文◎張則君
投入不動產開發業務，不能沒有縝密的運籌帷幄。「合建」是建商撙節土地成本的重要手段，但合建往往也存在許多錯綜複雜的問題，包括土地的取得方式、合建契約的性質、各種不同合建型式的稅務規劃、不動產登記、都市更新、危老重建與合建的法律關係……等。於推案當中，建商也常採取「預售」方式以靈活資金的調度，然而預售房屋買賣的糾紛，常居高不下，消費者的權益要如何保障？了解相關法律、稅務規定，才能讓建商、地主與消費者三贏！
「有土斯有財」在國人的傳統觀念中根深蒂固，購買房地產不僅為了安家立命，有時也成為投資理財的管道及身分財富的表徵。然而台灣地小人稠，建地有限，近年來，由於國外熱錢回流，房市買氣持續熱絡，尋求好的建地就成為建商開發的重大課題。
執業40多年的永然聯合法律事務所所長李永然律師，在其律師生涯中接觸過許多不動產相關案件，其中包括許多「合建」或「預售」相關案件，他表示：「土地合建，是由土地所有權人提供土地，由建商負責興建房屋，再就興建完成的房屋，依約定各自分取一定的比例，土地所有權人並將建商分得之房屋所應有的基地持分移轉於建商。早期合建常是針對空地或是矮房子來從事合作建築行為，但隨著都市化的結果，大城市內一地難求，很難再開發利用，但近來台灣都會區房屋老舊的問題十分嚴重，以台北市為例，屋齡40年以上的老屋存量佔比高達36.9%，佔了三分之一以上，於是都市更新、危險老屋重建，又成為建商與地主合作發展合建的一個新契機。」
合建——地主與建商合作的不動產開發型態
一般合建常見的型態包括：一、合建分屋：由地主提供土地、建設公司出資興建房屋，雙方按約定的比例或戶別分配房屋及土地持分，地主及建商並得各別出售其所分得的房屋及土地。二、合建分售：由地主提供土地、建設公司提供資金興建房屋，雙方並須共同出售土地及房屋，但由地主及建設公司依雙方約定銷售收益的分配比例，分別與買主訂立土地及建物買賣契約。三、合建分成：與「合建分售」相似，但合建分成是由地主及建設公司共同與買方簽訂房地買賣契約，雙方再按約定的比例分配銷售收益。
合建對於地主或建商有哪些優點？李永然律師表示：「合建對於地主而言，可以免除自建的困擾、保有自己的財產，而且還能有效的利用土地，減少缺乏資金或建築專業的顧慮；對建商而言，則可減輕經營成本、銷售負擔，也能提升自我的建築能力。至於合建需要注意的部分，首重合建契約的訂立，對於雙方的權利義務必須仔細完整，事先應溝通順暢並且確定要能夠履約，此外，與合建有關的稅務較為複雜，也要留意相關法令是否修改。」
房地合一2.0上路，合建稅務問題需謹慎
近年來由於房價飛漲引發民怨，政府為了健全房市、扼止短期炒作房地，在原有的房地合一1.0的基礎上進行修改，推出房地合一2.0，並自民國110年7月1日施行《房地合一課徵所得稅申報作業要點》即《房地合一稅申報作業要點2.0》，鄭惠秋會計師說明：「我國過去不動產交易所得之課稅，係採房地分開課稅制，為解決房地分開課稅之缺失，建立合理透明稅制，並與國際稅制接軌，我國自105年度起開始實施房地合一課徵所得稅制。但房地合一稅1.0新制自105年實施以來，由於有關個人及營利事業之申報方式、適用稅率及課稅所得計算等之不同規定，實務上存在有誘使個人透過設立營利事業短期買賣或假借公司股權移轉之名、行房地交易之實……等之取巧避稅空間。為配合行政院「健全房地產市場方案」，防堵短期炒作房地，同時精進相關課稅制度，以遏止稅負規避、維護租稅公平，財政部進一步推動修正所得稅法部分條文，於110年4月28日公布，同年7月1日施行。另外為配合新修法上路，也於同年6月30日修正發布「房地合一課徵所得稅申報作業要點」，新法上路，對於合建的建商和地主，甚至一般投資購屋民眾都影響甚巨，透過這次《合建．預售法律實務》一書的修訂，做了很大篇幅的修改，並製作許多圖表對照，希望讓讀者能夠簡單的了解修法前後的差異及現今制度的規定。」
購買預售屋，審慎簽立買賣契約
現今建案多以「預售」方式出售，預售屋的優點，對於消費者而言，只要準備二、三成的「自備款」，且自備款可依照工程進度支付「頭期款」，付款較輕鬆，再者房型及樓層的選擇較多且可以依據自己的喜好，改變室內格局，減少事後的裝修；對於建商而言，則能靈活資金的調度。然而，購買預售屋所產生的糾紛卻十分常見，例如：廣告不實、預售屋瑕疵及履約延遲，甚至建商倒閉……等，李永然律師就提醒民眾：「購買預售屋要確保權益必須掌握三大原則，即：一、注意廣告內容，二、注意契約書內容，三、注意驗收及交屋。預售屋因為工程期約長，影響變動因素多，較容易產生糾紛，因此簽訂預售屋買賣合約就必須仔細閱讀其中條款，一般建商都會提供『定型化』契約予消費者，為了避免因定型化契約不完整而生紛爭，內政部於民國109年12月25日修正了『預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項』，消費者在簽訂預售屋定型化契約前，應先了解其規定，才能確保權益不受損害。」
律師、會計師聯手，教民眾認識合建、預售
由於許多地主、建商或地政相關業者，對於合建、預售的法律知識需求孔急，以推展法律專業知識教育的永然法律研究中心多年來均會邀請專業的律師、會計師開立有關「合建」法律、稅務的相關法律課程，是專業人士進修的首選。對於無法上課的民眾，永然文化出版公司也出版過許多有關不動產的書藉，其中由李永然律師與鄭惠秋會計師兩大專業人士攜手出版的「合建．預售法律實務」一書，出版至今已近14年，歷經8次修訂改版，深受讀者的喜愛，每次上市就很快售罄。本書內容詳解合建糾紛的預防與案例解析；購屋自建、合建分屋與合建分售的租稅實務；預售屋買屋守則及預售屋常見糾紛及案例解析等，可謂是民眾接觸「合建預售」議題時必備的參考書籍。近來由於政府對於不動產相關法令有許多修改變動，尤其房地合一2.0上路，對於建商合建、民眾購屋影響很大，因此，本書此次再版，鄭惠秋會計師為因應新制，特別對於本書的內容做了大幅度的修改，以大量「圖表」加以解說相關稅務問題，方便讀者閱讀；李永然律師也針對預售合約中「應記載及不得記載事項」新的規定做出相對應的修正，皆是希望讀者藉由閱讀本書，能夠了解最新的規定，並在面對合建、預售相關問題時，能先一步保障自身的權益。
合建、預售都是不動產投資開發的常見模式，要想站在龍頭產業激越的浪頭上，必須從法律、地政、稅務的角度切入，方能從容備戰，贏得漂亮的一擊！
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