文◎李永然律師
一、我國已制訂特別法規範「住宅租賃」：
房屋租賃依其用途的不同，可區分為做工廠使用、營業使用、執業使用、辦公使用、居住使用…等等，而「居住使用」的租賃，涉及「居住權」的保障，立法院於民國106年11月28日三讀通過《租賃住宅市場發展及管理條例》並已於民國106年12月27日由總統公布，該條例將於民國107年6月27日起正式施行（參見《租賃住宅市場發展及管理條例》第46條規定）。
該條例於第1條開宗名義規定其立法目的，乃為維護「居住權」，健全「租賃住宅市場」，保障租賃當事人權益，發展「租賃住宅服務業」而制訂。
住宅房屋的出租人或承租人對於此－「特別法」（註）。有瞭解相關規定的必要，筆者願藉本文簡述出租人方面的應注意事項。
二、該條例僅適用於「租賃住宅」：
首先應瞭解何謂「租賃住宅」？其乃指以出租供居住使用的建築物（《租賃住宅市場發展及管理條例》第3條第1款），該條例適用於「租賃住宅」，又如租賃住宅有下列情形之一者，並不適用《租賃住宅市場發展及管理條例》的規定：
1、供休閒或旅遊為目的者；
2、由政府或其設立的專責法人或機構經營管理；
3、由「合作社」經營管理；
4、租賃期間未達三十日（參見《租賃住宅市場發展及管理條例》第4條）。
三、出租人出租租賃住宅應遵守的事項：
其次出租人出租租賃住宅，適用《租賃住宅市場發展及管理條例》時，應注意以下四點：
1、租賃契約內容不得違反「應約定及不得約定事項」；其不得約定事項包括：(1)限制或免除租賃當事人之一方義務或責任；(2)限制或剝奪租賃當事人之一方行使權利，及加重其義務或責任；(3)其他顯失公平事項（參見《租賃住宅市場經營及管理條例》第5條第3項）。
2、「押金」的金額不得逾「兩個月的租金總額」，將來租賃契約消滅，承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生的債務時，返還「押金」或抵充債務後的「賸餘押金」。
3、出租人提供的「租賃住宅廣告內容」應與事實相符。
4、出租人應以合於所約定居住使用的租賃住宅交付承租人，並應於「租賃期間」保持其合於居住使用的狀態；出租人也須向承租人說明「出租人負責修繕項目及範圍」；同時要交待有修繕必要時的聯絡方式（《租賃住宅市場發展及管理條例》第7條、第13條、第8條）。
四、結語：
由於《租賃宅市場發展及管理條例》非但與「出租人」有關，也與承租人具有利害關係，更涉及「租賃住宅代管業」、「租賃住宅包租業」及「租賃住宅管理業務」；筆者日後再撰文探討，俾供讀者參酌運用。
註、租賃住宅屬於「租賃契約」，有《民法》規定的適用，而《租賃住宅市場經管及管理條例》為《民法》的特別法。
．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．
租賃權益Q&A
作者：謝心味
書號ｊ2L06
出版：永然文化
房屋租賃在都會區一直是熱門、有市場性的，房屋出租他人、承租一好房子等等問題，已在我們的理財規劃中佔有一席之地。尤其是身為房東者，最怕遇到惡房客，不付租金，不搬遷，任意變更使用，在在考驗房東的智慧與耐心。
作者於承辦租賃訴訟案件中累積了房東的經驗與問題，撰寫成文，分為：租賃的基本認識、租金的提存、租約公證、違法使用、刑事、訴訟、強制執行、稅務申報、戶籍登記等篇，以即問即答的方式編輯30個案例，隨問答並附契約範例、調解書、存證信函、訴狀範例等，讓讀者可實際運用，對於房東房客者自身的權益都有幫助。
自撰存證信函之租賃糾紛
作者：孫慧敏、趙國麟合著
書號：1C25
出版：永然文化
租賃的範圍很廣，舉凡房屋、土地、汽車、生產器材，甚或家具、電腦等等，均可成租賃，其中尤以房屋、土地二者所衍生的問題爭議最多。這些爭議有許多須經由法院訴訟程序才能定訟止爭，倘若事先多一分防範或保留物證，非但可縮短訴訟時程，也可讓爭議事件更易於釐清其權利義務關係。存證信函即具有達到發函催告、保全證據之效果，本書作者以案例列舉的方式，點明糾紛問題，再撰擬存證信函，供讀者自行運用，是一本淺顯又能實際幫助有房地租賃糾紛的讀者解決問題的有效圖書。
留言列表
