文永然地政士事務所黃興國地政士
依據民國105年9月21日蘋果日報工商時報A8版記者劉朱松所撰「全台首例 台中採BOT模式蓋社會宅」的報導,全台首例採用興建營運移轉(BOT)模式辦理的台中市西屯區惠來厝段社會住宅興建案,台中市政府第2度公告招商,將興辦社會住宅300戶,最低民間投資金額為新台幣11億元,特許年期53年(含興建3年、營運50年)。台中市都發局長王俊傑希望國內建商及壽險等公司踴躍遞件投標。另在附屬事業經營部分,市府允許投資廠商在符合都市計畫土地使用分區管制規定下,發揮自身創意,構思附屬事業的經營形態,如旅館、租賃權住宅,及老人養生村等。至於土地租金訂有「酌減機制」,其營運權利金,將視業者每年營運收入狀況,按一定比例計收,市府希望給予投資者適當且合理的投資利潤。
為讓潛在申請人有較充裕的備標時間,台中市市府公告招商時,為鼓勵業者投標,市府曾拜訪包括新業建設、龍寶建設,及南山人壽等多家知名企業,徵詢各家公司的投標意願與看法。因台中市府規畫社會住宅的附屬事業經營形態,是以全聯量販店的經營模式,來評估其經營坪效,不少業者認為,台中市府的評估附屬事業經營坪效,過於樂觀。此外,部分建商也認為,包括特許年期太長,將增加經營風險、實際出租率高低,恐影響租金收入,及考量設施損壞的維修成本,都會直接影響業者的投標意願。
筆者認為台中市府願意為社會住宅的興建案,提出BOT模式,是一個很好的方式,透過民間業者的結合,才能加速社會住宅的興建;不過過去BOT的條件及契約條款,有時會過於嚴格,建議稍微寬鬆些規定,應更可以吸引更多民間業者參加。
永然聯合法律事務所李永然律師也認為我國101年12月30日正式施行《住宅法》後,社會住宅的興建成為政府的重要政策,但由於量體太大,單靠政府恐緩不濟急;目前台中市政府運用BOT模式,讓民間參與,不失為良策,但務必注意一定要讓民間業者有利可圖,民間企業才會投入,台灣加油!
