文◎李永然律師
一、房東可以出租予包租業者：
一般人自已的居住用房屋，如有兩間以上，一間自用以外，有些房屋所有權人將之閒置，有些人則將之自行出租予他人。政府為發展「租賃住宅服務業」，訂有《租賃住宅市場發展管理條例》，該條例中所稱的「租賃住宅服務業」有二，一為「租賃住宅代管業」（註1）；另一為「租賃住宅包租業」。
所謂「租賃住宅包租業」是指承租「租賃住宅」並「轉租」（註2），及經營該「租賃住宅管理業務」（《租賃住宅市場發展及管理條例》第3項第5款）。又前述的「租賃住宅管理業務」，即租賃住宅的屋況與設備點交，收租與押金管理，日常修繕維護、糾紛協調處理及其他與租賃住宅管理有關的事項）。所以，如果有房屋所有權人怕將自已房子出租有不少麻煩事，即可委託「租賃住宅包租業」進行轉租。但進行這方面事務仍須注意相關的法律規定，較能保障自身權益；筆者願藉本文予以剖析。
二、政府運用租稅優惠鼓勵房東將房子委託「包租業者」：
首先，如有自已的多餘住宅房屋想委請「租賃住宅服務業」，不論是「委託代管」或出租予「包租業者」轉租，《租賃住宅市場發展管理條例》第17條第1項訂有「所得稅」的優惠規定，即：以契約約定供「居住使用」一年以上者，即有下列減徵租金所得稅的優惠：
（一）、出租期間每屋每月租金收入不超過新台幣（下同）六千元部分，免納「綜合所得稅」；
（二）、出租期間每屋每月租金收入超過六千元部分，其租金所得必要耗損及費用的減除，住宅所有權人未能提「具體確實證據」者，依下列方式認列：
１、每屋每月租金收入超過六千元至二萬元部分，依該部分租金收入百分之五十三計算；
２、每屋每月租金超過貳萬元部分，依該部分租金收入按《所得稅法》相關法令規定的「減除標準」計算。
不過上述所得稅的優惠規定，實施年限原則上以「五年」為限，但行政院可以視情況延長，且以「一次」為限（《租賃住宅市場發展及管理條例》第17條第2項）。
三、住宅所有權人交房子予包租業者應先訂立「租賃契約」：
其次，依《租賃住宅市場發展及管理條例》第29條第1項規定，「包租業」應經「出租人」同意轉租其租賃住宅並與其簽訂「租賃契約」後，才可以刊登「廣告」及執行業務。住宅所有權人與包租業者簽訂「租賃契約」時，可以參考內政部於民國（下同）108年2月23日所頒的「住宅包租契約書範本」；除此之外，還應注意內政部於108年2月23日所頒布的《住宅包租契約應約定及不得約定事項》；此一「規範事項」乃為攸關住宅所有權人的權益，所以應特別加以注意。尤其是「不得約定事項」；亦即下列事項不得於「住宅包租契約」內約定，縱使有約定，依法仍然「無效」，即自始無效、當然無效及絕對無效。不得約定事項包括：
１、不得約定「廣告」僅供參考；
２、不得約定次承租人不得遷入戶籍；
３、不得約定應由「包租業」負擔的稅費，轉嫁由「出租人」負擔；
４、不得約定免租或限制《民法》上出租人故意不告知的瑕疵擔保責任；
５、不得約定出租人須繳回「契約書」；
６、不得約定本契約的「通知」，僅以「電話」方式為之；
７、不得約定違反強制或禁止規定。
四、住宅所有權人何時可以提前終止「住宅包租契約」？
再者，住宅所有權人與包租業者間的「住宅包租契約」，但如遇上有些情形，往往有提前終止契約的必要，依《住宅包租契約應約定及不得約定事項》中之應約定事項「第十六點」即列有13款情形，如：「出租人為重新建築而有收回必要」，「包租業者遲付租金的總額達二個月的金額，經出租人定相當期限催告，仍不為支付」…等。住宅所有權人依「第十六點」所列13款情形之任一而提前終止，「包租業者」不得向「住宅所有權人」請求損害賠償；且包租業除應於知悉終止租賃契約之次日起「五日」內通知「次承租人」終止「轉租契約」，協調返還租賃住宅、執行屋況及附屬設備點交事務，退還預收租金及全部或一部「押金」外，並應協助「次承租人」承租其他租賃住宅（《租賃住宅市場發展及管理條例》第30條第1項）。
五、結語
綜上所述，住宅所有權人欲將房屋出租予「包租業」者，除應注意相關法律規定外，也應注意「包租業」的專業及形象，並慎選之，才不會誤上賊船（本文作者為永然聯合法律事務所所長、永然兩岸法律事務中心創辦人）。
註１、租賃住宅代管業乃指受出租人的委託，經營租賃住宅管理業務的公司。
註２、「轉租」乃指承租租賃住宅，以其全部或一部租與他人居住使用，他人支付租金的租賃行為。
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