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                              文◎李永然 律師

  106年8月2日最高行政法院判決台北市政府敗訴確定,這案是「永春都更案」,該案已延宕十餘年,很多人房子已拆除,等候都更重建,現有這判決一出,讓許多以配合都耕的房屋所有權人受到莫大打擊!

  我們政府正努力推動「都市更新」,然而《都市更新條例》修正案仍然在「立法院」,未完成修正;現「永春都更案」又出現這種結果,政府的「公信力」盪然。

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永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國106年2月15日工商時報A13版記者孫彬訓所撰「華銀挺政策 要增20件都更案」的報導,華南金控吳當傑董事長表示,華南金民國106年全力響應政府三大政策,包含加強五+2新創產業放款與投資、在新南向目標的國家設立更多據點及增加授信,並且辦理都市更新業務,其中都更案更以新增至少20件為目標,力拚都更進入前三名。其中華南銀行預計,民國106年至少有1~2個成功案例,像是華南金位於土城頂埔工業區的土地都更、興建新資訊大樓,有機會在近期取得建照,將以業務風險零中斷為目標,未來華銀新資訊大樓樓層數為地上12層、 地下3層,總面積5,652.37坪。

    至於五+2新創產業,吳當傑董事長表示,目標是今年至少成長新台幣100億元。「新南向政策」的融資則以新台幣90~100億元為目標,此外也將加速於菲律賓馬尼拉分行,預計第民國106年2季成立,以擴大在新南向國家的授信服務,同時也積極於緬甸設立仰光代表人辦事處。另外,華銀將全力強化法治與風險的銀行基本功,健全內部稽核、法令遵循相關機制運作,以穩健體質贏得長期發展,規劃成立「海外查核專案小組」,並制定「查核海外分支機構工作要點」,以確保華銀內部稽核查核海外分支機構的品質,並督促海外分支機構檢查意見的改善及持續維持內部控制作業的有效性。華銀也將另外建置「稽核資料庫暨稽核抽樣系統」,提升整體內部稽核的查核效率及品質。

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文◎永然地政士事務所黃興國地政士

  依據民國105年12月1日經濟日報A4版記者邱金蘭所撰「政院推都更 面對釘子戶問題」的報導,掃除都更障礙,內政部將強化釘子戶處理機制,包括政府主動協議換屋或到社會住宅等,讓住戶參與估價者的選任,並評估設立都市更新專業法庭,專門處理都更爭議案件。官員表示,有些老舊住宅可能有安全疑慮,如果釘子戶不同意,導致無法改建而有公共安全之虞時,政府就可主動協議相關安置措施,例如到社會住宅或價購等。除此,為讓住戶權益更有保障,對於估價者的選任,現行規定是由都更實施者(多數是建商)選任三家估價者,未來將改為由實施者推薦估價者,再由「權利人」共同選出三家。

  另外,都更的「權利人」包括都更實施者、公家地主及私人地主,因此,改由權利人共同選出估價者,等於讓住戶有直接參與選任估價者的機會。此外,也可洽商估價師全聯會推派估價者,或請地方政府協助連繫估價師全聯會,這些作法都可以讓估價更透明化。為解決都更案件的糾紛,內政部也規劃協調司法院,研議設立都市更新專業法庭的可行性。官員表示,都更案件若建商跟住戶間簽訂的契約,雙方有爭議時,目前可回到地方政府審議會處理,審議會也會找專業人士諮商,曾有學者建議成立都更專業法庭,讓爭議案件的處理程序更嚴謹。

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永然文化吳旻錚

  為加速推動老舊公寓住宅的更新,蔡英文總統於11月14日召開執政決策協調會議,指示執政團隊儘速針對都市更新研擬修法、成立專責單位,並要求於月底前提出都更規劃方案。長期關注都市更新議題的永然聯合法律事務所李永然律師為此特別指出,蔡總統此項政策是明智,且是正確的。

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H111  

  李永然律師與陳曉祺律師為永然法律基金會捐印「都市更新權益把關法律手冊」為序。

序言

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  2014年10月4日下午1時,李永然律師出席由社團法人中華都市更新全國總會主辦的「都市更新高峰論壇--都更已死?如何重生?」,由王文杞副理事長擔任主持人,論壇分為二個議題:都市更新的困境與突破及都更的未來--政府與民眾何去何從?

