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文◎ 永然地政士事務所劉芝容地政士

 

  依據民國106623日自由時報A21版鍾泓良記者所撰「北市府推『防災避難室』解禁 可做商辦」的報導,台北市政府拜會中央,提出檢討防空避難室的放寬使用。

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永然地政士事務所劉芝容地政士

  依據民國10668日經濟日報A16版蘇秀慧記者所撰「個人經常性賣屋 要課營業稅」的報導,財政部發布解釋令,過去針對個人售屋課徵營業稅,主要分為兩部分。一部分是針對出售購入或法拍取得的成屋,另一部分則是針對出售以自有土地自地自建或與營業人合建分屋而來的房屋。不論哪一部分,舊有的課稅標準在實務上都面臨許多爭議。

  實務上,由於當時財部發給國稅局的選案參考原則,稅局多以「一年出售6戶以上」作為認定條件。但有些個案像是豪宅一戶就會配備五個車位,很容易就達到六戶的查核門檻,致引發爭議。財政部官員表示,今後都將按是否「具有經常性或持續性銷售房屋行為」為依據。

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永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國106年6月11日自由時報A2版徐義平記者所撰「地政三法再翻修 推動實價零時差」的報導,為實價登錄量身打造的「地政三法」上路已超過五年,近期內政部研擬提出新改革,修正內容包括買賣房地產移轉登記時要一併進行「實價登錄」、預售屋買賣簽約成立後三十天內必須實價登錄以及針對價格、面積登錄不實者加重罰鍰等三大方向進行,另申報權利人由地政士或代書改為買賣雙方;目前全案已送至內政部法規會,預計將於民國106年底前要報行政院,拚自民國107年起上路。

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永然地政士事務所劉芝容地政士

                                                                        

  根據民國106524日經濟日報A14版記者蘇秀慧所撰「遺贈新制上路 三招省稅」、「超級富豪 應提前移轉資產」、「贈不動產 稅額恐加倍奉還」報導,遺贈稅新制上路,三級累進稅率看似驚人,但只要透過逐年贈與、妥善規劃每年贈與淨額就可以適用贈與稅10%的「基本稅率」,和舊制一樣。

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永然地政士事務所 李廷鈞地政士   112.JPG

    根據民國10662日經濟日報A16版記者蘇秀慧所撰「非自願售房地,適用低稅率」的報導,北區國稅局表示,如果個人因為「調職」、「非自願離職」或「其他的非自願因素」等五種情形銷售房地,即使持有在二年以下,得按較低的20%稅率課徵所得稅。

    房地合一新制自民國105年元月1日上路,規定中華民國境內居住的個人出售房屋、土地,持有期間在一年以內適用45%稅率、一年未逾二年適用35%稅率、滿二年未逾十年適用20%稅率、超過十年則適用15%稅率,持有期間越長、稅率越低。不過北區國稅局提醒,儘管持有期間在二年以下,如有特殊情形,仍可按照20%的較低稅率課徵所得稅:

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永然地政士事務所 李廷鈞地政士   113.JPG

    根據民國10659日經濟日報A14版記者林潔玲所撰「合宜宅土地交易日認定從寬」的報導,建商配合政府政策興建林口合宜住宅、國營事業如台糖合建分屋,其開發案土地契約簽約日為「取得日」,如果時間落入適用房地稅舊制,土地交易免課徵所得稅,可以減輕建商的土地交易稅負。

    過去建設公司配合政府政策興建合宜住宅或國營事業合建分屋,均應完成政府或國營事業合約要件之後,才會移轉土地,導致土地取得時點落入房地合一新制課稅,此已引起建商反彈,政府為了幫建商解套,財政部發布解釋令表示,以「土地取得日」為契約簽訂日。

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永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國106年6月5日自由時報A8版徐義平記者所撰「歷史共業 全國逾2000億房產閒置待清理」的報導,因歷史與早期法規不齊全等因素,內政部清查一五○萬筆地籍資料,發現有十五.五萬餘筆長達六十餘年的產權歸屬並不清楚,因此,自二○○八年進行長達十一年的「地籍清理實施計畫」,其中不乏登記在神明會及祭祀公業名下的房產,二○○七年中初步統計超過五.五萬筆,面積高達二千四百萬餘坪,當年度公告土地現值超過新台幣二千億元。

