2014年5月22日下午2時,李永然律師與永然兩岸法律事務中心召集人黃介南律師前往台北市進出口商業同業公會演講「大陸台商簽訂商務合同的法律實務解析」。

  台商赴中國大陸經商往往要簽商務合同,諸如:中外合資、合作合同、土地使用權出讓合同、買賣合同、租賃合同、融資租賃合同、經銷合同、借款合同、承攬合同、貨物運輸合同、技術合同、保證合同、抵押合同、動產質權合同、權利質權合同及併購合同……等合同。亦即,台商有可能先依規定簽訂土地使用權出讓合同而取得國有建設用地使用權,並利用該土地建廠生產產品以經營大陸內需市場,此時有可能簽訂「買賣合同」;嗣後,可能因當地勞動成本上漲而欲另行在其他地方投資設廠或營業規模無須利用到全部土地上的原有廠房時,則原本或未利用部分的土地廠房就可以「出租」;另有台商瞄準中國大陸的內需市場,有可能在商場或辦公大樓承租店面或辦公室做生意,此時即有承租房屋的需求,此時皆有簽訂「租賃合同」。

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  依據民國103年5月13日工商日報A20版記者林淑慧所撰「去年買賣房 新制聰明報稅」報導,綜合所得稅以及房屋稅5月開始申報,財政部官員表示,民眾需注意,房屋交易所得民國103年申報方式有變,除調高計算房屋交易所得認定標準外,對於短期交易、且有實際買賣價格的案件,民眾應該優先採用新制,以實際成交價格誠實申報繳稅,以免漏報被補稅,甚至處罰。財政部官員指出,不動產交易所得申報方式有二,原則上採取「核實課稅」,即按實際成交價減除買入價格及成本後的利得,併入當年度個人所得中課稅,賠錢則可以扣抵。要是售價或成本無法舉證,才會依據房屋評定現值的一定比率,推計售屋所得。

  不過,財政部自今年起新增「豪宅條款」,去年出售高價房屋者,一律「實價課稅」,要是納稅人舉證不出成本,國稅局將按房屋售價的15%來推算交易所得,而現制房、地分離課稅,土地交易所得免稅,因此國稅局在推估豪宅交易所得時,也會加以扣除。財政部指出,台北市、新北市總價在新台幣8,000萬元以上的房屋,雙北以外地區總價在新台幣5,000萬元以上者,一律以實際銷售價格的15%作為售屋所得,再乘上房地比(房屋評定現值/(房屋評定現值+公告土地現值)),計算出財產交易所得後,再併入個人當年度所得,申報繳納綜所稅。

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  依據民國103年5月14日經濟日報A22版記者吳佳蓉所撰「私下立約要買方付奢侈稅 行不通」報導,買賣房屋時,有些賣家會告訴買家,雙方交易要採「賣清」方式,除了房屋價格,要求買家要連帶付清「特銷稅款」。北區國稅局常接獲民眾詢問,若契約中明訂由買方負擔「特銷稅」,賣方是否就可以免繳,國稅局回應,依《特種貨物及勞務稅條例》,繳稅主體仍是賣方,且買方多付給賣方作為特銷稅費用的金額,也屬銷售時的「全部代價」,須納入特銷稅課稅範圍,若漏報這部分金額,國稅局將視為短漏報案件處理,並要求補稅並處最高一倍罰鍰。

  舉例來說,甲將手中持有未達一年的不動產賣給乙,買賣價格訂為新台幣(以下同)2,000萬元,並在契約中明訂,乙應負擔特銷稅,先行將特銷稅額300萬元(2,000萬元*特銷稅率15%)連同房屋價格一起付給甲方,總計2,300萬元。但依照特銷稅條例規定,賣方甲才是納稅主體,若賣方甲未繳,則視為漏繳特銷稅,同時,乙多付給甲的300萬元,也應納入計算應納稅額的金額範圍中,也就是用雙方交易總金額2,300萬元,乘以15%特銷稅費率計算,若只用2,000萬元房屋銷售金額計算應繳稅額,少繳部分也將視為短漏報。

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  我國自民國100年6月1日起正式施行《特種貨物及勞務稅條例》,該條例的施行對原本熱呼呼的房市造成影響固然不在話下,而就一般正打算出售房地產的人最關心的,莫過於在何種情形下,可以不被課徵「特種貨物及勞務稅」?