  李永然律師擔任「議題一:都市更新的困境與突破」主講人,本場由王文杞副理事長引言,胡偉良博士及廖乙勇建築師擔任主講人及與談人。

  李永然律師以整合面、法令面、新聞媒體、社運團體、執行面等五個面向分析都市更新當前所面臨之困境;並指出都市更新未來之突破方向有:一、增加公辦都市更新;二、加強都更相關知識宣導;三、增加誘因;四、加速及簡化申請審議流程;五、行政機關應落實代拆之執行;六、小面積基地之重建。

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  2014年10月出版之獨家報導第1146期,內文刊載李永然律師專文「都更地主未達分配面積,該怎麼辦?」,全文如下:

都更地主未達分配面積,該怎麼辦?  文◎李永然律師  


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一、參與自辦都市更新,須瞭解權利變換:

  台灣的都市已相當老舊,為了市容及防災,誠有進行「都市更新」的必要,台北市政府必須有貫徹執法的決心,不要受「文林苑案」、「永春案」的影響,這樣才能改變台北市的市容;台灣的其他城市也是如此。

  台灣目前的都市更新,主要是採取「自辦」,而自辦有「協議合建」及「權利變換」之分;由於採用「權利變換」時,享有減徵土地增值稅及契稅的優惠(參見《都市更新條例》第46條第3款)依「權利變換」方式申請。

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  2014年9月出版的獨家報導第1145期中,刊登李永然律師撰寫「因都市更新參與權利變換,如何分配?」一文,供讀者參考。

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因都市更新參與權利變換,如何分配?

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問題:

  張先生居住於台北市文山區面對公園四層公寓的三樓,建物二十七坪,土地十一坪。若依據台北市都市更新獎勵方案可以分配約三十二坪,對張先生而言,三十二的權狀坪扣除約30%公設,居住面積只剩二十二坪,比更新前還小,根本不敷使用,所以沒有參與更新的意願。後來本公司評估該基地可以通過申請「四、五層樓老舊中低層公寓專案獎勵計畫」提高容積獎勵至70%,這樣在更新後,張先生就可以分配約三十九權狀坪的新家,扣除約30%的公設,居住面積仍有二十七坪,外加一個獨立產權的汽車停車位。至此,張先生方才充滿希望地參與都更。

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  我國《都市更新條例》係於民國87年11月11日總統公布施行,然當時之時空背景,土地開發尚未達飽和,而辦理都更之難度甚高且對「實施者」缺乏誘因,故開發商仍以開發空地為主,實務上之都更案件甚少。不過隨著都市發展迅速,土地開發面臨飽和,空地日漸減少,目前台北市精華區已是一地難求。民國92年SARS過後,房地產景氣開始復甦,同年修正《都市更新條例》時新增第25條之1規定,將協議合建之同意比例降低為十分之八;民國97年《都市更新條例》又為較大幅度之修正,簡化審議流程並放寬容積獎勵,而各地方政府之配套規定亦日漸完善,逐步落實容積獎勵、代為拆遷等制度,開發商在空地難尋及都更誘因增加之情形下,都市更新開始蓬勃發展。

  然都更案件大增之後,原有法規及制度之不足之處亦開始浮現,衍生諸多爭議。民國101年3月間爆發文林苑事件,迫使政府及整個社會重新全盤檢視《都市更新條例》及現有制度之缺失,行政院及社會各界紛紛提出《都市更新條例》之修正草案,地方政府對於都市更新政策之推展及都更案件之審議態度趨於保守。嗣司法院大法官會議於102年4月26日以釋字第709號解釋宣告《都市更新條例》第10條、第19條第3項違憲,亦對於業界造成不小衝擊。由於立法院未能於大法官所訂之一年期間內完成修法,故目前《都市更新條例》第10條、第19條第3項已經失效,而未來何時能完成修法、修法結果如何,目前皆處於混沌不明之狀態,因此有許多業者及民眾感到相當不安。

  永然聯合法律事務所、永然地政士事務所及永然法律基金會共同有感於社會大眾對於都市更新議題之高度關心及對於相關法律知識之渴求,特著手編纂此手冊,祈能讓社會大眾對於都市更新有更多認識以維護自身權益,也希望能對於都市更新政策之推行及市容的改善略盡棉薄之力。本手冊之完成特感謝關心台北市都更之福隆建設股份有限公司總經理趙恩廣博士能撥冗提供稿件,在此一併誌謝!

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H108  

  都市更新政策及實務運作現況如何?《都市更新保障權益法律手冊》給您最新解答!

