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永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國106年5月16日工商時報A16版呂清郎記者所撰「租金大漲 地上權爆解約潮」的報導,由於房市不振,且公告地價大漲30.38%,造成按公告地價計價的國有地上權案,租金連帶暴增,建商的地上權案紛紛提出解約申請;根據財政部國產署統計,已申請終止的個案有7件,還有2個案進行口頭詢問,後續也可能提出解約申請,為降低衝擊,國產署同意更改年租金公式,有利於降低租金負擔,但因為僅限民國105年10月之後簽約新案,結果引發舊案的解約潮。

    財政部國產署官員說明,目前的解約申請案中,昇揚國際置地的台南市中西區案,及基泰建設的台北市大安區案,也都是已開工的情況,依契約這2個案子如果解約,權利金都將不退還,業者應自行評估得失利弊,再決定是否要解約;其他4案因為都是開工前申請解約,依約解約後都可按比例退回權利金,以當初得標權利金新台幣0.6~12.35億元不等計算,未來將支付的權利金將逾新台幣10億元。

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    依據民國106年4月11日經濟日報A16版劉懿慧記者所撰「聰明報稅/房租收入 可扣除折舊費」的報導,房屋租賃所得計算,是以全年租金收入減除該出租房屋合理且必要損耗及費用後的餘額為租金收入「所得額」。而所謂合理且必要損耗及費用,是指房屋的折舊、修理費、房屋稅、地價稅、保險費,以及向金融機構借款購屋所支付的利息等。若是納稅義務人不逐項列舉這些費用金額,也可以選擇用租金收入的43%作為「必要費用」予以減除。而土地租賃所得的計算,是以全年租金收入,減除該出租土地當年度繳納的地價稅款的餘額為所得額,不可扣除43%必要費用。

    若是租賃雙方有約定好,是由承租人(扣繳義務人)代房東履行納稅義務,或代房東支付租賃財產的修理費或擴建費,甚至其他債務,則承租人所支付的代價,與支付現金租金的性質完全相同,房東在申報租金收入時,應該要包含承租人幫房東繳的稅作為「收入」。另外,依《全民健保扣取及繳納補充保費辦法》規定,承租人給付租金時,單次給付金額達新台幣2萬元,應按規定的補充保險費率1.91%扣取補充保險費,作為收入,安永會計師事務所楊建華會計師說,承租戶為「法人」時,房東就需注意。而個人若將財產借與他人供營業或執行業務使用,即使是無償的,仍應依照當地一般租金行情計算租賃收入。

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    依據民國106年4月3日中國時報A6版朱漢崙記者所撰「逆抵押房貸 以房養老好幫手」的報導,各大行庫競相投入「以房養老」,現在老年人想要換屋,只要善用「逆向抵押房貸」,就能以每月安老金,轉換成辦理房貸時每月還款的
老年人想要換屋,現在不用賣房子了,因為有「逆向抵押房貸」加持。老年人在居住品質、安全上最大的負擔,一半以上都與老公寓缺乏電梯設施有關。一位長年銷售醫療保單的保險業者表示,根據他多年與保戶往來的經驗,很多銀髮族的保戶於超過65歲、70歲之後,就不得不從老舊的四、五層樓公寓搬到有電梯的華廈或大樓,一方面是因為心臟疾病、另一方面是膝蓋或關節病變,但這時很多老人之所以無法順利的換屋,通常都和換屋之前必須要賣房子,才有足夠的現金來買新屋有關。

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2017年4月12日晩上,李永然律師長期居住在美國的高中同學蕭蔚返國,促成幾位士林高中同學的聚會,出席的有呂理傭丶周仁國丶洪文城丶王三銓夫婦丶洪顯忠丶黃家成夫婦丶張雲鶴夫婦等人,轉眼大家都是60多歲的人了,感歎光陰似箭,歲月不待人!

