預售屋買賣糾紛類型與爭議
文◎吳任偉律師
小江辛辛苦苦攢了一筆錢，打算購買預售屋；他想知道預售屋常見的買賣糾紛有哪些，好做個心理準備。
「預售屋」係「指領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物」（《不動產經紀業管理條例》第4條第3款）。交易過程中，由於買賣標的尚未具體成形，買賣契約又多由建商事先單方擬定，一般消費者能事先取得之資訊相當有限，往往只能經由廣告、銷售人員或買賣契約書等管道，了解物件的環境、外觀、隔局、配置及建材設備等，加上預售屋較其他消費性商品具有「價值較高」、「不易流通」等特性，因此常發生買賣雙方對於預售屋契約內容的認知落差，衍生出各種法律糾紛及爭議。茲介紹幾種常見之預售屋買賣糾紛：
一、虛偽不實或引人錯誤之廣告
因預售屋沒有成屋可供消費者實地參觀，亦無實物可供比較廣告誇大的程度，消費者只能憑藉「廣告」來認識與模擬未來建物之各項條件；對消費者而言，要去看哪間預售屋，常取決於預售屋廣告上之字樣。依《消費者保護法》第22條之規定，建商應確保「廣告」內容之真實，其對於消費者所負之義務不得低於「廣告」內容；另《公平交易法》第21條第1項亦規定，建商不得在預售屋商品或其「廣告」上，或以其他使公眾得知之方法，對該預售屋為「虛偽不實」或「引人錯誤」之表示或表徵。而法院實務對「預售屋廣告」有著更嚴格於一般廣告的「真實性要求」。建商不但應確保其廣告內容之真實，甚者，依「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第2點之規定，建商對於預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖，均屬契約的一部分；於「預售屋買賣定型化契約不得記載事項」第1點更載明：「不得約定廣告僅供參考。」
二、瑕疵擔保責任
因買賣契約為「有償契約」，故身為出賣人的建商，對買受人負有「瑕疵擔保責任」。「瑕疵擔保責任」分為「權利瑕疵擔保責任」和「物的瑕疵擔保責任」，前者係建商應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利（例如一屋數賣、無權占用他人土地等）；後者則係《民法》第354條所明定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」此規定為出賣人對買受人所負的義務，且係「無過失責任」。常見的物之瑕疵糾紛如：房屋有滲漏水現象、電路裝置不良、建材規格不符或品質低劣等。消費者在交屋後，應從速檢查，若發現瑕疵，亦應立即通知建商（參《民法》第356條）；此時消費者依法可向建商要求修復、減少價金，嚴重者甚至可解除契約（例如海砂屋、輻射屋，參《民法》第359條）。
三、房地出售面積之認定標準及找補
原則上，土地持分面積是以「地政機關核發建物測量成果圖的主建物面積與區分所有全部主建物總面積比例持分」做為計算方式；至於房屋面積部分，則係以「登記」面積做為計算標準，同時必須將「主建物」、「附屬建物」及「共有部分」的面積予以分列。又「附屬建物」面積包括「陽台」、「屋簷」、「雨遮」，除「陽台」外，其他附屬建物均不予計價。另外，關於「主建物面積比例」，亦必須於契約書內載明，俾方便消費者清楚了解自己所購房屋的「主建物面積」占自己所購房屋面積的比例。倘若消費者發現面積有明顯誤差，得依下列之計算方式予以找補：「𡛼房屋面積以地政機關登記完竣之面積為準，部分原可依法登記之面積，倘因簽約後法令改變，致無法辦理建物所有權第一次登記時，其面積應依公寓大廈管理條例第五十六條第三項之規定計算。𥕛依第四點計算之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；其超過部分，買方只找補百分之二為限（至多找補不超過百分之二），且雙方同意面積誤差之找補，分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款，除以各該面積所得之單價（應扣除車位價款及面積），無息於交屋時結算。𥐥前款之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差超過百分之三者，買方得解除契約。」（參《預售屋買賣定型化契約應記載事項》第6點）。
四、「完工期限」與「交屋期限」
購買預售屋者必須了解房屋如係「區分所有建物」，涉及「專有部分」及「共有部分」，所以預售屋買賣契約內常有「使用執照取得」、「驗收」、「交屋期限」、「共有部分點交」等約定。消費者務必明白「完工期限」與「交屋期限」二者間的不同。詳言之，「完工期限」通常係指房屋建築完成經主管機關依建築及消防等法規核准領得使用執照之情形而言；而「交屋期限」則尚須買受人配合繳交應繳之價款或依約定設定抵押貸款、付清屋款等手續，二者仍有差異（參最高法院92年度台上字第2486號判決）。
