目前分類:地政相關新聞及法令 (677)

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文◎永然聯合地政士事務所劉芝容地政士

  依據民國10689日中國時報A13版柯伶穎記者所撰「獎勵容積到手 後續維護沒法管」的報導,臺北市政府為了讓綠建築可以普及,祭出容積獎勵的誘因,雖然建商需要提撥綠建築維管基金,但未規定基金實際使用項目、也沒有維管機關,相當於建商拿完綠建築獎勵容積,後續就沒有責任,綠建築日後恐「不綠」了。

  大部分建商為了取得容積獎勵,都會積極取得綠建築認證。而《都市更新建築容積獎勵辦法》有規定,申請綠建築或智慧建築的單位或建商,必須在完成後提撥押在地方縣市政府的保證金5%,移到公寓大廈管委會的「公共基金」中,作將來綠建築設備維護保養之用。

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文◎永然聯合地政士事務所劉芝容地政士

  依據民國10687日自由時報A1版王定傳記者所撰「一塊神主牌 引爆鶯歌老街2億土地爭奪戰」、B1版王定傳記者所撰「住戶控 律師組集團吞2億地」等的報導,日治時代過世的黃姓苦力(工人),在新北市鶯歌老街留有440坪精華土地,日前有85歲老翁黃曦奕自稱是苦力的養孫,拿日治神主牌等向新北地院提「確認繼承權存在」訴訟,勝訴後將土地以一億多賣掉;建商接手後要土地上的陳姓等住戶拆屋還地,陳家人反制,指控黃翁偽造神主牌,以詐術辦理繼承登記;新北地院認為神主牌、過繼承嗣(指過繼約定書)及賣地流程有問題,判黃翁繼承權不存在,土地回復登記在黃姓苦力名下,等同宣告這塊精華地所有權還不知歸誰?

  土地上住戶陳家人稱,苦力生前一直都是苦力的侄子照顧,苦力死後,其侄子因非直系親屬無法辦理繼承登記,卻是土地實際所有權人,並於1957年售給陳家長輩,但政府至今仍將土地登記在苦力名下,程序有瑕疵,他們有購買證明,且已占有近60年。並指控黃翁的律師為首的集團覬覦土地,以偽造繼承文件及相關證物、訴訟詐欺辦理繼承登記賣出,獲取暴利。而賣出的土地價款,黃翁只拿新台幣550萬元,剩餘款項幾乎都流向黃翁的律師。

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文◎永然聯合地政士事務所劉芝容地政士

   依據民國10687日自由時報A8版盧冠誠記者所撰「以房養老挑戰傳統 20月僅1751件」的報導,在傳統觀念難扭轉下,201511月,由合作金庫銀行率先推出的「以房養老」抵押貸款,目前已有九家銀行共同參與,但截至民國106年六月底,合計總承作件數才1,751件。

  依行政院國發會最新人口推估,到2025年時,台灣65歲以上人口所佔比率將達20.1%,正式邁入「超高齡社會」;為了解決越來越多老人在經濟安全上的需求,內政部從2013年起推動「不動產逆向抵押制度」,俗稱「以房養老」。簡言之,「以房養老」就是由「有屋族」把房子抵押給銀行,由銀行分數年期、每月提供生活費;貸款期滿或未來身故時,可選擇清償貸款或由銀行將房子拍賣,餘額可領回或分配給家屬。

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文◎永然聯合地政士事務所劉芝容地政士

 

  依據民國106724日自由時報A1版林惠琴記者所撰「農地違建 7萬公頃 首波將從違法工廠開刀拆除」、B4版林惠琴記者所撰「地去年520後新增286棟佔用農地違法工廠 全數要拆」、聯合報A6版董俞佳等記者所撰「農地非法工廠 新增286棟?」、民國106719日工商時報A19版呂雪彗記者所撰「違章工廠合法化 周四拍板」報導,為解決農地佔用問題,農委會昨表示,行政院已召集相關部會研商,行政院長林全拍板定案,民國105520日後,農地上新增的違法工廠將全數拆除,初估拆除成本超過7億元。

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                                  文◎李永然

案例:

  甲有一筆土地,乙於15年前在該土地上搭建房子,甲嗣後發現,乃要求乙自行拆除,乙卻置之不理,甲如果自行僱工拆除乙所有的房子,甲有何法律責任?

