目前分類:不動產相關法律 (111)

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文◎李永然律師、李廷鈞地政士

  我國已施行《租賃住宅市場發展及管理條例》,該條例也規範「經營代管業者」及「經營包租業者」,這兩種「租賃住宅業者」應遵守該條例規定,方不致於違法。

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文◎李永然律師

一、住宅房屋之承租人的「居住權」,政府訂特別法保障:

  房屋租賃屬於民事契約,適用《民法》債編的規定,而我國已實施《住宅法》,保障人民的「居住權」;立法院為更落實沒有自有房屋,而要仰賴「承租」方式,取得住宅之使用權的承租人,已三讀通過《租賃住宅市場發展及管理條例》,該條例將自民國107年6月27日起正式施行;其已成為《民法》的特別法,該條例中的規定優先於《民法》債編「租賃」相關的規定而適用。

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2018年4月19日,永然地政士聯合事務所李廷鈞地政士接受東森新聞採訪,談實價登錄2.0,針對屋主擔心實價登錄修法後的個資問題,提出看法。

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文◎李永然律師

一、我國已制訂特別法規範「住宅租賃」:

  房屋租賃依其用途的不同,可區分為做工廠使用、營業使用、執業使用、辦公使用、居住使用…等等,而「居住使用」的租賃,涉及「居住權」的保障,立法院於民國106年11月28日三讀通過《租賃住宅市場發展及管理條例》並已於民國106年12月27日由總統公布,該條例將於民國107年6月27日起正式施行(參見《租賃住宅市場發展及管理條例》第46條規定)。

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文◎李永然律師

案例:

甲有一不動產,甲與乙約定雙方設定登記一「最高限額抵押權」,乙為該不動產的「最高限額抵押權人」;嗣後乙欲將該「最高限額抵押權」讓與丙,法律上是否容許?又如容許時,有何應注意的程序?

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  2017年10月30日出刊的蘋果日報對於「【買房問蘋果】有家歸不得!不付電費竟遭房東換鎖」一文,永然聯合法律事務所李永然律師表達法律上的意見。

  民眾陳小姐來函詢問《蘋果》,在租屋處住了1個月,房東突然說要付公共電費,但仔細看契約中並沒註記,延遲不付竟遭房東私自換鎖。

  永然聯合法律事務所所長李永然表示,房東出租公寓物件時,雙方租約若沒有特別約定,大部分電費負擔在出租人,若出租人希望電費由承租人負擔,就應在租約裡約定。此外,當房屋已出租給房客,房屋在租賃期間的使用支配權利歸屬於承租人,出租人不能擅自把房屋進行換鎖,會涉及妨礙他人行使權利,刑法304條強制罪。李永然提醒,若有爭議,應利用鄉鎮市調解委員會調解,或到法院訴訟,千萬不要用換鎖的方式來自力救濟。(地產中心/綜合報導)

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  2017年10月20日出刊的蘋果日報對於「內政部針對租屋媒體業者若刊登不實租屋資訊,未來將與出租人負連帶賠償責任,此條例現已在立法院審查,對此有逾8成民眾支持」一事,採訪永然聯合法律事務所李永然律師表達法律上的意見。

  永然聯合法律事務所所長李永然表示,依《公平交易法》,媒體刊登不實廣告,引人錯誤也有法律責任,建議與廣告主立約釐清權責,建立媒體平台專業。

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2017年10月18日蘋果日報地產即時【買房問蘋果】用line通知解約 沒已讀不算喔~

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  讀者盧先生來函詢問《蘋果》:隔壁房客愛抽菸,導致睡不好想搬家,用line告知房東要提前解約,搬家,但沒收到房東回覆,因契約有表明,解約未預先告知要多1個月罰金,不知用line的方式可以嗎。

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文◎李永然律師

問題:

  甲是乙的債權人,乙將自己所有不動產抵押予甲,擔保乙對甲所負的債務,嗣後甲死亡,甲遺有配偶丙及子女A、B三人為其繼承人,債務人乙如將對甲所欠之款項,向債權人甲之繼承人丙、A、B三人清償後,應如何辦理抵押權塗銷?

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                              文◎李永然

案例:

  甲將房子出租予乙,租期三年,每月租金新台幣2萬元;租期至2年時,出現丙想用每月新台幣3萬元向出租人甲承租房子,甲可以片面向承租人提前終止租約嗎?

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文◎李永然

案例:

  甲、乙二人就一筆土地共有,各有應有部分二分之一;甲自認為有在土地上興建房屋的必要,於是召工在土地上興建房屋。乙嗣後發現後,乃向共有人甲理論,未料甲自認為共有人之一,對土地有利用的權利;乙面對此種情形,如何依法救濟?

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文◎李永然律師

案例:

  甲、乙二人就一筆土地共有,各有應有部分二分之一;甲自認為有在土地上興建房屋的必要,於是召工在土地上興建房屋。乙嗣後發現後,乃向共有人甲理論,未料甲自認為共有人之一,對土地有利用的權利;乙面對此種情形,如何依法救濟?

