文◎吳任偉律師
穩鑽建設公司想低價收購老吳一間位於高雄市三民區、大約四十多年的老舊透天厝；但老吳捨不得賣，因而拒絕。穩鑽建設公司不死心，改向老吳提起《都市危險及老舊建築物加速重建條例》（下稱「危老條例」）的優惠政策，希望能夠和老吳以「合建分屋」的方式來進行老屋重建。請問：
一、什麼是「危老條例」？政府目前有什麼優惠政策？
二、什麼是合建？有哪些類型？
三、老吳如果想要和建商合建（合建分屋），在簽約時，應注意哪些事項？
解析：
一、台灣位於地震發生高危險地區，為因應未來可能之災害風險，促使結構安全堪虞之危險及老舊建築物加速重建，以維護國民生命財產之安全；另為提供政策誘因，放寬部分法令限制，以協助上開建築物之加速重建，俾使目前已完成整合之建築物所有權人，得依以較簡易之程序，快速完成重建；並促進尚未完成整合者，得依各項獎勵誘因，加速整合完成重建。「危老條例」，為此因運而生。
對於危老條例第3條「合法建築物」的重建申請，「新建建築物之起造人應擬具重建計畫，取得重建計畫範圍內全體土地及合法建築物所有權人之同意，向直轄市、縣（市）主管機關申請核准後，依建築法令規定申請建築執照」，同時並可享有容積獎勵、放寬建蔽率及高度管制與稅賦減免、優惠貸款、法令諮詢、社會住宅或租金補貼、融資貸款信用保證及資金補助等諸多優惠；而這些優惠的相關法規及配套措施，相關主管機關也陸續建置並逐步落實（註1）。
二、所謂的「合建」，是指所有權人提供土地，建商則提供資金和專業技術，由雙方簽立合建契約來共同合作、興建房屋。可再區分為「合建分屋」、「合建分售」與「合建分成」三種類型（註2）。
（一）合建分屋：
土地所有權人與建商約定，在房屋興建完成後，土地所有權人以土地與建商依比例交換房屋，以及應計之土地面積持分、停車空間，並可獨立處分自己的產權。土地所有權人因將土地所有權移轉給建商，因此必須繳納土地增值稅；而取得建商興建房屋部分，係以土地交換房屋（互易、交換），則應課徵契稅（實務曾明確表示：無論由何人擔任「新建建築物之起造人」，依法均須繳納契稅）（註3）。
（二）合建分售：
土地所有權人與建商約定，於房屋興建完成後，房屋產權屬於建商所有，土地仍屬土地所有權人所有。如有出售，則以各自的名義就各自所有之土地及房屋分別與房地買受人簽約出售，並各自收取土地及房屋價款。此種合建類型，通常是約定由建商來擔任「新建建築物之起造人」。
（三）合建分成：
土地所有權人與建商約定，於房屋興建完成後，房屋產權屬於建商所有，土地仍屬土地所有權人所有。如有出售，則以雙方名義共同與房地買受人簽約出售各自所有的土地及房屋，再依約定比例（「售價分成」或「利潤分成」）拆取房地價款。此種合建類型，通常亦是約定由建商來擔任「新建建築物之起造人」。
三、過去的「合建」，大都是針對土地來從事房屋的興建；但隨著都市化的不斷發展，對於老舊社區或住宅的重建，越來越多的民眾與建商也採取「合建」的方式進行（註4）。危老條例施行後，常見老舊小型社區、公寓之全體區分所有權人或透天厝房地所有權人，與建商以合建方式來合作重建。在本案例中，老吳如果想要和建商進行合建（合建分屋），建議委託專業的律師進行簽約，並應注意下列事項：
（一）合建（重建）標的：
1.須符合「危老條例」第3條所規定的危險或老舊之「合法建築物」。若合建（重建）標的不符合法定要件而未能通過申請，或無法取得全體土地及建築物所有權人同意時，建議可約定：雙方均得於「一定期限之前」無條件解約，以免雙方均受到不必要的契約約束。
2.危老房屋重建時，依法得合併鄰接之建築物基地或土地辦理（參危老條例第3條第1項前段）。因此，建議老吳可約明：一方（例如建商）取得他方（地主）書面同意後，得合併鄰接之建築物基地或土地辦理重建；但不得影響他方依原合建契約約定、原可應取得之分配比例或其他權益。以平衡保障原地主之權益。
