預售屋買賣糾紛類型與爭議
文◎吳任偉律師
小江辛辛苦苦攢了一筆錢，打算購買預售屋；他想知道預售屋常見的買賣糾紛有哪些，好做個心理準備。
「預售屋」係「指領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物」（《不動產經紀業管理條例》第4條第3款）。交易過程中，由於買賣標的尚未具體成形，買賣契約又多由建商事先單方擬定，一般消費者能事先取得之資訊相當有限，往往只能經由廣告、銷售人員或買賣契約書等管道，了解物件的環境、外觀、隔局、配置及建材設備等，加上預售屋較其他消費性商品具有「價值較高」、「不易流通」等特性，因此常發生買賣雙方對於預售屋契約內容的認知落差，衍生出各種法律糾紛及爭議。茲介紹幾種常見之預售屋買賣糾紛：
一、虛偽不實或引人錯誤之廣告
因預售屋沒有成屋可供消費者實地參觀，亦無實物可供比較廣告誇大的程度，消費者只能憑藉「廣告」來認識與模擬未來建物之各項條件；對消費者而言，要去看哪間預售屋，常取決於預售屋廣告上之字樣。依《消費者保護法》第22條之規定，建商應確保「廣告」內容之真實，其對於消費者所負之義務不得低於「廣告」內容；另《公平交易法》第21條第1項亦規定，建商不得在預售屋商品或其「廣告」上，或以其他使公眾得知之方法，對該預售屋為「虛偽不實」或「引人錯誤」之表示或表徵。而法院實務對「預售屋廣告」有著更嚴格於一般廣告的「真實性要求」。建商不但應確保其廣告內容之真實，甚者，依「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第2點之規定，建商對於預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖，均屬契約的一部分；於「預售屋買賣定型化契約不得記載事項」第1點更載明：「不得約定廣告僅供參考。」
二、瑕疵擔保責任
因買賣契約為「有償契約」，故身為出賣人的建商，對買受人負有「瑕疵擔保責任」。「瑕疵擔保責任」分為「權利瑕疵擔保責任」和「物的瑕疵擔保責任」，前者係建商應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利（例如一屋數賣、無權占用他人土地等）；後者則係《民法》第354條所明定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」此規定為出賣人對買受人所負的義務，且係「無過失責任」。常見的物之瑕疵糾紛如：房屋有滲漏水現象、電路裝置不良、建材規格不符或品質低劣等。消費者在交屋後，應從速檢查，若發現瑕疵，亦應立即通知建商（參《民法》第356條）；此時消費者依法可向建商要求修復、減少價金，嚴重者甚至可解除契約（例如海砂屋、輻射屋，參《民法》第359條）。
三、房地出售面積之認定標準及找補
原則上，土地持分面積是以「地政機關核發建物測量成果圖的主建物面積與區分所有全部主建物總面積比例持分」做為計算方式；至於房屋面積部分，則係以「登記」面積做為計算標準，同時必須將「主建物」、「附屬建物」及「共有部分」的面積予以分列。又「附屬建物」面積包括「陽台」、「屋簷」、「雨遮」，除「陽台」外，其他附屬建物均不予計價。另外，關於「主建物面積比例」，亦必須於契約書內載明，俾方便消費者清楚了解自己所購房屋的「主建物面積」占自己所購房屋面積的比例。倘若消費者發現面積有明顯誤差，得依下列之計算方式予以找補：「
