文◎李永然
一、租賃住宅契約的終止：
按出租人與承租人如果租賃標的物為「租賃住宅」（註），雙方當事人合意終止契約，法律並未禁止。由於「租賃契約」是「繼續性契約」，雙方合意終止時，只向將來發生效力而不溯及既往；亦即「終止」不同於「解除」。但如果是「出租人」或「承租人」於何種情形下，可以單方行使終止權？筆者擬就《租賃住宅市場發展及管理條例》的規定予以剖析。
二、出租人於何種情形下，可以提前終止租賃契約？
由於《租賃住宅市場發展及管理條例》是為維護人民的「居住權」，健全租賃住宅市場，保障租賃當事人權益而制訂。該條例為《民法》的特別法，優先於《民法》的規定而適用。
該條例第10條規定：租賃期間發生下列情形之一者，出租人可以提前終止租賃契約，而且承租人不得要求任何賠償：
1、承租人毀損租賃住宅或附屬設備，都不為修繕或相當的賠償；
2、承租人遲付租金或費用，達「二個月」的租賃，經「催告」仍拒繳；
3、承租人未經出租人「書面」同意，將租賃住宅「轉租」於他人；
4、出租人為重新建築而必要收回；
5、其他依法律規定得提前終止租賃契約。
出租人依前述規定行使「終止權」，必須注意以下三點：
1、如果是「1~3」及「5」的情形而終止時，應於終止前「30日」通知承租人；如果是依「4」的情形而終止時，則應於終止前「三個月」通知承租人；
2、應以「書面」通知承租人；
3、通知時應檢附「相關書證」；至於如因「重新建築」而收回，須檢附下列文件之一：「主管建築機關」核發的拆除執照或「屬建築法第18條但書規定得免領拆執照的證明文件」（《租賃住宅市場發展及管理條例施行細則》第2條）。
三、承租人於何種情形下，可以提前終止租賃契約？
《租賃住宅市場發展及管理條例》第11條規定：「承租人」如於「租賃期間」發生下列情形之一，導致難以繼續居住，可以提前終止租賃契約，而且出租人不得向承租人要求任何賠償：
1、因疾病、意外產生有長期療養的需要；
2、租賃住宅未合於「居住」使用，並有修繕的必要，經承租人定「相當期限」催告，而出租人不於「期限」內修繕；
3、因不可歸責於承租人的事由，致租賃住宅的一部滅失，且其存餘部分難以繼續居住；
4、因「第三人」就租賃住宅主張其權利，致承租人不能為約定之居住使用。
承租人依前述規定行使「終止權」，必須注意以下三點：
1、應於終止前「30日」通知出租人；
2、應以「書面」通知出租人；
3、通知時應檢附「相關事證」，如果是因「疾病、意外」有長期療養的需要，須檢附「設立在案醫療機構出具療養時程需『六個月』以上的診斷證明」（《租賃住宅市場發展及管理條例施行細則》第3條）。
四、結語
綜上所述，出租人、承租人雙方一旦訂立「租賃住宅契約」，該契約即對雙方當事人具有法律上拘束力，如有法定或約定終止事由，而欲提前終止租賃契約，必須依照合乎法律規定的程序進行「終止」，方能終止的效力，以上說明供讀者參酌運用。
註、「租賃住宅」乃指以出租供居住使用的建築物（參見《租賃住宅市場發展及管理條例》第3條第1段）。
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原本租屋是單純房東與房客之間的問題，但多年前爆發有名的「二房東」也是「惡房東」的張姓房東事件，其以隱匿租約不利條款、騙連帶保證人是聯絡人等手法，向房客逼索違約金，房客不從，即誣告房客與其親友，遭百名房客提告。大眾才驚覺，原來租房子給我的人可能不是屋主，而租屋陷阱何其多！租屋者本已屬經濟弱勢，再加上各式各樣的租屋陷阱，如何保障租屋權益，也成為政府商討的議題。為因應人民的需求，我國首部住宅租賃專法──《租賃住宅市場發展及管理條例》於中華民國106年12月27日總統令制定公布，並自公布後六個月即民國107年6月27日起正式施行。
房屋租賃依其用途的不同，可區分為做工廠使用、營業使用、執業使用、辦公使用、居住使用……等等，而「居住使用」的租賃，涉及「居住權」的保障，故《租賃住宅市場發展及管理條例》第1條即開宗名義指出，該法乃為維護「居住權」，健全「租賃住宅市場」，保障租賃當事人權益，發展「租賃住宅服務業」而制定。因此，住宅房屋的出租人或承租人對於此「特別法」自應有所了解。
為協助民眾認識、運用《租賃住宅市場發展及管理條例》，永然財經法律事務中心、永然地政士聯合事務所共同策劃《住宅租賃法律實用手冊》，李永然律師結合永然聯合法律事務所台北所、高雄所的吳任偉律師、谷逸晨律師、林貴卿律師、莊曜隸律師、朱萱諭律師、朱芳儀律師及永然地政士聯合事務所的李廷鈞地政士、劉芝蓉地政士共同撰文，解析「包租業」、「代管業」相關法律與「出租人」、「承租人」應有的法律知識，並輔以案例說明。
《住宅租賃法律實用手冊》由永然法律基金會與「台灣房屋內湖捷運AIT店」的贊助捐印。欲索取者，請來函附上中型回郵信封（16cm×22cm以上），註明手冊名稱，寄台北市中正區羅斯福路二段9號7樓永然法律基金會收即可。索取一本回郵為11元，索取二本回郵16元，索取三本至六本回郵32元；索取六本以上請來電詢問！
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