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    文◎永然聯合地政士事務所劉芝容地政士

  依據民國106721日自由時報C3版陳永吉記者所撰「地租問題引發住戶抗議 華固盼2年內解決」、經濟日報A5版陳美玲記者所撰「地租喊降 華固地上權宅交屋熱」、民國106726日蘋果日報A11版詹宜軒記者所撰「地上權案 建商喊再也不敢碰」報導, 全台規模最大的地上權建案「華固新天地」1066月因為地價稅爭議,有住戶組成「自救會」抗議,要求華固無償退戶;而高雄的京城集團H2O水京棧酒店也同樣碰到地租漲價問題。

  爭議始為房價2年多前開始下修,過高的地租稅負問題成為華固住戶抗議的導火線,不過,台北市地政局和財政部國有財產署對此事都有正面回應。台北市地政局出面表示地租將會打8折,財政部國產署也說若華固向仲裁協會聲請仲裁,將會有新的地租計算公式;從政府官員的這些回應,華固相信地租未來一定會下修。

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                                  文◎李永然

案例:

甲有一筆土地,乙打算在該土地上設定「普通地上權」;甲、乙二人對於該土地之地上權的「期限」,須注意那些規定?

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文◎永然聯合地政士事務所劉芝容地政士

  依據民國106713日經濟日報A14版楊文琪記者所撰「北市房地繼承 男女平等」報導,台北市政府發布統計,去(2016)年地價稅和房屋稅女性納稅比率仍比男性高,而且繼續攀高,各占52.49%51.09%

  不過若論土地或房屋大小,則男性平均持有的課稅面積比女性大,以地價稅課稅面積來說,男性是14.66坪,女性是11.51坪;以房屋稅來說,男性平均持有30.50坪,女性是29.85坪。

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文◎永然地政士事務所劉芝容地政士

  依據民國106714日工商時報A2版張語羚記者所撰「容積獎勵加碼 加速老屋重建」報導,內政部通過《都市危險及老舊建築物加速重建條例》相關五個子法。其中,只要符合「危老建物」3要件,且房屋所有權人100%同意,於3年內提出重建申請,容積獎勵最高可達法定容積40%,或原建築容積15%加法定容積10%獎勵。

 

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文◎永然地政士事務所劉芝容地政士「建商拚口碑永久」的圖片搜尋結果

 

  依據民國106717日蘋果日報A15版張琬聆、洪子恩記者所撰「建商拚口碑永久保修攬客」報導,有建商打出「永久保修,7天完修」保證,提供後續的維修服務,或推出終身房屋健檢,成立客服部門從簽約、施工到成屋,24小時為住戶提供服務的建商也愈來愈多。

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文◎永然地政士事務所劉芝容地政士

  依據民國10676日蘋果日報A11版的綜合報導「北市建商囤房稅昨起降為1.5%」、經濟日報A15版楊文琪記者所撰「北市調降建商囤房稅 過關」、自由時報A8版郭安家、鍾泓良、徐義平記者所撰「北市大降建商囤房稅 3年內1.5%」報導,台北市議會已三讀通過《房屋稅徵收自治條例》修正案,自75日起取得使用執照的銷售中新屋,三年內都可享1.5%房屋稅;民國10371日迄今未售出的餘屋,建商可再獲兩年1.5%稅率的寬限期。新稅率較3.6%的「囤房稅」大為降低,且逼近1.2%的自用住宅稅率。北市財政局粗估一年稅收減少新台幣3.5億元。

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文◎永然地政士事務所劉芝容地政士

  依據民國106629日經濟日報A15版蘇秀慧記者所撰「自住宅地價稅優惠 9/22前申請」的報導,地價稅11月要開徵,各地方稅務局、稅捐稽徵處正展開清查作業。而按照規定,土地所有權人應在每年的922日前,即地價稅開徵40天前,向土地所在稅務局、稅捐處提出申請,當年度始可適用自用住宅的優惠稅率,逾期申請則自申請次年才能開始適用。

  自用住宅用地必須符合三項條件、二個限制,才能享有千分之2優惠稅率。三項條件是:

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文◎永然地政士事務所劉芝容地政士

  依據民國106730日經濟日報A13版蘇秀慧記者所撰「售屋開發票 不能扣除仲介費」的報導,高雄國稅局表示,營業人出售不動產時,應就建物的銷售額開立統一發票,不得扣除支付仲介的佣金。

  高雄國稅局說明,轄內甲公司於2010年間出售不動產,依買賣合約書及付款支票認定該建物銷售總額為台幣1,000萬元(含稅),經查獲未依規定開立發票,核定補徵營業稅額台幣40餘萬元,並據以裁罰。

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文◎永然地政士事務所劉芝容地政士

  依據民國106630日自由時報A18版黃建豪記者所撰「頂樓加蓋也可申請 住宅租金最高補貼7千」的報導,提到住宅補貼即將開放申請!值得一提的是,往年禁止提出申請的頂樓加蓋等非法建築的承租戶,自民國106721日起也特別允許申請補貼。