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    依據民國106年3月31日經濟日報A2版劉懿慧記者所撰「都更條例修法 兩路並進」的報導,立法院內政委員會近日舉辦《都市更新條例》草案」公聽會,內政部花敬群次長出席時表示,我國的都更規劃須全面翻新,但仍要分階段、分類處理,因《都市更新條例》修法案六年都推不動,勢必有更複雜的結構問題以及現實壓力。花敬群次長更明確表示,為了減少爭議,將朝兩大方向前進,一是簡化審議程序,二為容積獎勵明確化。過去容積獎勵可以得到多少,都是由都市更新審議委員會的委員,從六種獎勵項目逐一評估再給予,但要給予的獎勵比率並不一定;而未來只要符合一樣項目,就可得到固定比率的容積獎勵,予以明確化。

    政大地政系張金鶚特聘教授認為,目前都更有三大問題,分別為私有財產權爭議、背後利益及政府角色界定。他表示,因都市更新背後擁有極大利益,使得大家目標已不是改善環境,而是能夠得到多少好處。政府一方面被都更相關業者及住戶要求提高容積獎勵及稅負減免,提供「蘿蔔」,一方面也不斷被要求針對不肯都更的住戶予以強制拆除,給予「棒子」,最後卻造成大家「要蘿蔔不要棒子」的現象。

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2017年4月10日下午,梅門阿英師姐們前來永然聯合法律事務所拜訪,並與李永然律師進行交流。


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報載司改國是會議第三分組在3月22日就「法官多元進用」議題,決議讓大學講師以上的法律學者或法律專業人士,可以按件計酬擔任「定期法官」或「兼職法官」參與司法審判,藉此分擔法院案件負荷,填補人力不足的問題;同時也可以由特定的專業人士,在特定類型案件中參與審判工作,落實專業分工。司改會議希望引進學者參與審判以解決上述問題,其出發點固然值得肯定,但此種方式實際上能否解決司法體系長期被詬病的「法官人力」與「實務經驗」等問題,則仍有討論的餘地。

一般案件的審理,在司法實務上會分成「認定事實」與「適用法律」兩個階段。在大學任教的法律學者,雖專精於學術研究工作,對於法學理論相當熟稔,對個案中適用法律固無困難;但在「認定事實」階段,由於涉及「證據調查程序」,如無相當的實務經驗,未必能勝任此一階段的審判工作。況且訴訟的相關法規十分複雜,若非專精於訴訟法領域的學者,仍然需要有一段時間進行實務訓練,也未必可以馬上進行審判工作。因此,若由法律學者兼任法官,必須先解決「學術」與「實務工作」兩者間的落差,否則法律學者直接擔任審判工作,恐仍有值得商榷之處。

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    依據民國106年3月24日經濟日報A20版陳美玲記者所撰「三大重劃區鬧空城 房價腰斬」的報導,內政部營建署每年利用房屋稅籍資料,以及台電11、12月用電資料做相關統計,若平均用電度數低於60度的住宅,界定為低度使用(用電)住宅;該資料最新顯示,2015年桃園青埔重劃區五年內新屋共有4,778戶,占所有住宅類房屋數量七成左右,不過低度使用比率高達68.7%,高達3,732戶幾乎沒人住,堪稱「北台灣第一大空城」。除桃園青埔重劃區外,新北新莊副都心、新北淡海新市鎮也是高空屋率的重劃區。2015年新莊副都心五年新屋1,833戶,52%為低度使用,亦即953戶房子高唱「空城計」。新北市淡海新市鎮2015年五年內新屋達9,719戶,有38.4%房屋低度使用,也有高達5,471戶房屋「等無人」。景文科技大學財務金融系章定煊副教授表示,三大重劃區房屋的低度(用電)使用率飆高,顯示區域市場鮮少自住客,多數是投資性買盤,以致市場出現供過於求情況,加上後續市場餘屋量龐大,未來市況令人擔憂。

    筆者認為政府過去大量運用土地重劃方式開發土地,促進土地利用廣建住宅大樓,結果開發後變成無人居住的空屋;現在又急於推廣興建「社會住宅」,但卻造成該讓人住的房子沒人住,有住房需求之人確沒房子住的奇怪現象。政府在做土地重劃時應當整體規劃,考量需求,而非一昧地開發,致造成另一種浪費。