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  2017年3月6日出刊的經濟日報A15版,由記者何孟奎專訪李永然律師,談「租賃契約限制申報房租 無效」,全文如下:

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租賃契約限制申報房租 無效

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文◎永然地政士事務所黃興國地政士

  依據民國105年12月1日自由時報AA2版記者郭安家所撰「150平方公尺以下餐廳 可設住宅區2樓」的報導,柯文哲市長主持市政會議,通過《台北市土地使用分區附條件允許使用核准標準》修正草案,原本一五○平方公尺(四十五.三七坪)以下的小餐廳、咖啡店,只能設置在住三區、住三之二等一樓及地下室,未來可在二樓營業,但仍要臨卅公尺以上幹道;北市府都市發展局近期將公告實施。

  根據土地分區附條件核准標準,住三之一、住三之二、住四之一等住宅區,一五○平方公尺以上餐飲業、一五○平方公尺以下酒店,可設置在住宅區地下室、一及二樓;但商業強度較小的冰果店、點心店、飲食店、麵食店、自助餐店、泡沫紅茶店、餐廳(館)、咖啡館、茶藝館,不能設於二樓。此次修法放寬為同一標準,允許小餐飲店可在二樓營業。此外,北市唯一工業區「內湖科學園區」,有不少企業為了符合《性平法》等規定,須附設員工育嬰、托兒中心。過去因土地分區附條件核准標準,工業區內的企業附設托兒設施,須在該企業大樓同個基地內一、二樓層;都發局指出,這次修法也放寬,只要經過社會局同意,可選擇其他地點,不再限制地點。

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                                     文◎李永然律師

案例:

  甲欠乙新台幣3百萬元,甲並以房子設定抵押權予乙;乙向甲催討欠款,甲另向友人丙商借週轉的新台幣3百萬元還乙,丙該如何確保將來甲對丙的還款?

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                                   文◎李永然律師

案例:

  甲於民國70年5月間向乙借貸500萬元,並將不動產設定普通抵押權予乙,並約定於民國71年5月即應清償。甲一直未清償,嗣後甲於民國90年間死亡,前開不動產由丙繼承,並登記為前開不動產的所有權人,丙可以要求抵押權人乙塗銷抵押權嗎?

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                                                                                         文◎李永然律師

案例:

  甲與乙二人訂立房屋買賣契約,雙方於契約書中訂有一條,如雙方因本買賣契約發生爭議,同意由「中華民國仲裁協會」仲裁。出賣人甲認為買受人乙違約,此時該怎麼辦?

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一、盲目打房,全民遭殃:

  2016年元月2日總統大選舉行第二場辯論會,三黨的候選人對於「住宅政策」都是主張從興建社會住宅、公共住宅著手,且反對「亂打房」,讓「房市回歸正常化」。

  這樣的理性論點,卻遭在辯論場外聚集之抗議團體,酸語批評說「三黨候選人不敢打房」,並指未來無論哪一位當選,都是「不打房政黨」全面執政。

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  2015年12月16日下午,李永然律師受台灣不動產投資協會之邀,前往台北國際會議中心出席「2015台灣CCIM不動產論壇」,此次論壇主題為「從房市交易低迷看台灣及海外不動產投資策略」,李永然律師於論壇中進行專題演講,主題為「從台灣房地產現況談雙贏之居住正義的實現」,晚間李永然律師也出席了「2015台灣CCIM不動產論壇」慶功宴

  自SARS疫情結束後,房地產連續超過10年飆漲,「都會區房價偏高」屢屢成為十大民怨之首。從100年政府推動「奢侈稅」開始,「居住正義」就成了台灣最熱門的話題,而在民意驅使下,政府也不斷祭出打房措施,擴大房貸管制區範圍、降低豪宅認定標準、提高房屋稅、房屋標準造價及路段率的調整,到即將自105年1月1日起施行的房地合一實價課稅,種種的房地產政策,被視為我國史上規模最大的房市改革。李永然律師從居住正義--「住者有其屋」vs「住者有其居」、政府目前落實居住正義之房屋政策、政府住宅政策對台灣房地產造成之衝擊、解決之道--重新省視如何落實「居住正義」四大主題加以分析現今台灣面臨高房價的問題,及如何解決並達到雙贏的局面。

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  自台北市市長柯文哲上任後,台北市的違章建築又成為熱門話題,北市府也大動作宣示拆除的決心,筆者自幼即聽說違建是「都市之瘤」,不僅有礙市容觀瞻,更妨害城市的進步發展;但數十年過去了,違建問題依舊存在,而且日益嚴重,歸根究柢,違章建築之所以會成為台灣社會上的大問題,主要原因有四:

  一、有些建築法規過嚴,不符現實:例如相關法令規定,台北市建築基地必須具有法定機車停車位,但以大都會區而言,尤其是豪宅社區,住戶多以汽車代步,少有人使用機車;然礙於法令規定,建商必須依法設置法定機車停車位,才能取得使用執照。為免空間閒置,許多建商於取得使用執照後,進行「二次施工」,更改使用方式,造成違規使用,此皆因立法過嚴、不符現實,而形成之違建問題。

  二、建管單位執法不嚴:建管單位只注重建造執照及使用執照的審查與核發,常於核發之後就不再追究處理,因此也造成建商抓住主管單位的心態,在銷售不動產時,銷售廣告將產品形容得天花亂墜,送設計圖面時又是依循相關法令規定,而在取得使用執照後,再利用「二次施工」等方式,以符合當初銷售的廣告內容,成為「違章建築」,也造成房屋買售人的困擾,因為一旦遭到檢舉,買受人即成為被害人,而建商早已獲利了結,受害的只有花了大筆金錢的購屋消費者而已。

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