永遠自然─李永然律師部落格

文◎李永然律師

一、分別共有土地請求分割的案件日益增多：

　　我國土地所有權容許「單獨所有」及「共有」，而共有又有「分別共有」與「公同共有」之分；前者係指數人按其「應有部分」，對於一物有所有權者稱之；後者則係依「法律」、「習慣」或「法律行為」，或一「公同關係」的數人，基於公同關係，而共有一物者稱之（註1）。

高雄市政府地政局為促進租賃住宅市場健全發展並減少租賃糾紛，同時宣導不動產交易安全資訊及維護民眾權益，與永然聯合法律事務所高雄所合作，出版《出租放心，承租安心——不動產租賃宣導手冊》，將民眾於出租或承租不動產時，應注意的法律問題與相關規定，編寫成冊，提供市民參考。

文◎李永然律師

一、「容積獎勵」對都市更新的推動很有助益：

　　都市更新是為了使都市內老舊建築能夠加速更新，藉以復甦都市機能，改善居住環境，並增進公共利益。而政府為了促進都市土地的再開發利用，透過《都市更新條例》的訂定，並於該條例第六章中以「容積獎勵」、「租稅減免」、…等措施，做為誘因。

文◎李永然律師

一、不動產買賣須注意優先購買權

　　不動產包括「土地」及「定著物」（《民法》第66條第1項）；在不動產的買賣不論是「土地」或「建築改良物」均需注意是否有優先購買權存在。

文◎李永然律師、陳宜鴻律師

一、私人所有土地的所有人有時須面對大眾捷運的協議價購：

　　火旺所有的土地坐落於「台北市」，因政府擬興建大眾捷運系統，而由主管機關提出以「協議價購」方式取得火旺所有的土地，火旺是否可以拒絕主管機關協議價購其土地？如火旺同意以協議價購方式將其土地供政府興建大眾協運系統，在火旺未將土地所有權移轉登記給政府前，政府相關部門人員是否得進入火旺的土地進行勘測？火旺於同意政府機關協議價購後，是否可以先不領取協議價購土地款，而就其所有的土地與政府進行「聯合開發」？就前揭問題，筆者擬謹藉本文予以剖析。

一、台商有時須與他人進行資金往來

　　俗云：「人在江湖，身不由已」，有時在生意場上，難免有人情包袱，當有人開口要貸款週轉，如果不方便拒絕而必須貸與時，務必考量「借款合同」的內容及擔保的方式。台商在中國大陸貸與金錢予他人時，訂立「借貸合同」，須適用大陸《合同法》的規定；除須注意以「書面」訂立「借貸合同」外，尚須注意「擔保」的方式。

　　依大陸《擔保法》、《物權法》的相關規定，擔保方式主要有「保證」、「抵押」、「質押」、「留置」和「定金」五種。在以保證擔保的方式，主要還分為「一般保證」和「連帶保證」（註１）。倘債務人（即借款人）要提供「不動產」或「動產」進行擔保，則可以運用「抵押權」。筆者謹就運用抵押權擔保借貸款項時，應注意的法律問題予以剖析。

文◎李永然律師、谷逸晨律師

一、前言

　　公有土地之活化，關係政府財源、土地活化與促進經濟發展等各方面。近年來，公有土地以不出售為原則，遂令公有土地設定地上權成為公有土地經營之顯學。例如，參與依照《促進民間參與公共建設法》參與公共建設，而依據該法第15條規定於公有土地設定地上權之情形；又或是參與公有非公用土地設定地上權之招標，投入公有土地之開發，興建地上權住宅、旅館或其他商辦大樓等。其中，近年來關於「非公用」之公有土地之招標，更常常成為眾多建設公司爭奪之標的，甚而躍上媒體版面。為此，各級政府就「非公用」之公有土地設定地上權多訂有相關規定，以作為辦理各項事宜之依據，其中亦包含地上權租金之計算方式。然而，地租計付標準之設計，因著民國（下同）105年公告地價大幅上漲，致地上權人地租大增，大喊吃不消，而顯得簡陋、不合理。究應如何面對如此之變局，現況發展情形如何，將來還會面臨甚麼樣的問題，謹藉本文予以探討。

文 ◎ 李永然律師

一、《國土計畫法》的立法目的

　　我國原有《都市計畫法》、《區域計畫法》，而立法院三讀通過《國土計畫法》，總統於民國105年1月6日頒布，該法並自民國105年5月1日起施行。該法與人民利用土地的關係密切，民眾自有瞭解的必要。

文 ◎ 李永然律師

一、我國已自民國97年施行《地籍清理條例》

　　不動產的地籍管理非常重要，政府特別針對台灣光復初期土地總登記期間，以日據時期會社、神明會或不動產質權等非法定名義或物權名稱辦理登記，而遺留迄今無法解決的地籍問題進行清理；立法院於民國(下同)96年3月三讀通過《地籍清理條例》，由總統於96年3月21日公布，並由行政院決定自97年7月1日起施行。