  《都市更新條例》於民國87年11月11日公布施行初期,土地開發尚未飽和,辦理都更難度甚高,另方面對「實施者」缺乏誘因,實務上之都更案件甚少。不過隨著都市發展迅速,土地開發面臨飽和,空地日漸減少,目前台北市精華區已是一地難求。民國92年SARS風暴過後,房地產景氣開始復甦,同年修正《都市更新條例》,將協議合建之同意比例降低為十分之八;民國97年《都市更新條例》又為較大幅度之修正,簡化審議流程並放寬容積獎勵,各地方政府之配套規定亦日漸完善,開發商在空地難尋、都更誘因增加之情形下,都市更新開始蓬勃發展。

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H106  

   《都市更新條例》於民國87年11月11日公布施行初期,土地開發尚未飽和,辦理都更難度甚高,另方面對「實施者」缺乏誘因,實務上之都更案件甚少。不過隨著都市發展迅速,土地開發面臨飽和,空地日漸減少,目前台北市精華區已是一地難求。民國92年SARS風暴過後,房地產景氣開始復甦,同年修正《都市更新條例》,將協議合建之同意比例降低為十分之八;民國97年《都市更新條例》又為較大幅度之修正,簡化審議流程並放寬容積獎勵,各地方政府之配套規定亦日漸完善,開發商在空地難尋、都更誘因增加之情形下,都市更新開始蓬勃發展。

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 根據民國102620日自由時報A15版報導台北市忠孝東路二段的「華園社區」地主向自由時報投訴該社區雖然是台北市政府劃定的「都市更新範圍」,整合十多年後,於民國100年以所有權人投票的方式決定都更開發商,但是地主之一的「中國電器」及「順天建設」疑似干擾都更案,據了解華園社區住戶為了反制中國電器,各自購買中國電器的股票,預定在股東大會上以股東身分要求中國電器經營層能給個交代。

     華園社區住戶指出該社區緊鄰台北市忠孝東路二段和杭州北路及華山藝文特區,總面積超過1900坪,由於屋齡超過40年在民國九十二年間被台北市政府劃入「都更範圍」,後來一個建商提出的條件和商譽經投票有90%的住戶選出揚昇建設為實施者。但是土地所有權人包括中國電器和順天建設、東家建設不願意表態,中國電器授權順天建設擔任都更案實施者,但是在投票中「順天建設」和「東家建設」都未被住戶選上。

     根據市調結果,該開發案以一坪新台幣150萬計算都更利益高達新台幣270億元,。華園社區管委會證實,住戶已經苦惱以久,希望中國電器和順天建設能接受大多數住戶意見參與都更或直接表態不參加,以便排除在外,這樣華園社區才有機會「都更」成功。

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 根據民國102620日聯合晚報A4版記者楊正海的報導,台北市副市長張金鶚為了處理「文林苑都更案」爭議,與王家、36戶同意戶以及樂揚建設三方經過8111次的協商之後,因為王家堅持原地重建並且不同意其他折衷方案,協商小組認為與法不合也有違情理,因此北市府全案協商宣告破局,將另外重新啟動司法程序。

     台北市政府建議樂揚建設補償長期等待的36同意戶租金補貼和完工後交屋的客製化室內設計,至於何時能動工?張金鶚表示:何時動工因為進入司法程序市府已經無權介入。

     據了解文林苑協商平台提出的方案共有七項,包括維持原計畫、王家原地重建、王家參與更新但分棟規劃、樂揚建設釋出保留戶與王家交換、增設紀念文林苑事件公共藝術等,但王家只堅持原地重建,造成的損失又要樂揚建設負責,不同意其餘方案。至於36戶同意戶均同意協商小組的最適方案,樂揚建設也簽署同意書,僅不同意捐贈公益基金及設置「公共藝術」。

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 根據民國102612日工商時報A2版記者蔡惠芳的報導,多年來深耕都市更新的基泰建設,於民國102611日經營策略轉變,將不再碰都更案,原本手中20餘處都市新案也棄守有「釘子戶」和「拒遷戶」的案件,剩下10餘處,未來將採「自地自建」。

     基泰建設董事長陳世銘表示,目前基泰建設現金足夠、財務體質佳,未來基泰建設手中開發案將全數採「先建後售」,並且不再碰都市更新、地上權、bot和捷運聯開等種種法令政策、和政府官員做事態度有關的案子,以免提高風險(政府是企業最大的風險)。並且基泰建設副總經理也表示,目前除了因為有「釘子戶」的都市更新案,已經放棄之外,還有台北市吳興街二處、南京東路二處、民生東路、萬華、景美和內湖等都更案,未來將改採「自地自建」的方式進行。