  首先要了解房地產於哪些情形要課徵「特種貨物及勞務稅」。原則上,在中華民國境內銷售「持有期間」(註1)在二年以內的房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照的都市土地,均為課徵標的。所以,出賣人所出售的房地產如符合上述條件,即有遭課徵「特種貨物及勞務稅」的可能。

  但法律常有例外規定,「特種貨物及勞務稅」也不例外,我國《特種貨物及勞務稅條例》第5條即臚列十一款除外的情形,現分述如下:

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  不動奢侈稅怎麼課,是許多民眾心中的疑惑,該怎麼申報?又如何才能排除課徵奢侈稅,就由永然地政士事務所兩位優秀的地政士李廷鈞、黃興國一同撰文,教導民眾認識不動產奢侈稅。

概述不動產奢侈稅──如何申報與排除

                      文◎黃興國地政士、李廷鈞地政士

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  繼2014年1月9日國際扶輪3520地區舉辦第五屆第二次理、監事聯席會議後,李永然律師於2014年5月13日下午4時30分,前往地區辦事處,出席了國際扶輪3520地區第五屆第三次理監事聯席會議,會議由黃金豹理事長主持,李永然律師以監事身分參與會議。


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  永然法律基金會為推廣兩岸法律學術交流,多次贈書上海華東師範大學,亦獲幸運雜誌第48期報導相關活動內容。

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永然法律基金會贈書上海華東師範大學,盼搭起兩岸法律學術交流的橋樑

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  依據民國103年5月12日聯合報A4版記者沈婉玉所撰「搶救社宅政策 土地財源雙管齊下」報導,行政院長江宜樺日前表示,10年內將催生約3.4萬戶的社會住宅,且其中近半數將興建在雙北市,協助青年、弱勢有個家。社會住宅聯盟指出,根據內政部民國100年「社會住宅需求調查」統計,保守估計社宅需求量為19萬戶;此次江揆提出10年3.4萬戶的目標,即使加計租金補貼為10萬戶、約每年1萬戶,與實際需求落差極遠。社會住宅聯盟說,相較於韓國中央政府預計每年編列約新台幣1300多億元興建社宅,其中首爾市就宣布10年要增加19萬戶公共租賃住宅。

  該聯盟表示,社會住宅是具社福性質的公共投資,需要龐大的預算補貼,在土地提供與融資等,都需要投入資源,各國中央政府都扮演關鍵角色,必須具體提出政策與經費,不能只推給地方政府。聯盟指出,過去社宅推動成效不佳,就是因為中央只是將責任推給財政更困窘的地方政府;聯盟舉例,新北市政府因想「不出一毛錢」,所以採BOT方式興建社宅,在國有地免費提供下,多數是給建商出售或出租營利,真的社宅只有300多戶、占百分之21。社宅聯盟建議,社宅政策主要的需求是土地與財源,社會住宅聯盟建議,政府應明訂國有地要免費提供興建社宅,而展現政府決心最好指標,就是宣布國有地活化案都要蓋一定比例的社宅。聯盟表示,在財源方面,則應進行不動產稅制改革,將增加的稅收挹注政府住宅基金,提供社宅興建及營運的財源,「取之於房地產用之於房地產。」

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  依據民國103年5月9日聯合報A18版記者楊湘鈞所撰「活化國有地 收益上看2300億」報導,行政院推動國產活化,財政部部長張盛和在行政院會提出五大亮點開發案,包括:華光特區、空軍總部舊址、台北國軍英雄館、基信營區、國泰營區等,合計可創造新台幣(以下同)2300億元總收益。財政部推動國有不動產活化利用,預計國有公用不動產活化部分每年新台幣200億、4年共800億元收益;至於國有非公用不動產,將透過提供公共建設、招標設定地上權、共同開發和參與都更等方式活化,推估提供開發利用期間,包括權利金、租金及稅收等,一共可以創造2300億元收益,並吸引民間資金投入700億元。

  張盛和部長表示,台北市華光社區、空軍總部、台北國軍英雄館、六張犁基信營區和松山國泰營區等五大標的,以最大開發強度來估算,可以創造新台幣1200億元收益,分別是華光案327億、空總舊址427億、基信營區236億、國軍英雄館159億、國泰營區52億。至於其他國營事業所屬土地,例如經濟部旗下油、電、糖、水四大國營事業的土地,也將透過政院土地活化小組推動活化;至於巷弄中小面積土地、房屋,也會和地方政府及文化部等合作,作為公園綠地和文化休憩使用。另外,雙北都會區五百坪以下小坪數國有土地仍不會解禁,以避免助長房。

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  依據民國103年5月9日聯合報A4版記者沈婉玉所撰「高房價忍無可忍 300學者組房改聯盟」與「財長:不動產稅制 八月啟動改革」兩篇報導,高房價引發民怨,稅改團體日前到財政部抗議,昨天又有近三百名學者組聯盟,都要求全面啟動房地產稅制改革。高房價累積的民怨不斷升高,近三百位學者成立「房市改革行動聯盟」,要改革房市、救經濟、救青年。

  房改聯盟並將陸續拜會央行等五大部會、評鑑縣市長候選人的房市政見,持續要求政治人物改革。政大地政系教授林左裕指出,台灣低利率及低稅負的雙低環境,讓囤屋者有恃無恐,房市炒家有約百分之七點五以上的淨利率,比所有產業都高,引導資金瘋狂流入不動產,造成房價高漲。他說,高房價的結果是低經濟成長率,因為薪資都卡在房貸上,排擠其他消費能力,現在台灣每產出十塊錢,就有三點九元要繳房貸,已經超過美國次貸風暴的臨界值,再不遏止,下一步就是金融危機。

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