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2017年4月9日上午,李永然律師前往世界宗教博物館,出席「春祈會」,除以王永慶教育基金會執行長身分代表接受感謝狀,並參觀來自青海的龍達上師的唐卡展。

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2017年4月8日上午,李永然律師前往南投中台禪寺,出席上惟下覺大和尚圓寂滿週年的活動,和信眾們一同懷念這位佛教老師父的貢獻。


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    依據民國106年2月23日經濟日報A14版劉懿慧記者所撰「限制房客申報租金 最重罰30萬」的報導,租屋族省稅小撇步!房屋租賃新制民國106年上路,明定房東不可限制房客用租金扣繳綜合所得稅,否則最高可處新台幣30萬元罰鍰。財政部南區國稅局提醒,民眾應妥善保留支付租金的相關單據,以利隔年申報綜所稅時可列舉扣除。

    財政部南區國稅局表示,依《所得稅法》規定,納稅義務人本人、配偶及受扶養直系親屬在中華民國境內租屋,供自住且非供營業或執行業務使用的租金支出,可備妥證明文件後,列報租金支出扣除額,但每一申報戶無論所繳租金多寡,每年可扣除額以新台幣12萬元為限。而證明文件可二選一,其一是租賃契約書、付款證明及納稅義務人本人、配偶或受扶養直系親屬,在課稅年度在該地址辦竣戶籍登記的證明;或是納稅義務人載明承租的房屋,在課稅年度內是供自住,且非供營業或執行業務使用的切結書。

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    依據民國106年3月2日中國時報A13版黃意涵記者所撰「預售屋新制 要業者管好自己」的報導,興建完成前看不到實體的預售屋,消費爭議層出不窮,台北市地政局表示,儘管歷年均有與相關單位辦理聯合稽查,契約違規比例仍相當高,為此,台北市修正《台北市預售屋管理暨聯合稽查作業要點》,增訂預售屋買賣契約自主檢查表及預售屋定型化契約預審等2大機制,並從即日起實施,呼籲業者自主管理。

    台北市地政局統計,民國103年起結合台北市法務局、建管處及國稅局聯合稽查預售屋,直到去年為止,查核結果預售屋契約違規比例高達100%,另外,民國105年消費爭議案件來源,建商銷售預售屋所引起的消費爭議也高達總案件量的55.17%。台北市地政局地權及不動產交易科說明,這次修正內容為創設預售屋買賣契約自主檢查表及新增預售屋定型化契約預審機制,過去稽查方式僅定期抽查,新制實施後,將針對未善盡自主檢查義務業者不定期逐案稽查,即時揭露各項查核及契約預審結果,公布地政局網站供民眾參考。

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    依據民國106年2月18日經濟日報A14版林潔玲記者所撰「房地合一稅收 比預期少」的報導,房地合一新制實施至今已滿一年,根據財政部統計,民國105年房地合一申報件數共1萬5,044件,由於部分申報案件含多筆交易,所以在一件多筆的情形下,總申報筆數為1萬6,346筆,其中申報有應納稅額占比約三成五,申報無應納稅額則有六成五,自繳稅額新台幣12.4億元。。

    觀察民國105年多數申報案件是屬於民國105年1月1日以後取得的房地,且於當年度交易的案件,適用稅率為45%者,在申報交易筆數當中占比最多,接近申報有應納稅額的交易筆數約一半,即2,790筆,而其申報應納稅額為新台幣5.33億元,也占四成二。財政部提醒,個人應於交易房屋、土地完成所有權移轉登記日的次日起算30日內向稽徵機關辦理申報;營利事業則併入營利事業所得額於次年5月辦理結算申報。由於營利事業所得稅未屆申報期,因此目前尚無去年度營利事業適用房地合一新制的相關統計。    

