目前分類:不動產相關法律 (100)

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文◎李永然律師

案例:

  甲、乙二人就一筆土地共有,各有應有部分二分之一;甲自認為有在土地上興建房屋的必要,於是召工在土地上興建房屋。乙嗣後發現後,乃向共有人甲理論,未料甲自認為共有人之一,對土地有利用的權利;乙面對此種情形,如何依法救濟?

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  2017年3月6日出刊的經濟日報A15版,由記者何孟奎專訪李永然律師,談「租賃契約限制申報房租 無效」,全文如下:

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租賃契約限制申報房租 無效

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文◎永然地政士事務所黃興國地政士

  依據民國105年12月1日自由時報AA2版記者郭安家所撰「150平方公尺以下餐廳 可設住宅區2樓」的報導,柯文哲市長主持市政會議,通過《台北市土地使用分區附條件允許使用核准標準》修正草案,原本一五○平方公尺(四十五.三七坪)以下的小餐廳、咖啡店,只能設置在住三區、住三之二等一樓及地下室,未來可在二樓營業,但仍要臨卅公尺以上幹道;北市府都市發展局近期將公告實施。

  根據土地分區附條件核准標準,住三之一、住三之二、住四之一等住宅區,一五○平方公尺以上餐飲業、一五○平方公尺以下酒店,可設置在住宅區地下室、一及二樓;但商業強度較小的冰果店、點心店、飲食店、麵食店、自助餐店、泡沫紅茶店、餐廳(館)、咖啡館、茶藝館,不能設於二樓。此次修法放寬為同一標準,允許小餐飲店可在二樓營業。此外,北市唯一工業區「內湖科學園區」,有不少企業為了符合《性平法》等規定,須附設員工育嬰、托兒中心。過去因土地分區附條件核准標準,工業區內的企業附設托兒設施,須在該企業大樓同個基地內一、二樓層;都發局指出,這次修法也放寬,只要經過社會局同意,可選擇其他地點,不再限制地點。

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                                     文◎李永然律師

案例:

  甲欠乙新台幣3百萬元,甲並以房子設定抵押權予乙;乙向甲催討欠款,甲另向友人丙商借週轉的新台幣3百萬元還乙,丙該如何確保將來甲對丙的還款?

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                                   文◎李永然律師

案例:

  甲於民國70年5月間向乙借貸500萬元,並將不動產設定普通抵押權予乙,並約定於民國71年5月即應清償。甲一直未清償,嗣後甲於民國90年間死亡,前開不動產由丙繼承,並登記為前開不動產的所有權人,丙可以要求抵押權人乙塗銷抵押權嗎?

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                                                                                         文◎李永然律師

案例:

  甲與乙二人訂立房屋買賣契約,雙方於契約書中訂有一條,如雙方因本買賣契約發生爭議,同意由「中華民國仲裁協會」仲裁。出賣人甲認為買受人乙違約,此時該怎麼辦?

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一、盲目打房,全民遭殃:

  2016年元月2日總統大選舉行第二場辯論會,三黨的候選人對於「住宅政策」都是主張從興建社會住宅、公共住宅著手,且反對「亂打房」,讓「房市回歸正常化」。

  這樣的理性論點,卻遭在辯論場外聚集之抗議團體,酸語批評說「三黨候選人不敢打房」,並指未來無論哪一位當選,都是「不打房政黨」全面執政。

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 ALL  

  2015年12月16日下午,李永然律師受台灣不動產投資協會之邀,前往台北國際會議中心出席「2015台灣CCIM不動產論壇」,此次論壇主題為「從房市交易低迷看台灣及海外不動產投資策略」,李永然律師於論壇中進行專題演講,主題為「從台灣房地產現況談雙贏之居住正義的實現」,晚間李永然律師也出席了「2015台灣CCIM不動產論壇」慶功宴

  自SARS疫情結束後,房地產連續超過10年飆漲,「都會區房價偏高」屢屢成為十大民怨之首。從100年政府推動「奢侈稅」開始,「居住正義」就成了台灣最熱門的話題,而在民意驅使下,政府也不斷祭出打房措施,擴大房貸管制區範圍、降低豪宅認定標準、提高房屋稅、房屋標準造價及路段率的調整,到即將自105年1月1日起施行的房地合一實價課稅,種種的房地產政策,被視為我國史上規模最大的房市改革。李永然律師從居住正義--「住者有其屋」vs「住者有其居」、政府目前落實居住正義之房屋政策、政府住宅政策對台灣房地產造成之衝擊、解決之道--重新省視如何落實「居住正義」四大主題加以分析現今台灣面臨高房價的問題,及如何解決並達到雙贏的局面。

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  自台北市市長柯文哲上任後,台北市的違章建築又成為熱門話題,北市府也大動作宣示拆除的決心,筆者自幼即聽說違建是「都市之瘤」,不僅有礙市容觀瞻,更妨害城市的進步發展;但數十年過去了,違建問題依舊存在,而且日益嚴重,歸根究柢,違章建築之所以會成為台灣社會上的大問題,主要原因有四:

