目前分類:不動產相關法律 (145)

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    根據民國101126日蘋果日報A22版登載記者張婉聆、邱煜婷的報導,「台北市不動產交易實價查詢服務」於101125日進行第二次更新,根據台北市地價科科長曾錫雄表示,本次共更新619筆資料,其中「買賣案件」493筆「租賃資料」有126筆,但無「預售屋」資料。但實價登錄內容相當複雜,讓民眾感覺霧裡看花。依據北市「台北市不動產交易實價查詢服務」顯示,內湖區竟出現1字頭新成屋案、同樣於萬華也出現15筆每坪16萬元的新成屋,與同路段實價每坪40-60萬相比,落差相當大。根據仔細觀察才發現,該2地區資料「交易種類」僅列出「建物」。台北市政府地政局解釋,若該筆資料採建物與土地分開登記,就變成要申報成兩筆資料,若民眾想知道該地區實際成交價,須待土地價格登錄後,在一併合計。中華民國地政士公會全聯會名譽理事長王進祥則表示,此種登錄價格現象會讓民眾誤以為房價低,不僅影響判斷,還會間接影響到貸款銀行估價!

     筆者認為,實價登錄的美意固然好,但相關網站的設計應該要更清楚讓民眾了解實價資訊比較好,如果有誤導民眾的地方,一定要檢討改進,以免造成適得其反,價格更為混亂,令消費者更難了解真正的行情所在。

     永然聯合法律事務所所長李永然律師對於實價登錄已實施數月,竟仍出現此種失誤,實感不解。政府處理這類問題應積極、用心,不要將來衍生消費者因時價登錄的錯誤而生爭議,屆時消費者恐怕要怪罪政府了!

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    根據民國101125日聯合晚報A10版記者張文馨的報導,監察院審計部於101125日提出中央政府總決算審核報告,認為內政部應負起中央和地方政府徵收土地,經常因為卡在環評甚至閒置達30年的責任。報告中指出「內政部」為土地徵收的主管機關,但在核准徵收計畫後,已徵收的土地中共有194件,面積達39萬平方公尺,因為環評未過、建照無法取得、經費不足或交通量需求評估尚欠詳實等原因導致土地無法使用或中斷使用,長期閒置也無相關罰則或課責機制,實在過於輕率。審計部同時也指出《都更新條例》推動困難,至今直轄市和地方縣市政府題租的都更案183件,卻完成數掛零;民間報請核准完工的都更案也僅有209件,執行率都須再加強。

    事實上,根據《土地徵收條例》第9條根據徵收後閒置的土地,原土地所有權人得要求繳回原徵收補償收回其土地:「被徵收之土地,除區段徵收及本條例或其他法律另有規定外,有下列情形之一者,原土地所有權人得於徵收公告之日起二十年內,向該管直轄市或縣市主管機關申請照原徵收補償價額收回其土地,不適用土地法第219條之規定:一、徵收補償費發給完竣屆滿三年,未依徵收計畫開始使用者。二、未依核准徵收原定興辦事業使用者。三、依原徵收計畫開始使用後未滿五年,不繼續依原徵收計畫使用者」。

    筆者認為,內政部在核准徵收前,應該要依據《土地徵收條例》第13條的規定,評估需用土地人是否具有執行該事業的能力、該徵收次否符合公益性及必要性,且應注意該事業的財務評估是否合理可行,才能核准徵收。此外提醒大家,如果土地被徵收後,長期遭到閒置,符合《土地徵收條例》第9條規定情形的,都可以申請照原徵收補償價額,收回原被徵收的土地。

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 根據民國101125日自由時報A6版記者徐義平及經濟日報A4版記者黃啓菱、李淑慧的報導,根據瑞普國際物業的調查,日前行政院金管會提高最低收益率的「新八條」抑制壽險業買樓炒地,造成商用不動產吹起急凍風,但公有地的地上權及BOT案則不在此限,也致使政府及公營事業開闢資金來源的最好方式。

     瑞普國際物業董事長暨CCIM台灣分會創會會長曾東茂表示,接下來地上權包括A25市有土地暨停車場興建營運案、松山機場案及台灣菸酒公司明年標售的板橋、花蓮、竹南等酒廠地上權,以及正在評估的台灣中油、台電、國防部等地上權開發案,顯然政府公部門對於推動地上權及BOT案持續支持的態度。

     筆者仍舊強調之前的論點,在雙北市大面積土地日益稀少、國有土地停售的情形下,「地上權」會變得越來越重要,國有土地招標讓民間參與並設定地上權開發的案件也會越來越多,非常值得關注!!

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    根據聯合報民國101112B1版記者周志豪的報導,台北市議員調查發現自民國77年以來台北市推動「建物停車容積獎勵」,讓設置獎勵停車位的大樓給予容積獎勵,至今已受理1247案,約89.2萬平方米的容獎面積,增設共71438個汽車格位、39605個機車格位,然而由於建管處以審閱方式核准使用執照,卻未實勘建物,使得取得使用執照後的獎勵停車位遭到濫用,被用來作為交誼廳、健身房、垃圾集中場等設施。

     台北市議員認為,「容積」是公共財,建商應回復原狀,否則要以市價購回違規使用面積,市政府也應追討違規使用期間漏繳的房屋稅金。為此台北市政府郝龍斌承諾一個月內將清查議員所指建物,只要有發現違規使用,將要求於「3個月」內恢復原狀。

     獎勵停車位原是政府的美意,本意是讓停車位一位難求的台北市能多出一點停車空間,解決停車困難的問題。然而建商違規使用大部分沒有將獎勵停車位對外開放給一般大眾使用,卻賺取了更多的容積,形成更高密度的居住型態,對外卻沒有增加停車的空間,實在不可取。希望有關單位將來能夠訂定更完善的相關法規,才能一方面增加停車空間,一方面也要使購買獎勵停車位的民眾權益不致受損,得到兩全其美的結果。

     永然聯合法律事務所李永然律師也提醒社區管理委員會,如一旦遇到上述問題時,須注意《建築法》的規定,方能確保社區的財產權益!

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  根據民國1011130日聯合報AA3版記者李順德報導,內政部長李鴻源表示國宅條例將在下月底廢止,現由國宅用地113公頃,將評估興建社會住宅;並同時指出,由於社會大眾對興建社會住宅的「鄰壁效應」已經被標籤化,希望未來能利用校園閒置用地「蓋一個很漂亮」的「社會住宅」,讓大家看到希望。營建署並表示,年底前《國民住宅條例》日落日,113公頃的國宅用地分布於新北市林口選手村、桃園縣等八、九個縣市,將依地方需求作規畫評估興建社會住宅。又關於社會住宅台北市二處仍在規劃設計階段、新北市準備已BOT方式興建預計民國102年元月審查。對於媒體近日報導的「籠民現象」,李鴻源並表示要盡速釐清台北市、新北市有多少「籠民」住在0.82坪的空間內,找到問題後再解決,並且應成立「住宅法人」協助處理住宅的管理與分配問題。

    筆者認為,興建「社會住宅」是解決高房價、實現居住正義的一個良好途徑,透過社會住宅的興建,使社會上較為弱勢的族群能夠有棲身之處,並且增加房屋的供給以解決台北市長期以來房屋供需不均、房價居高不下的問題,政府應該妥善規劃完善的住宅政策,並且實踐《住宅法》的精神!!

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為《住宅法》是一部不錯的法律,但民眾對之認識有限,實有加強宣導的必要;同時政府也應加強落實實施,俾保人民的「居住權」。


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