為落實宣導市民了解不動產交易安全，高雄市政府地政局特別邀請永然聯合法律事務所高雄所協助編製「不動產買賣防詐騙手冊」，提醒民眾買賣注意事項、防範詐騙。目前「不動產買賣防詐騙手冊」已上線，歡迎大家下載閱讀，以充實法律常識，保障自身權益。

網頁連結：不動產買賣防詐騙手冊

　　李永然律師於2019年9月9日接受蘋果日報採訪，針對申請租金補貼時，房東以消極方式抵抗，表達法律上的看法。永然聯合法律事務所所長李永然指出，申請租金補貼是租客權益，房東拒絕提供身份證等資料、在合約上註明「不得報稅」，或是提前解約趕人，全是違法無效，經檢舉後，不但會被依《消費者保護法》處最高30萬元罰鍰，房客拿著合約照樣能報稅。他呼籲，房東本來就有報稅義務，若堅持不給租客報稅，反遭舉報逃漏稅，不僅要補稅還得繳罰款，得不償失。

文章連結：【租金補貼爭議】看的到吃不到　房東使四大劣招趕人

....................................................................................................................................

文◎李永然

一、共有不動產無法「協議分割」時，可以訴請法院「裁判分割」

　　不動產依其所有權的形態有「共有」與「單獨所有」之分，共有不動產所有權人如欲消滅共有關係，可以進行「協議分割」(《民法》第824條第1項)；但如果協議不成時，則可以向法院訴請裁判分割。

文◎ 李永然律師

一、人民之土地也受「國土計畫」的規範

　　我國於民國105年1月6日由總統公布《國土計畫法》，並由行政院訂自民國105年5月1日起施行。民眾應開始注意「國土計畫」；所謂「國土計畫」乃針對我國管轄的「陸域」及「海域」，為達成國土永續發展，所訂定引導國土資源保育及利用的空間發展計畫。

文◎李永然律師、鍾亦庭律師

一、居住權為每個國民的基本人權，受《經濟、社會與文化權利公約》及《憲法》保障

　　聯合國於民國55年12月16日通過《經濟、社會與文化權利公約》，其第11條第1項規定：「本公約締約國確認人人有權享受其本人及家屬所需之適當生活程度，包括適當之衣食住及不斷改善之生活環境。締約國將採取適當步驟確保此種權利之實現，同時確認在此方面基於自由同意之國際合作極為重要。」，確保人人都能享有相當的生活水準，聯合國《經濟、社會與文化權利公約》自民國98年12月10日成為我國國內法之一部分，我國人民享有「適足居住權」，而我國《憲法》第15條也規定，人民之生存權應予保障，其生存權的概念，即包含了人民應擁有「適足生活條件的權利」。

文◎李永然律師

一、租賃住宅包租業受法律規範

　　我國立法院通過《租賃住宅市場發展及管理條例》，總統於民國106年12月27日公布，並自民國107年6月27日起施行。該條例也規範「租賃住宅包租業」。

文◎李永然律師

一、贈與不動產給子女，可以搭配「預告登記」的運用

　　近來常有些當事人來事務所諮詢法律問題，表示想把自己名下不動產贈與給子女，但又擔心受贈不動產之後的子女不孝，不知該如何是好?筆者對該當事人提到可以搭配「預告登記」的運用，筆者擬藉本文就此予以介紹。

文◎ 李永然律師

一、國有土地是公有土地的一種：

　　我國是容許土地私有的國家，土地所有權除「私人」所有外，依《土地法》第4條規定，還有「公有土地」，包括「國有土地」、「直轄市有土地」，「縣（市）有土地」或「鄉（鎮、市）有土地」。國有土地適用《國有財產法》，其尚可為「國有公用土地」、「國有非公用土地」（註1）。

文◎ 李永然律師

一、政府努力推動危老建築物重建，改善居住環境

　　由於「居住權」為基本人權，依聯合國《經濟社會文化權利國際公約》第11條予以保障，我國自民國101年12月28日也施行《住宅法》藉以保障人民的「居住權」。

文◎李永然律師

一、近來有買預售屋而遭斷頭的買受人：

　　近年來因政府打壓房地產，政府透過持有稅(如：房屋稅、地價稅)的提高、豪宅稅的課徵、限制貸款成數…等手段，抑制房地產價格的上漲。在這段期間有些購買預售屋的買受人，已經付了數期的自備款，後續無法繼續繳納期款，出賣預售屋的建設公司以「存證信函」、「律師函」催告買受人；在買受人無法支付的情形下，建設公司就發函解除買賣契約，並沒收買受人已付的期款。這類型的案件近來時有所聞；而買受人最心疼的是已付的款項可以請求返還或酌減嗎？筆者謹透過本文予以剖析。

文◎李永然律師

一、民眾有時會面對自己所有的土地被政府徵收

　　台灣容許土地所有權可以私有，此不同於中國大陸，中國大陸施行「社會主義土地公有制」，土地所有權僅容許「國有」、「集體所有」，而不容許人民「私有」。