契約當事人：「土地及合法建築物所有權人」的形式與實質均應相符。建議「土地及合法建築物」均儘量避免以「借名登記」方式為之。
（二）合作方式與建築規劃：
1.合建契約應約明由何人擔任「新建建築物之起造人」；如有變更或調整，其要件亦須明確（如有信託機制，由受託人擔任）。
建議：應委由信賴、可靠有經驗之建築經理公司辦理起造人信託（按：工程查核、財務稽核、續建完工等亦可辦理信託）；同時將產權及資金信託給貸款融資銀行，以互相控管風險，此對合建契約之雙方亦均有保障。
2.合作方式或建築規劃之依據如有調整，建商應主動告知；如涉及選配方式、面積或價值分配等「重要事項」發生，就該「重要事項」（建議以列舉方式為之）應得到原「土地及合法建築物所有權人」的（書面）同意。
3.開工、取得建築執照、完工（取得使用執照）、交屋（點交）等期限之約定，均應明確。如有違反，其法律效果均應詳載於違約條款。
合約存續期間、調整或退場機制：合建契約應載明其存續期間、調整或退場機制，以免因為過久的期前準備時間，或其他不可預期的情勢變更，導致進度停滯而遲遲無法進展。
（四）選配與找補機制：
1.選配規則一定要清楚明白的約定，尤其是哪些特殊的容積獎勵應由誰或誰可以用多少比例分配。
例如：《都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法》第6條「建物耐震設計」、第7條「綠建築」、第8條「智慧建築」、第9條「建物無障礙設計」、第10條「協助取得及開闢公共設施」等獎勵之費用，如均由建商支出，地主未支出時，地主是否仍享有容積獎勵之分配比例？如有，如何分配等之約定。又地主是否約明：地主之固定坪數約定僅為最低保障坪數的「擇優條款」，未來能有選擇更有利的權利等。
2.如未能明確規定應分配之價值、面積、位置、樓層或停車空間等，也應明確其計算方式與後續處理方式（例如：以估價、改用抽籤等方式進行計算基準或選擇方法）。未來若發生房地產價值飆漲或暴跌，原「土地及合法建築物所有權人」或其他權利人仍得在約定範圍內的分配面積或價值之一定比例下進行選配，並依選配時建商所提供的價格表來進行找補；如超過約定範圍，才以公開銷售之價格或一定比例之金額進行找補之約定，以符公允。
其他。例如：責任限制或排除條款、保證或承諾條款、擔保條款、保密條款、違約條款（違約金及其性質）、公證條款、紛爭解決條款、通知方式、貸款融資、安置條款等。（本文出自《危老及都市更新法律實務手冊》，本文作者為永然聯合法律事務所高雄所主任律師）
註1：例如《都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法》、《都市危險及老舊建築物結構安全性能評估辦法》，以及各縣市受理都市危險及老舊建築物加速重建計畫之作業要點、貸款利息補貼作業規定、補助辦法，另外像是《高雄市都市計畫區危險及老舊建築物重建建蔽率放寬標準》等，均為適例。
註2：李永然：合建糾紛之預防與案例解析，合建預售法律實務，19頁至20頁，永然文化出版。蔡志揚：一次看穿都更？合建契約陷阱，64頁～65頁，時報文化出版。
註3：最高行政法院91年度判字第2293號判決參照。
註4：例如：《都市更新條例》第44條第1項即規定：「以協議合建方式實施都市更新事業，未能依前條第1項取得全體土地及合法建築物所有權人同意者，得經更新單元範圍內私有土地總面積及私有合法建築物總樓地板面積均超過五分之四之同意，就達成合建協議部分，以協議合建方式實施之。……」。又例如《住宅法》第20條規定：「主管機關新建社會住宅之方式如下：一、直接興建。二、合建分屋。三、以公有土地設定地上權予民間合作興建。四、以公有土地或建築物參與都市更新分回建築物及其基地。五、其他經中央主管機關認定者。」
文章連結：建商想低價收購四十多年透天厝 如果要合建，我要注意哪些？