  一、有些建築法規過嚴,不符現實:例如相關法令規定,台北市建築基地必須具有法定機車停車位,但以大都會區而言,尤其是豪宅社區,住戶多以汽車代步,少有人使用機車;然礙於法令規定,建商必須依法設置法定機車停車位,才能取得使用執照。為免空間閒置,許多建商於取得使用執照後,進行「二次施工」,更改使用方式,造成違規使用,此皆因立法過嚴、不符現實,而形成之違建問題。

  二、建管單位執法不嚴:建管單位只注重建造執照及使用執照的審查與核發,常於核發之後就不再追究處理,因此也造成建商抓住主管單位的心態,在銷售不動產時,銷售廣告將產品形容得天花亂墜,送設計圖面時又是依循相關法令規定,而在取得使用執照後,再利用「二次施工」等方式,以符合當初銷售的廣告內容,成為「違章建築」,也造成房屋買售人的困擾,因為一旦遭到檢舉,買受人即成為被害人,而建商早已獲利了結,受害的只有花了大筆金錢的購屋消費者而已。

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  吾人均知「違章建築」是都市之瘤,但台灣卻處處可見違章建築,就以公寓大廈社區管理委員會也常須面對自己社區內違章建築的困擾。

  要處理違章建築,一定要先瞭解何謂「違章建築」?以及「違章建築」的種類;同時還應知道如何依法處理。筆者願藉本文加以探討。

一、 違章建築的定義及種類:

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  由李永然律師與許啟龍律師、許淑玲律師、吳任偉律師、林其玄律師、高嘉甫律師、連世昌律師及李廷鈞地政士、黃興國地政士等法律與地政專業人士所合著的別讓共有綁死不動產──活用共有不動產法律看招一書,於2015年11月正式出版。

  與他人共有不動產不似單獨所有來得單純,其在處分、管理、使用、收益上,皆須取得共有人全體或過半數的同意,其間的法律細節相當多。別讓共有綁死不動產──活用共有不動產法律看招」一書即在詳解「分別共有」、「公同共有」不動產的法律規範與實務案例運作,是您活化共有不動產,實現地盡其利、物盡其用理想的必備指南。

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  日前大法官會議做出第732號解釋,宣告大眾捷運法允許徵收捷運旁的毗鄰地用來聯合開發,相關條文違憲侵害人民財產權,立即失效。捷運新店線聯開案「美河市」地主認為有助再審爭取補償,但身兼大法官的司法院副院長蘇永欽卻指出美河市案所聲請釋憲的土地並非毗鄰地,不在違憲範圍內,因此不能翻案再審。

  李永然律師針對此一問題接受自由時報記者採訪,於今日(2015年10月1日A1版)出刊,認為「是否毗鄰地 須逐一釐清」,李永然律師指出,美河市案涉及逾百位原始地主被徵收的土地,每位地主原有土地是否為毗鄰地,情形可能各有不同,須逐一釐清判斷,如有地主認為自己被徵收的土地屬於大法官認定違憲的解釋範圍內,就可檢具相關資料聲請再審。

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  依據民國104年9月1日中國時報B1版記者陳芃所撰「營業性廚房違建 10月起強拆」的報導,繼226處屋頂違建專案後,台北市建管處接下來將鎖定421處「營業性廚房違建」,已發函要求業主於民國104年9月30日前自行移除爐具設備或全部拆除,否則將於同年10月1日起將開始強制拆除,還要收取代拆費用。台北市建管處使用科長洪德豪表示,營業性廚房違建行之有年,多是餐飲業者在建物周邊增設空間,擺放爐具、烤箱等設備,當廚房使用。台北市建管處已列管421處,並依據該專案計畫內容,若是民國94年以後搭建,一律拆除;民國93年以前興建,則需移除瓦斯爐具、烤箱等設備,並由建管處拍照存證,列為後續查處對象。按照建管處日前在網站公布的名單,421處中有137處都可緩拆。目前已陸續發函通知違建所有人,須在民國104年9月30日前自行改善完畢,否則10月1日起建管處會派工強制拆除,並收取代拆費用,預計同年12月底前全部執行完畢。

  台北市政府針對違建,從頂樓違建拆除、到《台北市政府遏止新增違章建築處理措施》(該措施主要針對民國104年9月1日起拿到使用執照的建築物,在進行第1次登記或日後買賣、贈與等移轉時,必須檢附建築師出具的3個月內無違章建築證明)、再到現在營業性廚房拆除違建。筆者認為日後無論建商及住戶切勿心存僥倖,一定要按建築相關規定使用土地及建物,以避免日後衍生出更多糾紛!

  永然聯合法律事務所李永然律師認為「違章建築」一直是台灣的大問題,由於政府長期以來選擇性及未能貫徹執法的問題,造成違建日益嚴重,現又突然嚴格起來,民眾還是遵守《建築法》不要有違建,才能安全居住,安心生活!