     除了基泰建設之外,同樣也是都更大戶的全坤建設,也將重心轉戰「重劃區」,全坤建設總經理廖學新表示,目前重心轉戰新北市和桃園等四大重劃區:五股洲子洋重劃區、中路重劃區、經國重劃區和中壢市A21重劃區,以自建案為主約占七成,都市更新案降為三成。全坤建設本來是都更大戶,光是台北市中心都更案至少10處同步進行,但是因為《都更條例》修正遲遲未完成,導致「民粹」主義牽絆都更,對於都更失望,除了已經進行中的4處都更案將切除不願參與都更的「釘子戶」劃定都更單元外,其餘都更案都宣告暫緩。

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     根據民國102428日經濟日報A4版記者葉小慧、A2版記者徐筱嵐、楊文琪的報導,針對都市更新爭議不斷,司法院大法官會議於民國102426日作出釋字709號解釋案,案中提到現行十分之一同意戶就可以申請都更的比率太低、主管機關未設置適當審議組織及未將都更計劃資訊送達及公開舉辦聽證會等三個條文,違反《憲法》保障的人民財產權及居住自由,與正當行政程序不符。

     大法官並且宣告《都市更新條例》第10條第1項、第2項及第19條第3項前段的規定,一年內應該檢討修法,逾期則失效,對於先前的爭議,則無法溯及既往。內政部則表示大法官指出的三項違憲部分,日前已經提修法將門檻提高至十分之三,將加強與立法院溝通在一年內通過避免都更停擺。

     對此台北市副市長張金鶚別表示,《都更條例》違憲的三條文均在「都更事業概要」階段,過去這個階段沒有審議機制,只辦理公聽會,同意比例只要十分之一,將來若超過一年未完成,進行中的都更案勢必造成影響目前台北市有三百多件都更案正在申請事業計畫,另外有八、九十件正在準備報和都更事業計畫,總計台北市約有四百件都更案將受到影響。建議將來內政部修法與大法官釋憲解釋方向一致,比率調高後,有誠意的建商搞不好更容易取得共識,也可以打破僵局避免不斷訴訟造成社會成本的增加。

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  根據民國10242日自由時報A12版記者陳慰慈的報導,台北市都更審查流程從確認範圍到完成核定,「自劃更新地區」平均要花三年六個月、「公劃地區」也要長達三年,最長甚至超過六年四個月,即使成案核定,往往因為釘子戶和權利分配的問題而未能動工,有的核定逾十年仍卡住,對此台北市議員陳玉梅痛批台北市政府都更流程複雜、執行效率差造成「都更牛步化」。

  依據我國《都市更新條例》規定,都更的審查流程有四步驟,首先先經過「更新單元劃定」,其次是「事業計畫概要」,確認都更初步推動的構想,再來才是「事業計畫核定」,確認容積獎勵和財務計畫;最後還有「權利變換計畫」。

  對此台北市都市更新處長林崇傑表示,都更案本來就複雜,進入審查流程也會因為各種因素而住戶反悔、意見不同或是臨時變更設計導致案子生變。根據北市更新處資料,自民國90年實施《北市都更自治條例》至今年二月,都更成案共150件,完工42件、施工中33件,剩餘75件進行建築執照申請程序準備,平均一年僅完工3.5件都市更新案。

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  根據民國1011113日聯合晚版A1A10版記者楊正海的報導,台北市長郝龍斌宣布北市府已審議通過首宗「一坪換一坪」的老舊公寓都更案,地點位於南港路1段及東興路口,面積約2800餘坪,預計1047月動工,2年內完成。郝龍斌並宣示說本案可改善居民生活品質和附近環境,並讓外界了解台北市推動「都市更新」是「玩真的」。

  北市都更處長林嵩傑並指出,台北市的45樓老舊公寓,以現行都市更新獎勵機制,更新後分回的房地使用坪數,通常比更新前還小,使得居民參與意願低落。本都更案名為「南港新富發案」,原本屬於屋齡50年的45樓老舊公寓,更新之後適用最高的2倍法定容積後,建物拉高23層樓,原住戶可全數分回原來坪數,還多了122戶可供銷售。

  北市府為加速都更,專案計畫從9982日受理,1011112日止,總計有51案提出申請,事業概要26件、事業計畫25件,目前只有南港區1件通過審議。另外,南港區一般更新案件申請審議共19件,其中已核定15件事業計畫,並有4件審議中。

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2012年6月20日下午2時,中華民國仲裁協會舉行「以ADR機制解決都更爭議」研討會,由李念祖理事長宣佈開會,第一場的主題為「常見的都更爭議類型」,由李永然常務理事主持,林旺根理事長報告,許獻進律師、張能政估價師與談,研討會現場爆滿,足見國人對「都市更新」的重視。


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