目前分類:不動產相關法律 (113)

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  房地產交易糾紛時有所聞,該如何避免掉入買賣糾紛的黑洞裡,為此,永然聯合法律事務所李永然律師、許啟龍律師、許淑玲律師、吳任偉律師及永然地政士聯合事務所的李廷鈞地政士、劉芝容地政士合著《房地產買賣借名繼承與贈與法律手冊》,涵蓋了房地產買賣的法律和稅務問題。內容結合以往處理過的客戶問題,透過案例分享,將繁雜的法律及稅務問題,以貼近生活的方式,深入淺出,讓讀者也能產生共鳴!

  手冊分為三大篇章解析:第一篇─不動產買賣、第二篇─不動產信託與借名登記、第三篇─不動產繼承與贈與。除了不動產買賣相關的法律及地政知識外,更有助於面臨相同情境者能從中了解要如何處理這些糾紛,讓事情得以圓滿完成;目前無此類問題者,也可藉此了解相關知識,假設在未來剛好面臨相關情形時,即能藉此保護自己的相關權益,以備不時之需!

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  台灣房屋仲介股份有限公司為國內知名房仲企業,熱心於社會公益,為了普及房屋買賣及仲介相關法律的知識,特邀請永然聯合法律事務所及永然地政士聯合事務所,針對法律及地政等事宜進行專業的演講,並捐助「永然法律基金會」進行本手冊的出版。

  「房地產買賣借名繼承與贈與法律手冊」內容,涵蓋了法律和稅務問題。長期以來,永然聯合法律事務所及永然地政士聯合事務所對這方面相關問題持續關注,對此議題皆有深入了解,並且擁有豐富的經驗。我們將以往處理過的客戶問題,透過文字敘述,把一個個活生生的案例分享給大家,將繁雜的法律及稅務問題,以貼近生活的方式,深入淺出,讓讀者也能產生共鳴!手冊共分為三大篇章解析:第一篇──不動產買賣、第二篇──不動產信託與借名登記、第三篇──不動產繼承與贈與。透過每一篇詳細的介紹,希望各位讀者皆能從這本手冊吸收不動產相關的法律及地政知識。

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文◎李永然律師、李廷鈞地政士

  我國已施行《租賃住宅市場發展及管理條例》,該條例也規範「經營代管業者」及「經營包租業者」,這兩種「租賃住宅業者」應遵守該條例規定,方不致於違法。

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文◎李永然律師

一、住宅房屋之承租人的「居住權」,政府訂特別法保障:

  房屋租賃屬於民事契約,適用《民法》債編的規定,而我國已實施《住宅法》,保障人民的「居住權」;立法院為更落實沒有自有房屋,而要仰賴「承租」方式,取得住宅之使用權的承租人,已三讀通過《租賃住宅市場發展及管理條例》,該條例將自民國107年6月27日起正式施行;其已成為《民法》的特別法,該條例中的規定優先於《民法》債編「租賃」相關的規定而適用。

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2018年4月19日,永然地政士聯合事務所李廷鈞地政士接受東森新聞採訪,談實價登錄2.0,針對屋主擔心實價登錄修法後的個資問題,提出看法。

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文◎李永然律師

一、我國已制訂特別法規範「住宅租賃」:

  房屋租賃依其用途的不同,可區分為做工廠使用、營業使用、執業使用、辦公使用、居住使用…等等,而「居住使用」的租賃,涉及「居住權」的保障,立法院於民國106年11月28日三讀通過《租賃住宅市場發展及管理條例》並已於民國106年12月27日由總統公布,該條例將於民國107年6月27日起正式施行(參見《租賃住宅市場發展及管理條例》第46條規定)。

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文◎李永然律師

案例:

甲有一不動產,甲與乙約定雙方設定登記一「最高限額抵押權」,乙為該不動產的「最高限額抵押權人」;嗣後乙欲將該「最高限額抵押權」讓與丙,法律上是否容許?又如容許時,有何應注意的程序?

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  2017年10月30日出刊的蘋果日報對於「【買房問蘋果】有家歸不得!不付電費竟遭房東換鎖」一文,永然聯合法律事務所李永然律師表達法律上的意見。

  民眾陳小姐來函詢問《蘋果》,在租屋處住了1個月,房東突然說要付公共電費,但仔細看契約中並沒註記,延遲不付竟遭房東私自換鎖。

  永然聯合法律事務所所長李永然表示,房東出租公寓物件時,雙方租約若沒有特別約定,大部分電費負擔在出租人,若出租人希望電費由承租人負擔,就應在租約裡約定。此外,當房屋已出租給房客,房屋在租賃期間的使用支配權利歸屬於承租人,出租人不能擅自把房屋進行換鎖,會涉及妨礙他人行使權利,刑法304條強制罪。李永然提醒,若有爭議,應利用鄉鎮市調解委員會調解,或到法院訴訟,千萬不要用換鎖的方式來自力救濟。(地產中心/綜合報導)