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作者序

  近年來,連續發生違建重大火災造成死傷慘重,引起社會關注,加以台北市柯文哲市長認為違建是國家恥辱,對於超大違建的態度堅決,「該怎麼辦,就怎麼辦」,市政府竟然未動用一兵一卒,二百二十六戶超大違建依限自動拆除改善。另外一個場景,是違建大火引起行政院毛治國院長震怒與心痛,要求各地方政府提出對策,究竟是要痛下決心,還是虛應故事,值得繼續觀察。

  此外,各縣市工業區的違規使用(工業住宅)也異常嚴重;農業用地(甚至山坡地)違規情況,更是怵目驚心,農舍暴增,農地「種農舍」的場景隨處可見。2015年2月10日宜蘭縣縣長林聰賢宣布,兩個月內暫停核發農民資格、農舍建照及農業設施容許使用證,並將成立專案小組,擬定農民身分認定標準及農舍新建審查原則,確保農地農用;雖然引起部分農民及仲介業的強力抗議,卻也引起許多民眾的讚賞。繼而同年4月9日立委廖國棟以台東那○行館為例,痛批我國農舍浮濫興建的問題,不具從事農業的農民資格者,卻可以興建豪華農舍或購買農舍作為營利用途(農委會主委陳保基表示,我國農舍約有一萬六千三百三十八筆,但實際具有起造資格的人卻不到四成),導致許多縣市的農地價格飆漲,青年返鄉買不起、租不起農地。

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  「違章建築」是台灣建築文化的一大特色,卻也是城市景觀的一大毒瘤,更是公共安全的一大隱憂,民眾買賣、使用房屋,或是自己房屋所坐落的社區,多多少少都會遇到與「違建」有關的問題,然而許多民眾卻不知道自己的房屋增建部分有無構成違建、會不會遭到拆除,等到被報拆之後又一時手忙腳亂不知如何處理,「違建築─買賣、查報、拆除,違章屋主解套術」(詹氏書局發行,2014年1月初版一刷)這本書,把常見的違建類型、如何查知是否為違建以及如何處理違建問題一一做介紹,並且整理常見的違建問題,一一做詳細的解答,對於一般民眾可以清楚了解的違建的問題;這是一本實用又淺顯易懂的工具書!

  本書首先介紹「未經合法申請而擅自建造的違章建築」依據興建的時間可以粗略分為「老舊房屋」、「既存違建」和「新違建」,其中「新違建」最容易遭到拆除。常見的違建又可分為「屋頂加蓋」、「法定空地加蓋」、「占用防火巷、停車空間」、「既存違建修繕擴大」和「取得使用執照之新增違建」等。

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案例:

  老張有一房子出租給大大公司,大大公司當時與老張約定租期十年,租期屆滿,大大公司有權決定續租五年;前述十年租期屆滿,老張不想再出租,大大公司則已發函向老張表示願意續租,試問:其間的租賃關係是否存在?

解析:

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案例:

  小麗有一間房屋租給阿寶,口頭約定租期十年,而於租賃期間,電線走火發生火災,裝潢全毀,此一後果由何人承擔?後來房子重新裝潢,小麗又把房屋轉售予第三人寶田並完成過戶,承租人阿寶能否繼續使用?

解析:

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案例:

  筱惠和智凱即將成家,看過一棟新完工的成屋後,對於該房子的座向、採光、坪數、價位等都十分滿意,只是對於後陽台的空間特別大,感到有些遲疑,他們擔心房子會不會有二次施工的問題?買了之後,甚至將來轉售時,是不是也會面臨不必要的風險?

解析:

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李 序

  不動產包括土地與土地上定著物(房屋、工作物……等),是人民重要的財產權利。房屋對現代人而言,更是家庭生活起居的核心領域,此在聯合國《經濟社會與文化權利國際公約》第11條特別保障人民應享有「適當居住權」可見一斑。

  在我執行律師業三十餘載的職業生涯中,接觸到諸多案例均牽涉房屋所有權人之權益救濟。就房屋之買賣、租賃、稅負、管理等攸關房屋所有權人之權益,房屋所有權人如欲預防自身權益受到損害,首應先瞭解「自己在法律上有何權利?」。

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推薦序

  從事土地開發,除了備齊財力、物力、人力資源之外,往往要對相關法規進行深入的研析。在政經情勢快速變遷的時代,不動產法規又常隨之起伏動盪,若對之有所疏忽,小則開發、興建計畫落空,大則耗盡鉅資,導致事業從此一蹶不振。

  長裕兄自土木工程、地政專業出身,投入建築開發實務界多年,他有感於不動產法規繁雜、查詢不易,亟思將與興建房屋有關之法令系統性地整理出來,並詳加解說,以嘉惠同業或一般房地所有權人,因而於民國85年年底,由永然文化出版公司出版他的第一本著作──《房屋興建完全法律手冊》。問世之後,探詢、選購者眾,使本書得以一刷再刷。嗣後,因國內受到SARS風暴打亂房市買氣、房地產景氣趨緩影響,本書亦一度沉寂。不料數年之後,在余之執業過程中,每有機會聽到客戶推崇這本書的實用性,頻頻追問何時才能購買到最新版本,余乃重啟再版的念頭。幾個月來,經出版社同仁與作者長裕兄不懈的努力,歷再三敦促、推敲與趕寫的過程,欣見全新改版的《房屋興建自學法律基本功》終將於今年9月初付梓發行了。

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