永遠自然─李永然律師部落格

文◎李永然律師

一、何謂「管理負責人」？

　　按《公寓大廈管理條例》第3條第10款有「管理負責人」的定義，其乃指未成立「管理委員會」，由區分所有權人推選「住戶」一人或依《公寓大廈管理條例》第28條第3項、第29條第6項規定為負責管理公寓大廈事務者。

　　由上述規定可知「管理負責人」與「管理委員會」同樣都是公寓大廈社區的「管理組織」，依《公寓大廈管理條例》第29條第1項的規定：公寓大廈成立「管理委員會」或推選「管理負責人」；一般是在無法成立「管理委員會」或只是小型公寓而沒有成立「管理委員會」的必要時，即應推選「管理負責人」做為「管理組織」，進行社區的管理。

二、那些情形下，會由「管理負責人」擔任管理組織？

　　瞭解管理負責人的定義之後，接著探討那些情形下會有「管理負責人」產生？其主要有三：

　　（一）依《公寓大廈管理條例》第28條第3項規定：

　　一般公寓大廈建築完成，應先召開「區分所有權人會議」選舉管理委員數人，成立「管理委員會」或推選「管理負責人」。而區分所有權人會議的召集人為「起造人」（註1），如果無法成立管理委員會或推選負責人前，則依《公寓大廈管理條例》第28條第3項的規定，由「起造人」擔任公寓大廈的「管理負責人」。

　　（二）依《公寓大廈管理條例》第29條第6項指定：

　　《公寓大廈管理條例》第29條第6項：公寓大廈未組成「管理委員會」且未推選「管理負責人」時，以第25條區分所有權人互推的「召集人」或申請指定之「臨時召集人」（註2）為「管理負責人」。區分所有權人無法互推召集人或申請指定臨時召集人時，區分所有權人得申請區轄市、縣（市）主管機關指定「住戶」（註3）一人為「管理負責人」，其任期至管理委員會、推選管理負責人或互推召集人為止。

　　（三）推選管理負責人：

　　社區召開區分所有權人會議，於會議中推選出「管理負責人」。日前筆者接觸有一社區，在召開第一次區分所有權人會議之前，社區內的「公共設施」因存在「二次施工」的違章而遭檢舉，致部分公共設施遭拆除，建商原係建造執照「起造人」，擔任「管理負責人」，嗣後召開「區分所有權人會議」欲成立「管理負責人」，住戶堅持仍由建商先繼續擔任「管理負責人」，希望能於「二次施工」違建解決後，再成立「管理委員會」。

三、社區既有「管理委員會」，就不得再設置「管理負責人」：

　　再者，如前所述，必須社區內無「管理委員會」，才能設置「管理負責人」（依《公寓大廈管理條例》第3條第10款）；實務上曾有一社區已設有「管理委員會」，但因未能發揮管理功能，形同虛設；於是又推選「管理負責人」，最高法院以95年度台上字第2701號判示：「…系爭社區原設有管理委員會，其第9屆管委會任期自89年8月20日起至90年8月19日止，主任委員為李O山等，為原審確定之事實，依前開說明，似不得由系爭社區區分所有權人及住戶再互推譚O明為管理負責人」（註4）；另外台灣高等法院86年度上字第1804號判決也認為：「…故公寓大廈中如已設有管理委員會者，其後另行再推出『管理負責人』時，應認為該管理負責人之推選違背公寓大廈管理條例之規定而無效」（註5）。

四、社區經主管機關指定管理負責人，社區另推選管理負責人時，該如何處理？

　　又社區如果是依《公寓大廈管理條例》第29條第6項由主管機關指定住戶一人為負責人時；嗣後住戶再自行合法推選出「管理負責人」，此時「指定管理負責人」該如何處置？內政部86年4月17日台（86）內營字第8672620號函解釋認為：「原經指定之管理負責人或申請指定之臨時召集人充任管理負責人之資格當然喪失」。

五、管理負責人的法律地位：

　　最後，關於「管理負責人」因其與「管理委員會」一樣是管理組織，所以管理負責人的法律地位與管理委員會相同；故《公寓大廈管理條例》第40條規定，準用《公寓大廈管理條例》第36條、第38條及第39條的規定，簡言之：

　　（一）管理負責人的職務與管理委員會相同（《公寓大廈管理條例》第36條）；

　　（二）管理負責人有「當事人能力」；

　　（三）管理負責人應向「區分所有權人會議」負責，並向其報告會務。

六、結語：

　　綜上所述，社區一定要注意管理組織，如果能成立「管理委員會」最好，如不能成立「管理委員會」時，也應有「管理負責人」的設置。推選管理負責人務必要謹慎挑選，讓有熱忱、能力及具公益心的人參與，才有助於社區管理。

註1：《建築法》第12條第1項前段規定：建築物之起造人，為建造該建築物的申請人。

註2：公寓大廈社區「區分所有權人會議」的召集人無法互推產生時，各區分所有權人得申請直轄市、縣（市）主管機關指定「臨時召集人」；區分所有權人不申請指定時，直轄市、縣（市）主管機關得視實際需要指定「區分所有權人」一人為「臨時召集人」。

註3：《公寓大廈管理條例》第3條第8款規定：「住戶」乃指公寓大廈的區分所有權人、承租人或業經取得停車空間建築物所有權者。

註4：李明洲編著：公寓大廈管理條例解釋彙編，頁2006，2019年9月改版1刷，自刊本。

註5：李明洲編著：前揭書，頁2007。

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