文◎李永然律師
一、住宅租賃契約須注意特別法的規定
按「住宅租賃契約」是租賃契約的一種，適用《民法》債編中「租賃」的規定，但為維護人民的「居住權」（註1），健全租賃住宅市場，保障租賃當事人權益，發展租賃住宅服務業，立法院三讀通過《租賃住宅市場發展及管理條例》，總統於民國106年12月27日公布，並自公布後「六個月」施行（註2）。「住宅租賃契約」必須優先適用《租賃住宅市場發展管理條例》，該條例為《民法》的特別法。所以「住宅租賃契約」的出租人及承租人間的約定，受到《租賃住宅市場發展及管理條例》的規範，即租賃契約具「消費關係」者（註3），適用《消費者保護法》相關規定；「非具消費者關係」者，其「應約定」及「不得約定」事項，由中央主管機關定之（《租賃住宅市場發展及管理條例》第5條第1項）。
住宅租賃契約一般會採用「定有期限」，契約於「期滿期限」時租約失其效力（註4）；「出租人」及「承租人」固然可以雙意合意而提前終止，然如有「出租人」或「承租人」方面的原因，而有提前終止的必要時，可否提前終止？筆者擬藉本文予以剖析。
二、「住宅租賃契約」有哪些不得約定事項？
首先筆者想先說明「住宅租賃契約」法律規定「不得約定事項」。依《租賃住宅市場發展及管理條例》第5條第3項，包括：𡛼限制或免除租賃當事人之一方義務或責任；𥕛限制或剝奪當事人之一方義務或責任；𥐥其他顯失公平事項。
至於中央主管機關（內政部）頒布《住宅租賃契約應約定及不得約定事項》規定「不得約定事項」有八項，即：
1.不得約定廣告僅供參考；
2.不得約定承租人不得申報租賃費用支出；
3.不得約定承租人不得遷入戶籍；
4.不得約定應由出租人負擔之稅賦及費用，若較出租前增加時，其「增加部分」由承租人負擔；
5.不得約定免除或限制《民法》上出租人故意不告知之瑕疵擔保責任；
6.不得約定承租人須繳回契約書；
7.不得約定本契約的「通知」，僅以「電話方式」為之；
8.不得約定違反強制或禁止規定。
由上述規定可知，出租人與承租人可以於「住宅租賃契約」內約定「提前終止租約」事由。
三、出租人在哪些情形下可以提前終止租約？
其次，談到住宅租賃契約的提前終止，內政部所頒《住宅租賃契約應約定及不得約定事項》於第16點、第17點分別將出租人、承租人提前終止租約，訂為「應約定事項」。就以出租人提前終止租約第16點第1項規定，有下列情形之一，出租人可以提前終止租約，且承租人不得要求任何賠償：𡛼出租人為重新建築而必要收回；𥕛承租人遲付租金總額達二個月的金額，並經出租人定相當期限催告，仍不為支付；𥐥承租人積欠管理費或其他應負擔的費用達相當二個月的租金額，經出租人定相當期限催告，仍不為支付；磮承租人違反「第7點第2項」規定而違法使用、存放有爆炸性或易燃性物品，經出租人阻止，仍繼續使用；𣄃承租人違反「第7點第3項」勾選不同意的約定，擅自轉租、出借或以其他方式供他人使用或將「租賃權」轉讓予他人；𡠪承租人毀損租賃住宅或附屬設備，經出租人限期催告修繕而不為修繕或相當的賠償；𣈴承租人違反「第9點第1項」規定，未經出租人同意，擅自進行室內裝修；㑤承租人違反「第9點第1項」規定，未依相關法令進行室內裝修，經出租人阻止仍繼續為之；𣈏承租人違反「第9點第1項」規定，進行室內裝修，損害原有建築之結構安全。
四、承租人在哪些情形下可以提前終止租約？
再者，談到承租人可以提前終止租約的事由，依內政部所頒《住宅租賃契約應約定及不得約定事項》第17點第1項規定，如有下列情形之一，致承租人難以繼續居住者，承租人可以提前終止租約，出租人不得對承租人要求任何賠償：𡛼租賃住宅未合於「居住使用」，並有修繕的必要，經承租人依「第8點第2項」規定催告，出租人仍不於期限內修繕；𥕛租賃住宅因不可歸責承租人的事由致「一部滅失」，且其餘部分不能達租賃之目的；𥐥租賃住宅有危及承租人或其同居人的安全或健康的瑕疵；承租人於簽約時已明知該瑕疵或拋棄終止租約權利者，亦同；磮承租人因疼痛、意外產生有長期療養的需要；𣄃因第三人就「租賃住宅」主張其權利，致承租人不能為約定之居住使用。
五、結語
綜上所述，「住宅租賃契約」訂立時，務必注意《租賃住宅市場發展及管理條例》的規定，因該條例已成為《民法》的特別法而優先適用。又訂立契約，應參考內政部所頒的《住宅租賃契約應約定及不得約定事項》，這樣較有助於自身權益保障。
註1：「居住權」為聯合國《經濟社會文化權利國際公約》第11條所規定的「人權」。
註2：《租賃住宅市場發展及管理條例》第46條。
註3：「消費關係」是指消費者與「企業經營者」間就商品或服務所發生的法律關係（《消費者保護法》第2條第3款）。
註4：《民法》第102條第2項規定：附終期的法律行為，於期限屆滿時，失其效力。
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