買受不動產的持分,應注意前手的管理問題!

文◎李永然律師

問題:甲、乙、丙三人共有一筆土地,各有持分三分之一,甲、乙二人原先就該共有物的管理已有決議,並且將該決定予以登記。丙嗣後將其持分讓與丁,丁是否須受該決定的拘束?

解析:我國《民法》第820條第1項規定:「共有物之管理,除契約另有約定外,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。」。
就本案例,甲、乙、丙三人共有,甲、乙二人就管理已有共同決定,其共有人數及應有部分均已過半。至於該決定對於繼承人是否有拘束力?
依《民法》第826條之1第1項規定:「不動產共有人間關於共有物使用、管理、、或依第八百二十條第一項規定所為之決定,於登記後,對於應有部分之受讓人或取得物權之人,具有效力。其由法院裁定所定之管理,經登記後,亦同。」。就本案例,因甲、乙所為共有物管理的決定已為登記,故對丙之繼受人丁也有拘束力。
如果丁於日後,認為前述的管理,因「情勢變更」而難以繼續時,丁該怎麼辦?
丁可以考慮依《民法》第820條第3項:「前二項所定之管理,因情勢變更難以繼續時,法院得因任何共有人之聲請,以裁定變更之」的規定,向管轄法院民事庭提出聲請,請求變更。
以上說明,供讀者參酌運用(本文作者為永然聯合法律事務所所長、永然法律基金會董事長)。

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