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台灣都會區老舊房子太多，且早期「公寓」沒有電梯，老人家上下樓梯苦不堪言，對於老舊房子，政府原本努力推動「都市更新」，後來發生「文林苑」案，遇上釘子戶，都市更新大受影響。加上《都市更新條例》（以下簡稱「都更條例」）因大法官會議釋字第709號解釋，認為有部分條文違憲，為此該條例修正草案送入立法院進行修正，都市更新即進入牛步化階段。
據統計，全國住宅總量屋齡三十年以上老屋約為384萬戶，二十年後更將高達740萬戶。高齡少子女化社會，對於無障礙居住環境之需求日殷。當「都更條例」違憲，進入修法階段，造成都更案件受限時，為了加速都市計畫範圍內危險及老舊瀕危建築物之重建，改善居住環境，提升建築安全與國民生活品質，於是立法院於立法院三讀通過《都市危險及老舊建築物加速重建條例》（以下簡稱「危老條例」），總統也於民國106年5月10日公布，並且自同年5月12日起施行。而卡關多年的「都更條例」，也終於經立法院三讀通過，並由總統於民國108年元月30日公布施行，新修正的條文則自民國108年2月1日起正式生效。
在「都更條例」修正公布前，「危老條例」是老舊房屋的最佳選擇，快速、簡便，老屋重建，不但住得安心，價值也翻倍。隨著「都更條例」修正公布，在「都更條例」與「危老條例」間，民眾可就一頭霧水了，兩者的目標一致，都是老屋砍掉重練，但又好像有所區別。
申請門檻和面積是「都更條例」與「危老條例」兩者最大的不同之處，危老重建的申請門檻比較低，只要符合三十年以上、房屋有安全之虞，或是無電梯者，都可以申請，申請面積沒有限制。但都更的面積至少要在1,000平方公尺以上，且需位於都市更新地區或都市更新單元。所以面積小的基地適合走審核速度快、門檻較低的危老整建。若面積夠大，則適合採用都更模式，因為可以享有較高的容積率。
老屋砍掉重練，已在民眾心中產生共識，但對都更案的印象總停留在過去被騙、被剥削的疑慮中，而建商也卡在「釘子戶惹不起」的關卡裡，兩者對老屋重建是又愛又怕。在老屋重建漸漸成為趨勢，加上安全的考量、都市建築腹地日漸減少，為了讓民眾了解「都更條例」和「危老條例」，維護自身權益，同時不再視老屋重建為怪獸，永然聯合法律事務所所長李永然律師特別企劃《危老及都市更新法律實務手冊》，不僅率領永然聯合法律事務所台北所、桃園所及高雄所律師、永然地政士聯合事務所李廷鈞地政士共同執筆，解說老屋重建應有的認識及相關事項，同時也邀請實務上推動危老重建的台北市危老重建工作站內湖AIT站李文嬌站長分享推動心得，協助民眾了解老屋問題，解決老屋危機。本手冊共分三大部分：一、危老重建篇；二、都市更新篇；三、危老重建與都市更新稅賦篇。
《危老及都市更新法律實務手冊》由永然法律基金會與台北市危老重建工作站內湖AIT站、21世紀不動產內湖AIT店捐印。欲索取者，請來函附上11元中型回郵信封（16cm×22cm以上），註明手冊名稱，寄台北市中正區羅斯福路二段9號7樓永然法律基金會收即可。索取1本回郵11元，索取2本回郵16元，索取3本以上請參考永然文化網站！
作者：李永然、鄭惠秋合著
出版日期：2019/08/ 七版
書號：1A39-5
定價：360元
投入不動產開發業務，不能沒有縝密的運籌帷幄。合建，是建商撙節土地成本的重要手段，但相對的，合建往往存在許多錯綜複雜的問題，包括土地的取得方式、合建契約的性質、各種不同合建型式的稅務規劃、不動產登記……。推案當中，建商亦常採取「預售」以靈活資金的調度，然而預售房屋買賣的糾紛，卻又常常居高不下。站在龍頭產業激越的浪頭上，專家教您從法律、地政、稅務的角度切入，從容備戰，贏得漂亮的一擊！
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