  依規定,租金補貼申請條件需年滿二十歲、家庭成員均無自有住宅,還設籍台北市、家庭年所得低於新台幣128萬元、每人每月平均所得低於新台幣54,404元,申請家戶平均每人動產(存款、股票等)額度需低於新台幣15萬元、家庭不動產(土地、商辦等)現值總額需低於新台幣876萬元。

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文◎永然地政士事務所黃興國地政士

  依據民國106年6月22日經濟日報A4版楊文琪記者所撰「北市降囤房稅 建商利多」的報導,台北市議會法規會審查台北市《房屋稅徵收自治條例》修正案,北市府擬鬆綁建商「囤房稅」,一年內待銷房屋囤房稅率從3.6%降為2%,法規會決定再放寬,改為三年內未售出的待銷房屋,稅率降為1.5%。不過市府希望保留彈性,亦即未來房市若好轉,1.5%稅率的年限可縮短為一年或兩年。另外,議員也同意市府提出的勞工住宅、BOT學生宿舍、市有住宅等房屋稅都降為1.5%,而因繼承、共同持有的房屋,稅率則為2.4%。先前北市府為因應囤房問題,北市府的囤房稅,自住房屋三戶以內全國適用稅率1.2%,逾三戶的房屋若座落在北市,第一、二戶房屋稅提高為2.4%,第三戶(含)以上房屋稅,每戶房屋稅率3.6%。建商一年內未售出的房屋,超過三戶都課徵3.6%。

  台北市府「囤房稅」實施後,不少建商認為不合理,強調這是「銷售中的房屋」,並非「囤房」,而且近兩年房市不佳,很多成屋三年也賣不掉,經多方陳情,柯市長認同這個說法,兩年前提案修自治條例,決定依起造人持有待銷的住家房屋,於起課房屋稅一年內未售出者,房屋稅降為2%。有多位議員認為,北市府自己的房屋沒賣出去,都只課徵1.5%的房屋稅(指美河市的聯開宅),為何對建商的房屋要課2%,顯不公平,尤其現在房地產確實不景氣,建商手中成屋賣不出去,並不是不願意賣,稅率應該比照市府持有的房屋。台北市財政局局長陳志銘表示,經熱烈討論,雙方達成共識,也就是未售出的待銷房屋三年內的房屋稅率都降為1.5%,但市府希望保留一點彈性,未來房地產景氣轉好的時候,可以縮短時限為一至兩年。

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文◎永然地政士事務所劉芝容地政士

  依據民國106621日工商時報A15版劉懿慧記者所撰「房地漏稅免罰標準調高」、經濟日報A15版林潔玲記者所撰「房地稅漏報 免罰標準放寬」的報導,財政部因應地價上漲,修正《稅務違章案件減免處罰標準》提高免罰標準,預計自民國1068月底實施。

  財政部官員表示,現行土地短匿稅額免罰門檻,是在2008年訂定,由於近年重新規定地價,包括2010年、2013年、2016年,三次地價調幅合計43%,因此提高該類違章案件免罰標準,將原本短匿稅額每案每年在新台幣2.5萬元以下者免予處罰的標準,提高至新台幣3.5萬。

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文◎永然地政士事務所黃興國地政士

  依據民國106年6月11日經濟日報A12版游智文記者所撰「房屋繼承節稅 小心十倍奉還」的報導,不動產贈與節稅效果降低後,愈來愈多人選擇繼承方式把房子留給子女,刻意操作繼承節稅,帶動房屋繼承件數頻創新高。高源不動產估價師事務所陳碧源所長表示,不動產繼承棟數近年快速增加,除了人口老化因素,贈與節稅效果降低,很多人對名下房子不再事先處分、安排,也是主因。他說,繼承的房子,如果有房貸,遺產稅計算時需扣掉,有人生前將名下房子高額貸款、或用現金以高額貸款買房,再把房子留給子女,以節省遺產稅,甚至免繳遺產稅。但未來只要子女賣屋,就會面臨高額利得稅,不只是加倍奉還,而是十倍、二十倍奉還。

  舉例來說,富人用新台幣(下同)1500萬現金、貸款七成,買一間市價5000萬元、公告現值2000萬元房子,留給子女繼承,由於貸款3500萬元,高於公告現值2000萬,繼承時不用繳遺產稅。未來小孩同樣以5000萬出售,由於取得成本以公告現值計算,等於獲利3000萬,以持有2年到10年房地合一稅20%來算,需交稅600萬,如果子女無力負擔3500萬房貸,繼承後一年內出售,稅率45%,稅額高達1350萬元。如果富人當初單純把1500萬現金留給小孩,扣掉繼承1200萬免稅額,只要交30萬遺產稅。

