文◎陳淑芬律師
一、關於房屋租賃契約書應該怎麼簽？簽約前應注意哪些事項？這都是出租人、承租人雙方都很關心的事。就這個問題而言，建議可於簽約前，參照「房屋租賃契約書範本」，儘量避免日後產生租賃糾紛。依照租賃標的現況確認書內容所載：有關房屋是否有海砂屋的問題，可依照建築法規就鋼筋混凝土中最大水溶性氯離子含量的相關規定，在民國83年7月21日以前無訂定，83年7月22日至87年6月24日CNS3090檢測標準，鋼筋混凝土中氯離子含量容許值為0.6㎏/m3。87年6月25日至104年1月12日鋼筋混凝氯離子含量容許值含量為0.3㎏/m3。104年1月13日以後鋼筋混凝土氯離子含量容許值含量為0.15㎏/m3。
另外，出租的房屋是否有包括未登記之改建、增建、加建、違建部分面積有多少坪？有無住戶規約住戶應遵行事項有哪些？房屋有無滲漏水情況？附屬設備有哪些？管理費有無積欠？房客是否要付擔管理費繳納？以上種種房屋現況，出租人都應該在「租賃標的現況確認書」中逐一載明清楚，以免日後產生糾紛。
二、另外關於出租之住宅修繕的約定，例如：有無滲漏水之情形，若有，則滲漏水處之處理由何人處理之，也應於「現況確認書」中勾選清楚由何人修繕，以及住宅之供水及排水是否正常，若不正常時，係由出租人修繕後交屋，還是由承租人修繕，或者以現況交屋，以上種種房屋現況都需要由出租人於「租賃標的現況確認書」載明，再依租賃當事人雙方約定修繕責任歸屬，以免日後發生糾紛。依照《租賃住宅市場發展及管理條例》第11條規定第1項第2款規定，租賃住宅未合於居住使用者，並有修繕之必要，經承租人定相當期限催告，而不於期限內修繕，承租人有權提前終止租賃契約且出租人不得要求任何賠償，惟承租人如欲行使終止權時，應於終止前三十日，檢附相關事證，以書面通知出租人。另外租賃住宅特別指「專有部分」是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情事，出租人亦有誠實告知之義務，否則恐涉及詐欺。切記出租人一定要就「租賃標的現況確認書」內容逐一確認之，千萬不可以只在空白的確認書上簽名，而交由他人代勞勾選；因為將來如發生屋況與「租賃標的現況確認書」勾選的內容不一致而發生糾紛時，恐會涉及違反誠實告知義務之法律責任，故出租人不可不慎重。
三、關於租約之糾紛，除了依《租賃住宅市場發展及管理條例》之相關規定外，另可參考《民法》第421條至第463條之1。故糾紛產生時，除了視原租約約定之各項約定外，還需視合約約定有無違反法律強行規定之情形，再綜合判斷糾紛之解決及處理。因此在簽約前不可忽略各項條文之約定，俾保權利。（本文作者為永然聯合法律事務所台北所主任律師）
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據統計，國內的租賃市場人數達三百萬人，約涵蓋我國總人口八分之一。租屋族多，所衍生的糾紛相對也多，租屋問題包括：租賃權利義務關係不對等、國人購屋負擔重未發展租賃市場（房價為所得八點五倍，貸款負擔35.81%）、空閒住宅未充分導入租賃市場、住宅租賃資訊不對稱、未有便捷糾紛處理機制，同時也欠缺企業專業服務制度。如何降低弱勢租屋人的風險、幫助出租人順利出租、收租，穩定租賃市場，政府遂於民國106年12月27日訂正公布《租賃住宅市場發展及管理條例》，並自民國107年6月27日正式生效上路。。
因租屋所生的法律困擾，房東、房客都有。有的出租人因缺乏專業經營能力，導致欠租催收、糾紛處理不易；有的屋主因年長，管理能力下降；有的出租人則是持有不同地區之房屋，管理困難。承租人則是擔心租屋品質差、租賃契約糾紛多；或是市區租金高，只能租在偏遠地區；有人則是因年齡、家庭組成、設戶籍、申報所得稅等因素被出租人拒絕。《租賃住宅市場發展及管理條例》為健全住宅租賃關係，保障租賃當事人權益，規定如下：非具消費關係租約全面納入契約規範、租金協商回歸契約自由原則、刊登租賃住宅廣告真實透明、輔導成立房東房客協會提供專業諮詢、提供免費糾紛調處管道；也委託代管業、包租業專業經營，建立租賃住宅服務制度：個人房東委託專業經營租稅減免措施、發展租賃住宅服務業、引導善用專業服務、建立管理人員專業證照制度、營業保證金損害代償機制。
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租賃權益Q&A
作者：謝心味律師
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房屋租賃在都會區一直是熱門、有市場性的，房屋出租他人、承租一好房子等等問題，已在我們的理財規劃中佔有一席之地。尤其是身為房東者，最怕遇到惡房客，不付租金，不搬遷，任意變更使用，在在考驗房東的智慧與耐心。
作者於承辦租賃訴訟案件中累積了房東的經驗與問題，撰寫成文，分為：租賃的基本認識、租金的提存、租約公證、違法使用、刑事、訴訟、強制執行、稅務申報、戶籍登記等篇，以即問即答的方式編輯30個案例，隨問答並附契約範例、調解書、存證信函、訴狀範例等，讓讀者可實際運用，對於房東房客者自身的權益都有幫助。
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租賃的範圍很廣，舉凡房屋、土地、汽車、生產器材，甚或家具、電腦等等，均可成租賃，其中尤以房屋、土地二者所衍生的問題爭議最多。這些爭議有許多須經由法院訴訟程序才能定訟止爭，倘若事先多一分防範或保留物證，非但可縮短訴訟時程，也可讓爭議事件更易於釐清其權利義務關係。存證信函即具有達到發函催告、保全證據之效果，本書作者以案例列舉的方式，點明糾紛問題，再撰擬存證信函，供讀者自行運用，是一本淺顯又能實際幫助有房地租賃糾紛的讀者解決問題的有效圖書。
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