    根據內政部地政司地籍清理資訊,該計畫分為兩期,前期中完成重新登記的神明會以及其他四類土地,高達五千二百筆,二○一二年公告土地現值總額達新台幣一○二億元;其中包括北市松山區「杜姓天上聖母」名下計十六筆土地,經過地籍清理後,正積極走向都更。此外,寺廟及宗教團體申報取得的土地總計三一七筆,二○一二年公告土地現值達新台幣十四億元,較出名的包括新北市新莊區的保元宮、主祀「池府王爺」,建廟已超過二百年,但土地仍登記在「王爺宮」名下,經過地籍清理確認兩者為同一主體後,已在二○一一年六月更名登記為保元宮所有,進而有效解決寺廟產權問題。第二期實施計畫則是二○一四年起,執行時間長達六年,此段時間主要辦理神明會等四類土地標售或囑託登記國有作業,約有二.八萬筆,二○一二年公告土地現值達新台幣四一五億元。不過,房產業者推估,過往房市走了近十年多頭,該類須進行地籍清理的土地,光是公告土地現值應該也漲了將近一倍。

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永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國106年6月2日自由時報A4版李欣芳記者所撰「政院通過設住都中心 創1400億經濟效益」的報導,為強化推動都更的能量,行政院拍板《國家住宅及都市更新中心設置條例草案》,未來送請立法院審議通過後,將籌設住都中心,這個中心的首要任務,是接管世大運選手村的公宅。內政部花敬群次長表示,規劃未來將投入現金新台幣三十億元及土地等共約新台幣一百億元規模成立住都中心。這個中心為行政法人組織,主要業務是管理社會住宅、執行都市更新、公開評選都更實施者、相關研究規劃與教育訓練等。規劃住都中心初期人力約四十人,其後在六年內視業務需求逐步擴充到二百人。

    花敬群次長指出,住都中心規劃實施的公辦都更包括台北市信義區兒福中心周邊基地約一.四公頃、新店榮工廠地周邊地區約六公頃及公開評選新北市板橋浮洲商業區等案,直接投資新台幣四百億元,約可創造新台幣一千四百億元經濟效益。另有十個公辦都更案,將由住都中心協助地方政府或事業機構招商。他說,目前負責都更業務的營建署未來業務將以法案與規劃為主,住都中心負責執行,兩者業務分流,讓都更更有效率。

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永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國106年4月11日經濟日報A16版劉懿慧記者所撰「聰明報稅/房租收入 可扣除折舊費」的報導,房屋租賃所得計算,是以全年租金收入減除該出租房屋合理且必要損耗及費用後的餘額為租金收入「所得額」。而所謂合理且必要損耗及費用,是指房屋的折舊、修理費、房屋稅、地價稅、保險費,以及向金融機構借款購屋所支付的利息等。若是納稅義務人不逐項列舉這些費用金額,也可以選擇用租金收入的43%作為「必要費用」予以減除。而土地租賃所得的計算,是以全年租金收入,減除該出租土地當年度繳納的地價稅款的餘額為所得額,不可扣除43%必要費用。

    若是租賃雙方有約定好,是由承租人(扣繳義務人)代房東履行納稅義務,或代房東支付租賃財產的修理費或擴建費,甚至其他債務,則承租人所支付的代價,與支付現金租金的性質完全相同,房東在申報租金收入時,應該要包含承租人幫房東繳的稅作為「收入」。另外,依《全民健保扣取及繳納補充保費辦法》規定,承租人給付租金時,單次給付金額達新台幣2萬元,應按規定的補充保險費率1.91%扣取補充保險費,作為收入,安永會計師事務所楊建華會計師說,承租戶為「法人」時,房東就需注意。而個人若將財產借與他人供營業或執行業務使用,即使是無償的,仍應依照當地一般租金行情計算租賃收入。