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  2017年10月20日出刊的蘋果日報對於「內政部針對租屋媒體業者若刊登不實租屋資訊,未來將與出租人負連帶賠償責任,此條例現已在立法院審查,對此有逾8成民眾支持」一事,採訪永然聯合法律事務所李永然律師表達法律上的意見。

  永然聯合法律事務所所長李永然表示,依《公平交易法》,媒體刊登不實廣告,引人錯誤也有法律責任,建議與廣告主立約釐清權責,建立媒體平台專業。

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2017年10月18日蘋果日報地產即時【買房問蘋果】用line通知解約 沒已讀不算喔~

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  讀者盧先生來函詢問《蘋果》:隔壁房客愛抽菸,導致睡不好想搬家,用line告知房東要提前解約,搬家,但沒收到房東回覆,因契約有表明,解約未預先告知要多1個月罰金,不知用line的方式可以嗎。

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文◎李永然律師

問題:

  甲是乙的債權人,乙將自己所有不動產抵押予甲,擔保乙對甲所負的債務,嗣後甲死亡,甲遺有配偶丙及子女A、B三人為其繼承人,債務人乙如將對甲所欠之款項,向債權人甲之繼承人丙、A、B三人清償後,應如何辦理抵押權塗銷?

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                              文◎李永然

案例:

  甲將房子出租予乙,租期三年,每月租金新台幣2萬元;租期至2年時,出現丙想用每月新台幣3萬元向出租人甲承租房子,甲可以片面向承租人提前終止租約嗎?

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文◎李永然

案例:

  甲、乙二人就一筆土地共有,各有應有部分二分之一;甲自認為有在土地上興建房屋的必要,於是召工在土地上興建房屋。乙嗣後發現後,乃向共有人甲理論,未料甲自認為共有人之一,對土地有利用的權利;乙面對此種情形,如何依法救濟?

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文◎李永然律師

案例:

  甲、乙二人就一筆土地共有,各有應有部分二分之一;甲自認為有在土地上興建房屋的必要,於是召工在土地上興建房屋。乙嗣後發現後,乃向共有人甲理論,未料甲自認為共有人之一,對土地有利用的權利;乙面對此種情形,如何依法救濟?

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  2017年3月6日出刊的經濟日報A15版,由記者何孟奎專訪李永然律師,談「租賃契約限制申報房租 無效」,全文如下:

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租賃契約限制申報房租 無效

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文◎永然地政士事務所黃興國地政士

  依據民國105年12月1日自由時報AA2版記者郭安家所撰「150平方公尺以下餐廳 可設住宅區2樓」的報導,柯文哲市長主持市政會議,通過《台北市土地使用分區附條件允許使用核准標準》修正草案,原本一五○平方公尺(四十五.三七坪)以下的小餐廳、咖啡店,只能設置在住三區、住三之二等一樓及地下室,未來可在二樓營業,但仍要臨卅公尺以上幹道;北市府都市發展局近期將公告實施。

  根據土地分區附條件核准標準,住三之一、住三之二、住四之一等住宅區,一五○平方公尺以上餐飲業、一五○平方公尺以下酒店,可設置在住宅區地下室、一及二樓;但商業強度較小的冰果店、點心店、飲食店、麵食店、自助餐店、泡沫紅茶店、餐廳(館)、咖啡館、茶藝館,不能設於二樓。此次修法放寬為同一標準,允許小餐飲店可在二樓營業。此外,北市唯一工業區「內湖科學園區」,有不少企業為了符合《性平法》等規定,須附設員工育嬰、托兒中心。過去因土地分區附條件核准標準,工業區內的企業附設托兒設施,須在該企業大樓同個基地內一、二樓層;都發局指出,這次修法也放寬,只要經過社會局同意,可選擇其他地點,不再限制地點。

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                                     文◎李永然律師

案例:

  甲欠乙新台幣3百萬元,甲並以房子設定抵押權予乙;乙向甲催討欠款,甲另向友人丙商借週轉的新台幣3百萬元還乙,丙該如何確保將來甲對丙的還款?

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                                   文◎李永然律師

案例:

  甲於民國70年5月間向乙借貸500萬元,並將不動產設定普通抵押權予乙,並約定於民國71年5月即應清償。甲一直未清償,嗣後甲於民國90年間死亡,前開不動產由丙繼承,並登記為前開不動產的所有權人,丙可以要求抵押權人乙塗銷抵押權嗎?

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                                                                                         文◎李永然律師

案例:

  甲與乙二人訂立房屋買賣契約,雙方於契約書中訂有一條,如雙方因本買賣契約發生爭議,同意由「中華民國仲裁協會」仲裁。出賣人甲認為買受人乙違約,此時該怎麼辦?

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一、盲目打房,全民遭殃:

  2016年元月2日總統大選舉行第二場辯論會,三黨的候選人對於「住宅政策」都是主張從興建社會住宅、公共住宅著手,且反對「亂打房」,讓「房市回歸正常化」。

  這樣的理性論點,卻遭在辯論場外聚集之抗議團體,酸語批評說「三黨候選人不敢打房」,並指未來無論哪一位當選,都是「不打房政黨」全面執政。

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