五、違約金過高糾紛
違約金若無特別約明，原則上係視為因不履行而生損害之賠償總額；但如果約定之違約金額過高者，依《民法》第252條之規定，消費者仍得向法院以訴訟請求減至相當之數額。然依《預售屋買賣定型化契約應記載事項》第24點之規定，若賣方違反「主要建材及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」、「賣方之瑕疵擔保責任」之規定者，買方得解除契約；此時賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方外，如有遲延利息，亦應一併退還，並應同時給付違約金（不得低於房地總價款百分之十五）。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。而若係買方違反有關「付款條件及方式」之規定者，則賣方得在房地總價款百分之十五以下之範圍內請求違約金；但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。除此之外，買賣雙方當事人不得另行請求其他損害賠償。
六、停車位糾紛
預售屋的停車位所引起的糾紛，最常見建商違法超設停車位（例如買賣契約附圖的地下停車位共有十二個，但原規劃的車位卻只有六個，致原規劃的停車位數量內容與契約內容不符），若係機械停車位且遭主管機關拆除，則將有六戶可對建商主張債務不履行之法律責任。但如果是因超設、超賣停車位而導致停車位不符法定尺寸，或因超設停車位而致停車迴轉空間狹小，停車困難，自屬買賣標的物之瑕疵，應由建商負起擔保責任（參最高法院73年度台上字第1173號判例）。所以，超劃、超賣停車位，因停車位數量比原核准設置的數量多，致不能方便停車，應屬減少通常效用之瑕疵，買受人應可主張出賣人負擔瑕疵擔保責任。
七、其他常見之糾紛
例如建商不當限制買方之審閱契約權（建商於銷售預售屋時，要求消費者須給付定金始提供契約書，或收受定金或簽約前，不提供消費者至少五天之契約審閱期間等行為）、隱瞞重要交易資訊（例如建商未告知消費者有關依法重劃土地所有人須受土地重劃用地限制及負擔重劃費用等重要交易資訊等行為）、建商要求消費者繳回契約書（消費者如繳回契約書，勢將使其原可主張之請求權權利發生困難，而有不可預期之危險損失）、建商未於買賣契約書中載明共用部分所含項目及分攤之計算方式。按預售屋共用部分之分配，涉及房地交易標的面積之計算。實則，建商應於房地產買賣契約書中，列舉各共有人所分配之共用部分之項目，並載明共用部分面積或比例分攤之計算方式，各戶持分總表應足以顯示全區共用部分分攤之計算結果，至少應列出各戶各項目之持分占總共用部分之比例，並自行決定採行提供公眾閱覽、分送或自由取閱等方式。
八、履約保證機制
消費者購買預售屋往往須經過漫長施工期，而房地之產權則必須等到交屋時，才能夠移轉到消費者手中。因此，如果預售屋在承造期間即遇到景氣衰退或預售屋滯銷等問題，一旦建商財務出現問題，此時銀行有可能雨天收傘，進而直接或間接地造成消費者的財產損失。因此，消費者購買預售屋時，不但要慎選有商譽的建商，最好有銀行或其他同業願意提供履約保證。行政院消費者保護委員會於100年5月1日修訂生效的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，其中關於履約保證之機制設計如下：𡛼價金返還，亦即由建商與金融機構簽訂「保證契約」，並由金融機構出具保證書予購屋者，建商若未能如期交屋，將由金融機構返還消費者已繳納的價金。𥕛價金信託，亦即由建商與受託機構簽訂「信託契約」，建商並將消費者支付的預售屋價金，交由金融機構設立專款專用帳戶，受託機構在信託存續期間，按信託契約約定辦理工程款交付、繳納各項稅費等資金控管。𥐥同業連帶擔保，亦即由兩個同等級的建商同業相互連帶擔保，如果其中一家建商的預售屋建案無法完成交屋，另外一家建商應無條件完成該建案後交屋。磮公會連帶保證，此係由公會主導，數家建商互相成立協定，若參加協定的建商發生預售屋建案無法完成交屋，其中任何一家建商均應無條件完成該建案後交屋。另外，尚有「不動產開發信託」，是由內政部核准之履約保證方式，亦即：由建商將建案土地及興建資金信託予金融機構或政府許可的信託業者執行履約管理，工程費用則由受託機構依照工程進度實支實付，專款專用。
九、結語
預售屋法律紛爭的類型多樣且無奇不有；為了協助國人安心購屋，政府針對預售屋之交易契約，即制定有《預售屋買賣定型化契約範本》以及《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，用意均是提醒消費者，在決定購買預售屋之前，能夠清楚地了解自己所擁有的法律權利為何。但無論如何，小心謹慎且事先做好預防的準備，才是避免日後無謂紛爭的正本之道。
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