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永然地政士事務所黃興國地政士

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永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國106年4月3日中國時報A6版朱漢崙記者所撰「逆抵押房貸 以房養老好幫手」的報導,各大行庫競相投入「以房養老」,現在老年人想要換屋,只要善用「逆向抵押房貸」,就能以每月安老金,轉換成辦理房貸時每月還款的
老年人想要換屋,現在不用賣房子了,因為有「逆向抵押房貸」加持。老年人在居住品質、安全上最大的負擔,一半以上都與老公寓缺乏電梯設施有關。一位長年銷售醫療保單的保險業者表示,根據他多年與保戶往來的經驗,很多銀髮族的保戶於超過65歲、70歲之後,就不得不從老舊的四、五層樓公寓搬到有電梯的華廈或大樓,一方面是因為心臟疾病、另一方面是膝蓋或關節病變,但這時很多老人之所以無法順利的換屋,通常都和換屋之前必須要賣房子,才有足夠的現金來買新屋有關。

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2017年4月12日晩上,李永然律師長期居住在美國的高中同學蕭蔚返國,促成幾位士林高中同學的聚會,出席的有呂理傭丶周仁國丶洪文城丶王三銓夫婦丶洪顯忠丶黃家成夫婦丶張雲鶴夫婦等人,轉眼大家都是60多歲的人了,感歎光陰似箭,歲月不待人!

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永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國106年3月31日經濟日報A2版劉懿慧記者所撰「都更條例修法 兩路並進」的報導,立法院內政委員會近日舉辦《都市更新條例》草案」公聽會,內政部花敬群次長出席時表示,我國的都更規劃須全面翻新,但仍要分階段、分類處理,因《都市更新條例》修法案六年都推不動,勢必有更複雜的結構問題以及現實壓力。花敬群次長更明確表示,為了減少爭議,將朝兩大方向前進,一是簡化審議程序,二為容積獎勵明確化。過去容積獎勵可以得到多少,都是由都市更新審議委員會的委員,從六種獎勵項目逐一評估再給予,但要給予的獎勵比率並不一定;而未來只要符合一樣項目,就可得到固定比率的容積獎勵,予以明確化。

    政大地政系張金鶚特聘教授認為,目前都更有三大問題,分別為私有財產權爭議、背後利益及政府角色界定。他表示,因都市更新背後擁有極大利益,使得大家目標已不是改善環境,而是能夠得到多少好處。政府一方面被都更相關業者及住戶要求提高容積獎勵及稅負減免,提供「蘿蔔」,一方面也不斷被要求針對不肯都更的住戶予以強制拆除,給予「棒子」,最後卻造成大家「要蘿蔔不要棒子」的現象。

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2017年4月10日下午,梅門阿英師姐們前來永然聯合法律事務所拜訪,並與李永然律師進行交流。


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報載司改國是會議第三分組在3月22日就「法官多元進用」議題,決議讓大學講師以上的法律學者或法律專業人士,可以按件計酬擔任「定期法官」或「兼職法官」參與司法審判,藉此分擔法院案件負荷,填補人力不足的問題;同時也可以由特定的專業人士,在特定類型案件中參與審判工作,落實專業分工。司改會議希望引進學者參與審判以解決上述問題,其出發點固然值得肯定,但此種方式實際上能否解決司法體系長期被詬病的「法官人力」與「實務經驗」等問題,則仍有討論的餘地。

一般案件的審理,在司法實務上會分成「認定事實」與「適用法律」兩個階段。在大學任教的法律學者,雖專精於學術研究工作,對於法學理論相當熟稔,對個案中適用法律固無困難;但在「認定事實」階段,由於涉及「證據調查程序」,如無相當的實務經驗,未必能勝任此一階段的審判工作。況且訴訟的相關法規十分複雜,若非專精於訴訟法領域的學者,仍然需要有一段時間進行實務訓練,也未必可以馬上進行審判工作。因此,若由法律學者兼任法官,必須先解決「學術」與「實務工作」兩者間的落差,否則法律學者直接擔任審判工作,恐仍有值得商榷之處。

