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簽訂專任委託契約書後，能否將不動產逕自出售他人？

文◎許啟龍律師

小晨委託旺旺房屋仲介公司出售房屋，雙方簽訂專任委託契約書，於委託期間內，小晨逕自將房屋出售予第三人，結果旺旺仲介公司向小晨請求服務報酬，而法院也判其勝訴，道理何在？

此案例中，雙方各說各話。旺旺房屋仲介公司認為依照委託契約書規定，在委託期間內，出賣人小晨自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三者仲介者，應以成交價4%計算服務報酬給旺旺房屋仲介公司。
不過小晨認為此報酬之約定，是以買賣時點來認定是否給付報酬，卻不論仲介公司未盡努力即可取得報酬，主張此違反《民法》第72條，悖於公共秩序及善良風俗，應屬無效。而且此契約是在小晨急迫、輕率、無經驗的情況下訂定，顯然有失公平，依《民法》第74條第1項，出賣人小晨得撤銷該專任委託契約書；加上旺旺仲介公司沒有給予出賣人小晨充分的審閱期，違反《消費者保護法》第11條之1規定，自屬無效。
而法院的判決指出：雙方所簽訂之專任委託契約書為有效。《民法》第72條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，是指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言。
本案專任委託契約書約定於委託期間內，出賣人小晨自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三者仲介者，應以成交價4%計算服務報酬，此為雙方關於報酬給付要件的約定；且旺旺仲介公司為促成媒介買賣雙方訂立契約，須投入相當成本費用、支出市場調查、廣告企劃、買賣交涉、諮商服務及差旅出勤活動與支出，如允許在委託銷售期間讓出賣人小晨自行將不動產出售他人而不需要給付服務費用，恐怕對旺旺仲介公司有失公平，所以旺旺仲介公司以成交價4%計算服務報酬尚屬正當。
在審閱期方面，企業經營者與消費者訂立定型化契約前應有三十日內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容（參見《消費者保護法》第11條之1），避免消費者來不及了解簽訂契約後所擁有的權利和義務，致訂立顯失公平之契約而權益受損。所以只須消費者於簽約前已了解該契約之權利義務關係，或有可認其能認識契約權利義務關係之合理審閱期間，即不得引用《消費者保護法》之規定而主張無效。
由於小晨已了解簽訂專任委託契約書後的權利義務，故其主張「旺旺仲介公司沒有給予充分審閱期」之論點不被法院採納。
在急迫、輕率、無經驗抗辯方面，依《民法》74條第1項規定，撤銷法律行為或減輕給付需有行為人利用他人急迫、輕率或無經驗，且需依當時情形顯失公平者，法院始得依利害關係人之聲請撤銷（註）。再所謂顯失公平，是指依該法律行為本質所生主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷，顯然有失公平的情形而言。而本案例中，專任委託契約書已兼顧雙方利益衡平，沒有顯失公平之情況，所以判決旺旺仲介公司勝訴。
依上述可知，在專任委託的情況下，出賣人如果逕自出售不動產標的，仲介公司仍得向出賣人請求服務報酬或損害賠償。
註：依《民法》第74條之撤銷權的行使，必須向法院提起訴訟，而不得僅以「意思表示」為之。