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    依據民國106年2月18日聯合報B2版莊琇閔、翁浩然記者所撰「內科夾層違建戶 柯文哲:輔導到合法」的報導,台北市政府於民國105年9月通過《內湖科技園區夾層違建執行計畫》,採「輔導補照、疏導排拆」,但民國106年7月1日強制拆除大限將至,仍有136案違建未改善,對此北市府首度放寬違建戶繳納容積代金,就地合法。但因每案金額初估約新台幣千萬以上,若所有人不願出錢購買「容積」,仍難逃強制拆除。台北市建管處發言人洪德豪表示,這是北市第一個用購買容積代金解決夾層屋違建的案例,但除台北市內科地區的列管案件外,其他地區不適用。目前內科夾層違建136案,有101案還可再移入容積,所有人只要願意購買容積代金,並在民國106年4月20日前申請建照及使照的變更,即可望合法;但若夾層增建部分超過未使用完的容積,超過部分仍須面臨拆除的命運。
 

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    依據民國106年2月13日工商時報A11版記者姚舜所撰「企業集團搶進 宜蘭飯店再掀戰火 5家上半年陸續加入戰局」的報導,繼煙波飯店集團民國105年搶進宜蘭開出煙波飯店蘇澳館,以及老爺酒店集團旗下老爺行旅進駐宜蘭傳藝中心之後,宜蘭悅川酒店、力麗觀光旗下力麗威斯汀酒店、麒麟太子飯店礁溪館、寒舍餐旅集團旗下寒舍寒沐酒店、加盟雲朗觀光旗下的礁溪兆品酒店等5家,預計將在民國106年上半開始營運。同時,遠東集團在礁溪及力麗觀光集團與昇恆晶集集團在宜蘭烏石港,自然美集團在冬山河亦都有投資與建飯店的計畫進行中。新飯店加入市場營運,老飯店全力鞏固市場,再掀宜蘭觀光飯店市場大戰。

    雪山隧道通車,宜蘭成為「大台北後花園」,並帶動企業集團搶進宜蘭投資興建旅館熱潮,由於競爭激烈,新飯店如何拓客源?飯店怎麼應戰?都是市場關注焦點。民國105年宜蘭五星飯店中客房平均產值唯一成長的蘭城晶英酒店,將持續深化親子家庭度假體驗,以口碑形銷鞏固市占,蘭城晶英總經理蔣大雄表示,愈來愈多香港與日本親子家庭客利用連假到蘭城晶英度假,未來飯店將深耕此兩大海外市場。另外,蘭城晶英著名的櫻桃烤鴨也將持續作出更多的口味變化,提供我國與國外旅客新味覺體驗。

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    依據民國106年2月3日經濟日報A14版記者劉懿慧所撰「地價稅清查 盯自用宅出租」的報導,各縣市政府已陸續展開地價稅清查作業,原核准按自用住宅用地優惠稅率課徵的土地,若經查獲有出租或供營業使用,除補徵差額地價稅外,可處短匿稅額三倍以下罰鍰。地價稅清查範圍是以自用住宅用地、工業用地、公共設施保留地、非供公共通行道路使用的免稅土地、公共設施保留地、有出租收益的國有土地及農業用地為主要查核對象,並將篩選面積大、變動性高者為清查重點範圍。

    嘉義縣財政稅務局表示,2017年將針對適用自用住宅用地稅率課徵地價稅的土地列為清查重點,除了運用營業稅籍、租賃所得資料及各項租金補助資料,查核房屋有無出租及供營業使用的情形外,也運用戶籍資料,全面清查自用住宅戶籍設籍情形是否符合條件。若土地所有權人或配偶、已成年的直系親屬全戶遷出,無人設籍,就不得再享有優惠稅率課徵地價稅。另外,民眾申請政府機關租金補貼、具有租賃公證書、私人之間簽訂租賃契約、公司行號申報租賃支出開立扣繳憑單,都屬於將土地改作出租用途行為,也不適用優惠稅率。該局提醒,土地如不符合減稅規定,稅務局將會發函給該筆土地的所有權人,因此民眾的姓名、通訊住址等聯繫資料若有更動,也應主動向各分局申請變更,才不會讓相關文書延誤送達。