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永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國106年3月24日經濟日報A20版陳美玲記者所撰「三大重劃區鬧空城 房價腰斬」的報導,內政部營建署每年利用房屋稅籍資料,以及台電11、12月用電資料做相關統計,若平均用電度數低於60度的住宅,界定為低度使用(用電)住宅;該資料最新顯示,2015年桃園青埔重劃區五年內新屋共有4,778戶,占所有住宅類房屋數量七成左右,不過低度使用比率高達68.7%,高達3,732戶幾乎沒人住,堪稱「北台灣第一大空城」。除桃園青埔重劃區外,新北新莊副都心、新北淡海新市鎮也是高空屋率的重劃區。2015年新莊副都心五年新屋1,833戶,52%為低度使用,亦即953戶房子高唱「空城計」。新北市淡海新市鎮2015年五年內新屋達9,719戶,有38.4%房屋低度使用,也有高達5,471戶房屋「等無人」。景文科技大學財務金融系章定煊副教授表示,三大重劃區房屋的低度(用電)使用率飆高,顯示區域市場鮮少自住客,多數是投資性買盤,以致市場出現供過於求情況,加上後續市場餘屋量龐大,未來市況令人擔憂。

    筆者認為政府過去大量運用土地重劃方式開發土地,促進土地利用廣建住宅大樓,結果開發後變成無人居住的空屋;現在又急於推廣興建「社會住宅」,但卻造成該讓人住的房子沒人住,有住房需求之人確沒房子住的奇怪現象。政府在做土地重劃時應當整體規劃,考量需求,而非一昧地開發,致造成另一種浪費。

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2017年4月9日上午,李永然律師前往世界宗教博物館,出席「春祈會」,除以王永慶教育基金會執行長身分代表接受感謝狀,並參觀來自青海的龍達上師的唐卡展。

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2017年4月8日上午,李永然律師前往南投中台禪寺,出席上惟下覺大和尚圓寂滿週年的活動,和信眾們一同懷念這位佛教老師父的貢獻。


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永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國106年2月23日經濟日報A14版劉懿慧記者所撰「限制房客申報租金 最重罰30萬」的報導,租屋族省稅小撇步!房屋租賃新制民國106年上路,明定房東不可限制房客用租金扣繳綜合所得稅,否則最高可處新台幣30萬元罰鍰。財政部南區國稅局提醒,民眾應妥善保留支付租金的相關單據,以利隔年申報綜所稅時可列舉扣除。

    財政部南區國稅局表示,依《所得稅法》規定,納稅義務人本人、配偶及受扶養直系親屬在中華民國境內租屋,供自住且非供營業或執行業務使用的租金支出,可備妥證明文件後,列報租金支出扣除額,但每一申報戶無論所繳租金多寡,每年可扣除額以新台幣12萬元為限。而證明文件可二選一,其一是租賃契約書、付款證明及納稅義務人本人、配偶或受扶養直系親屬,在課稅年度在該地址辦竣戶籍登記的證明;或是納稅義務人載明承租的房屋,在課稅年度內是供自住,且非供營業或執行業務使用的切結書。

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永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國106年3月2日中國時報A13版黃意涵記者所撰「預售屋新制 要業者管好自己」的報導,興建完成前看不到實體的預售屋,消費爭議層出不窮,台北市地政局表示,儘管歷年均有與相關單位辦理聯合稽查,契約違規比例仍相當高,為此,台北市修正《台北市預售屋管理暨聯合稽查作業要點》,增訂預售屋買賣契約自主檢查表及預售屋定型化契約預審等2大機制,並從即日起實施,呼籲業者自主管理。

    台北市地政局統計,民國103年起結合台北市法務局、建管處及國稅局聯合稽查預售屋,直到去年為止,查核結果預售屋契約違規比例高達100%,另外,民國105年消費爭議案件來源,建商銷售預售屋所引起的消費爭議也高達總案件量的55.17%。台北市地政局地權及不動產交易科說明,這次修正內容為創設預售屋買賣契約自主檢查表及新增預售屋定型化契約預審機制,過去稽查方式僅定期抽查,新制實施後,將針對未善盡自主檢查義務業者不定期逐案稽查,即時揭露各項查核及契約預審結果,公布地政局網站供民眾參考。

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