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文◎永然地政士事務所黃興國地政士

  依據民國106年6月19日經濟日報A17版林潔玲記者所撰「贈與稅跨新舊制 可扣三項目」的報導,遺贈稅自民國106年5月12日起適用新累進稅率,實施至今已滿一個多月,觀察遺贈稅申報情形,其中贈與稅已有適用新稅率案件。財政部國稅局表示,民眾申報贈與稅須留意,民國106年申報可能跨新舊制稅率,計算應納稅額,可減除三項目,包括「累進差額」、「新舊制差額調整金額」及過去「已納稅款」。贈與稅的應納稅額,是按贈與人「同一年內」贈與總額,減除免稅額及各項扣除額後的課稅贈與淨額,乘以規定稅率減去累進差額,計算全年應納贈與稅額。同時,民眾別忘須再減除同一年內以前各次應納贈與稅額及可扣抵稅額及新舊制差額調整後,為最後的應納贈與稅額。

  舉例來說,贈與人老李於2017年3月10日贈與兒子小李現金新台幣(下同)3,000萬元,減除免稅額220萬元後,贈與淨額為2,780萬元,2017年3月底申報及繳清應納贈與稅額為278萬元。但老李又於同年6月1日贈與小李現金1,000萬元,則本次應納贈與稅額需加入同年度贈與金額3,000萬元,等於本年度的贈與總額為4,000萬元,減除免稅額220萬,再乘以該級距的稅率15%為567萬元。但重要的是,還要減除「累進差額」125萬元、且「新舊制差額調整金額」14萬元,也就是舊制的淨額2,780萬減2500萬乘以稅率5%的部分,以及3月底「已申報繳納」的278萬元,因此最終的稅額為150萬元。

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文◎永然地政士事務所黃興國地政士

  依據民國106年6月13日聯合報A16版劉懿慧記者所撰「被繼承人土地生前若經徵收 抵價地權利 須列遺產總額課稅」的報導,被繼承人死亡後,其生前若有未領取的抵價地權利,國稅局提醒,繼承人除要領回抵價地外,也需跟國稅局申報,列入遺產進行課稅。財政部台北國稅局表示,被繼承人生前土地經政府辦理徵收或區段徵收,而至死亡時尚有未領取的徵收補償地價、法院的徵收款提存金,或應領的抵價地權利,其性質屬《遺產及贈與稅法》第4條第1項所稱財產,應依同法第1條規定,申報及課徵遺產稅。

  該局說明,被繼承人死亡時遺有的財產,均應依法辦理遺產稅申報,而所謂「財產」,依《遺產及贈與稅法》第4條第1項規定,是指動產、不動產及其他一切有財產價值的權利。因此,若是被繼承人遺留未領的徵收補償地價、法院徵收款的提存金及應領之抵價地的權利等,均屬被繼承人財產,應列入被繼承人遺產申報遺產稅。該局提醒,申報遺產稅時,應注意被繼承人財產變動情形,被繼承人土地如有生前經徵收或區段徵收,若是死亡時經徵收的土地,已經不在被繼承人名下,就可免列入遺產申報。

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文◎永然地政士事務所黃興國地政士

  依據民國106年6月20日聯合報B2版蘇秀慧記者所撰「5年20億元 北市8米以下道路整頓」的報導,北市府規畫5年、新台幣20億元「鄰里道路躍升計畫」,整頓8米以下道路,預計下半年從12行政區各挑1條為示範點,包括馬路重鋪、重整停車格、纜線地下化等工程。台北市市長柯文哲已下令,只許成功、不許失敗。新台幣20億元預算怎麼來?北市新工處表示,針對8米以下道路維護,過去每年皆固定編列台幣3.2億元預算,希望從民國107年起,預算從台幣3.2億提高成台幣4億,而非額外編列台幣20億元。

  為讓8米以下道路修繕一次到位,北市府推出5年、新台幣20億元的鄰里道路躍升計畫。柯文哲市長認為本計畫為工務局、交通局、民政局跨局處合作的重點案例,「只許成功、不許失敗」。另外,被柯文哲市長視為重點政策的「鄰里交通環境改善計畫」,希望建立安全行人通行環境,更喊出民國109年底前,全市456里須完成;但截至民國106年6月13日止,全市僅51個里完成、達成率卻僅1成,推動過程數度令柯文哲市長很不滿意。

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