文◎李永然律師
一、出售土地時,須注意土地增值稅:
國人出售房屋,因房屋座落土地上,此時大皆是房屋及其所座落土地一併出售並移轉土地所有權。因買賣進行土地所有權移轉時,須注意「土地增值稅」的計算及負擔。因我國《土地稅法》第28條前段規定:已規定地價的土地,於土地所有權移轉時,應按其土地漲價數額徵收土地增值稅。
出售土地的出賣人針對土地增值稅,除應注意「土地漲價總數額」外,尚應注意是否符合「自用住宅用地」及是否考慮要用「自用住宅用地」稅率課徵土地增值稅。因為一般稅率為20%~40%(《土地稅法》第33條第1項);如果適用自用住宅用地優惠稅率則為10%,但土地所有權人一生以「一次」為限(《土地稅法》第34條第4項)(註1)。
二、適用自用住宅用地優惠稅率的法定要件:
如前所述,出售土地欲適用「自用住宅用地優惠稅率」,須具備法定要件,此乃因《土地稅法》第34條第1項前段規定:土地所有權人出售其「自用住宅用地」者,「都市土地」面積未超過「三公畝」部分或「非都市土地」面積未超過「七公畝」部分,其土地增值稅統就該部分之「土地漲價總額」按百分之十徵收。
至於上述「自用住宅用地」究何所指?其乃指「土地所有權人」或其「配偶」、「直系親屬」(註2)於該地辦竣「戶籍登記」,且無出租或供營業用的住宅用地(《土地稅法》第9條)。
又想適用自用住宅優惠稅率,除須該出售土地符合「自用住宅用地」,即已於該地辦竣「戶籍登記」,且無出租或供營業用,如果出售時無出租或供營業用,但如出售前「一年」內,曾供營業使用或出租者,則不得適用「自用優惠稅率」(《土地稅法》第34條第2項)。
前述之出售前「一年」內的計算,要以「出售日之前一日」起往前推算一年(財政部80/7/16台財稅字第800709156號函)。「曾供營業使用」包括「出租營業」或「自己營業使用」(財政部稅賦署71/1/15台稅三發第052號函)。
三、「一生一次」出售自用住宅用地享用優惠稅率,有無例外?
再者,如前所述,出售自用住宅用地,土地增值稅優惠稅率的適用以「一次」為限(《土地稅法》第34條第4項);嗣後《土地稅法》第34條於民國98年12月30日公布增訂第5項,即對於土地所有權人於適用《土地稅法》第34條第4項專用「土地增值稅優惠稅率」後,再次出售其「自用住宅用地」,符合「一定條件者」,可再依「優惠稅率繳納土地增值稅」,不受「一生一次」的限制。前設的一定條件,即:
1.出售都市土地面積未超過「1.5公畝」部分或非都市土地面積未超過「3.5公畝」部分;
2.出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女,無該自用住宅以外的房屋;
3.出售前持有該土地「6年」以上;
4.土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前,在該地設有戶籍,且持有該自用住宅連續滿「6年」;
5.出售前「5年」內,無供營業使用或出租(《土地稅法》第34條第5項)。
四、出售自用住宅用地再重購土地時,符合何條件可申請退稅?
又就出售自用房地者,有時是為了「換屋」,而出售時已繳納土地增值稅,嗣後另於他處購買自用住宅用地,《土地稅法》第35條有「重購退稅」的規定,民眾務必注意。
《土地稅法》第35條有關重購自用住宅用地,退還已繳納土地增值稅規定的立法意旨,乃在於考量土地所有權人因「住所遷移」等實際需要,必須出售原有自用住宅用地,而另於他處購買自用住宅用地,為避免因課徵土地增值稅,降低其重購土地的能力,故有「重購退稅」的規定(財政部88/9/7台財稅第881941465號函)(註3)。
因而欲申請重購退稅,須注意以下三點,即:
1.土地有所權於出售土地後,於完成移轉登記之日起,「二年」內重購都市土地未超過「3公畝」部分或非都市土地未超過「7公畝」部分,且仍作自用住宅用地者;同時「新購土地地價」超過「原出售土地地價」,扣除繳納土地增值稅後之餘額者,得向主管機關申請就其已納土地增值稅後之餘額內,退還其不足支付新購土地地價的數額。
2.土地所有權人於先購買土地後,自完成移轉登記之日起「二年」內,始出售自用住宅用地者,也準用「重購退稅」(《土地稅法》第35條第2項)。
3.土地所有權人出售自用住宅用地,已繳納土地增值稅,嗣後重購自用住宅用地後辦理「自益信託」(註4),如該土地上房屋仍供委託人本人、配偶或其直系親屬做住宅使用,與該「土地信託目的」不相違背,且符合《土地稅法》第9條、第35條規定者,也可依「重購退稅」規定,申請退還土地增值稅(財政部93/7/28台財稅字第0930451957號令)。
五、結語
由於我國《憲法》第19條規定,人民有依法律納稅的義務,人民固然不可「逃漏稅」,但務必懂得「節稅」,要充分瞭解法律相關規定,享用優惠、免稅…等相關規定,俾保自身之財產權益(本文作者為永然聯合法律事務所所長、永然兩岸法律事務中心創辦人)。
註1、《土地稅法》第34條第5項有「一生一次」的例外規定。
註2、直系親屬包括「直系血親」(《民法》第967條)、「直系姻親」(《民法》第969條、第970條)。
註3、「信託」乃指委託人將其財產權移轉或為其他處分,使受託人依信託本旨,為受益人的利益或為特定之目的,管理或處分信託財產的關係。「私益信託」不同於「公益信託」;自益信託又有「自益信託」與「他益信託」之分。
註4、財政部編印:土地稅法令彙編,頁251,民國105年12月出版,財政部出版。
永然聯合法律事務所
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