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    依據民國106年2月3日經濟日報A13版記者郭幸宜所撰「三商銀挺都更 將自地改建」的報導,華南都更計畫有新進展。華南金董事長吳當傑表示,華南金預計3月取得子公司新北市土城區建築執照,進行自有土地都更,希望帶頭示範,力挺都更政策,目標成為公股行庫都更融資前三大行庫。據了解,華南金計畫都更的土地,是位於新北市土城區,鄰近鴻海集團的土地,該土地是由華南金集團子公司所持有,結合當居民自有土地,民國105年底已完成土地整合與相關流程,估計3月就能拿到建築執照。

   第一銀行總經理周伯蕉也表示,一銀在2005年就積極投入都更,銀行也將部分老舊行舍重建、自有土地興建計畫,列為年度重點工作,將配合政府都更政策,快馬加鞭推動都更。周伯蕉總經理指出,銀行投入都更面臨最大問題在於法規與整合不易,例如,一銀北投分行與行舍後分的土地,就卡在該筆土地是一銀與台北市政府共同持有,加上與附近店家整合尚未取得共識,讓部分都更案一直拖延。彰化銀行則預定將五個屋齡較高自有行舍拆除重建,包括位於台北市延平北路北門分行、天津街宿舍以及位於重慶南路的台北分行,都是列入拆除重建的名單。

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    依據民國106年1月31日聯合報 A8版記者徐子晴所撰「舊建築轉身景點 復古味誘文青」的報導,台灣近年吹起一股文創風,不少具有復古情懷的景點吸引不少文青駐足。台中市近年最夯的文創景點,當數從省政府員工宿舍改建成文創基地的「審計新村」,眷村建築搖身一變,成為文創產業的新興基地。在基隆和瑞芳交界、號稱「全台最美車站」的台鐵八斗子站,兼具頹廢和孤寂美感、復古和創新的味道,也變成近期遊客必玩的熱門景點。

    「審計新村」坐落於台中市西區,擁有40年歷史的白牆紅瓦建築,充滿濃濃懷舊風。台中市政府勞工局說,「審計新村」每天上午11時至下午5時開放,周一則公休,春節期間照常開放;推薦民眾可自行開車或搭公車到審計新村逛市集,看星空電影院,還可順道前往周遭的綠園道、草悟道、范特喜、大墩文化中心美術館來一趟文化巡禮。此外,台灣北部最受矚目的景點,當數12月底剛開通,有「北台灣多良」、「全台灣最美車站」美稱的八斗子車站,可遠眺太平洋濱海及九份美景,海天一色及依山傍海的景色,被譽為有如明信片般的畫面,吸引不少旅客前往「朝聖」。

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    依據民國106年1月29日自由時報A10版記者徐義平所撰「中客來台銳減 去年置產竟拉尾盤」的報導,中客來台觀光持續衰退,反觀中資來台購屋卻在二  ○一六年第四季上演拉尾盤行情,單一季購屋件數達二十五件,為全年單季新高,更是自二○○二年開放以來,單一季度購屋件數第三高的紀錄,僅次於二○一五年第三、四季中資建案「萬通台北二○一一」交屋潮的時間點。根據內政部地政司發布最新資訊,二○一六年第四季中資合計購屋金額逾新台幣四.一一億元,平均單件購屋總價約新台幣一六四六萬元,該季中資購屋區域分別為高雄市七件,新北市、台中市各五件,台北市、台南市各三件,彰化縣、花蓮縣各一件。

    根據地政司統計,開放中資來台購置不動產已超過十四個年頭,目前中資來台累計取得土地面積約一.二五九二公頃(約三八○九.八坪)、建物累積取得為三四二件,都還不及一年的管制上限。更遑論長期總量管制土地一三○○公頃、建物兩萬戶,土地更僅占○.○九%,連千分之一都不到,建物占長期總量管制約不到二%。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析,從這些數字來看,中資來台購買房地產也僅於話題而已,甚至根本還沒有熱過。東森房屋研究中心副理于靜芳表示,由於中資購屋受限「五四三條款」,導致近年中資來台購屋在官方呈現數字並不高,但以中資背景卻透過轉道第三地外資名義來台投資或買房時有所聞;不過,隨著中客明顯遽減,加上國內房市景氣不佳,也連帶影響中資購屋意願降低。

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