事業所得稅,所以法拍個人住宅或企業廠房、辦公室屬於「土地部分的價值增益部分」,可以免課徵個人所得稅及營利事業所得稅。

  由此可知,只要法院依《強制執行法》之規定,拍賣債務人的財產者,即具有「買賣性質」的銷售行為,「拍定價格」即為「出售價格」。縱使個人或公司將拍賣價金全數用於清償債務,仍須按拍定價格減除取得成本、未折減餘額及相關處分費用(如移轉產生的費用)後,再乘上房屋土地現值比例後,計算出「個人財產交易所得」,併入個人綜合所得申報,或「出售資產增益所得」,併入其他所得申報。因此,被法拍的民眾或企業務必依規定計算所得額主動申報,以免因漏報課稅所得遭補稅處罰。

  另外,提醒民眾,如因不動產遭致法院拍賣而產生「財產交易損失」(即出售時的法拍價額減去原來取得成本和一切改良費用後的餘額為負數時),則該「財產交易損失」可以扣抵當年度的其他財產交易所得;如果當年度不夠扣抵,往後「三個年度」的財產交易所得都可以主張扣除。其次,因法拍該不動產而增加的財產交易所得扣除相關成本及費用,無論餘額是否為負數,民眾皆應主動申報,以避免因自身計算錯誤而漏報課稅所得,事後遭致國稅局追稅,甚至產生罰鍰。

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 H115    

   近年來,政府為了達到「打房」目的,採取了許多積極抑制房屋交易的措施,包含《房屋稅條例》的修改、「囤房稅」及「豪宅稅」的增加,甚至對「不動產財產交易所得」採取較為嚴格的審查方式,讓持有房屋或出售不動產者產生大量的稅負,因此常有民眾接到國稅局要求補申報財產交易所得的通知。

   《不動產交易所得稅.房屋稅法律手冊》即分別以〈房屋稅〉及〈財產交易所得〉兩個單元逐一介紹實務上常遇見的相關問題,透過一問一答的形式詳加解析,讓民眾得以針對自身狀況尋求所需的答案;答題過程中需要計算部分,並附上計算公式及例題,使讀者更容易消化吸收。最後附上《房屋稅條例》最新修正及其他相關稅法條文供讀者按圖索驥。

   本手冊由大船企業股份有限公司捐印、永然法律基金會策劃,李永然律師暨永然地政士事務所李廷鈞地政士、黃興國地政士、黃文賢顧問共同執筆。開卷有益,閱讀本手冊,相信對於房屋所有權人及出售不動產者之稅法權益,必能有更深一層的認識與保障。欲索取本手冊者,請來函附上10元中型回郵信封(16cm×22cm以上),註明手冊名稱,寄台北市中正區羅斯福路二段9號7樓永然法律基金會收即可。

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