永遠自然─李永然律師部落格

文◎李永然律師、劉懿德律師

　　行政院為持續推動都市危險及老舊建築物加速重建，於民國（下同）111年3月10日院臺建字第1110165344號令宣布，自111年5月12日起至116年5月11日止，延長《都市危險及老舊建築物加速重建條例》（以下簡稱《危老重建條例》）第8條第1項所規定的租稅減免優惠措施，也就是依據《危老重建條例》申請重建計畫範圍內的土地及建築物，除了該條但書規定的除外情況(註1)，經過直轄市、縣（市）主管機關視地區發展趨勢及財政狀況同意時，可以享有減免稅捐的優惠，包括：(1)重建期間土地無法使用者，免徵地價稅（但如未依建築期限完成重建且可歸責於土地所有權人時，仍會依法課徵）；（2）重建後地價稅及房屋稅減半徵收二年；(3)重建前合法建築物所有權人是自然人，而且持有重建後的建築物，在前述第(2)點房屋稅減半徵收二年期間內沒有移轉所有權，可以延長其房屋稅減半徵收期間直到喪失所有權為止(但以10年為限)。諸如上述的相關優惠措施，讓民眾與建商對於危老建築物重建的進行仍有相當高的意願，並對於前景發展保持樂觀態度。但《危老重建條例》的相關優惠措施是否能夠普及到全部的重建計畫?恐怕還是要看究竟在都市範圍內有哪些土地與建築物是《危老重建條例》所適用的對象標的？

　　於107年10月有開發公司依據《危老重建條例》以申請書檢送重建計畫相關資料至新北市政府都市更新處（下簡稱「都更處」），其中標的包括數筆商業區以及乙種工業區土地，經歷重建計畫書修正後，最終都更處認為此申請案的土地使用分區為「商業區」與「乙種工業區」，依內政部108年5月31日台內營字第1080808886號令（下稱「內政部108年5月31日令」，註2）及內政部營建署108年6月28日營署更字第1080045839號函釋意旨，認為此申請案涉及工業區，沒有《危老重建條例》的適用，而駁回開發公司的申請案。開發公司因此提起訴願以及行政訴訟，臺北高等行政法院原本判決要求新北市政府應該依據判決的法律見解另為適法的行政處分，不過日前最高行政法院判決表明其見解並駁回開發公司於第一審的訴訟(註3)。

文◎李永然律師、王仁炫律師

　　在土地的行情看漲時，往往會有開發業者想要透過整合共有土地的所有權，方便日後做整筆土地的規劃開發或銷售，而「共有土地」的開發，經常會在開發過程中產生法律糾紛，當中，最常見的則是來自於有些土地共有人運用多數決，企圖對全部共有土地進行處分，而少數持分共有人該如何行使「優先購買權」？或如何確保權益？為了便於讀者瞭解，特將法律實務經驗，藉「案例解析」的方式進行探討。

　　首先，共有土地的出售，多數共有人得利用「多數決」的方式處分土地，但需注意少數共有人依法享有「法定優先購買權」（註1）：

文◎李永然律師、陳宜鴻律師

一、辦理自主都市更新案例解析：

　　大熊社區住戶的房屋屋齡都已超過六十年，建物外牆磁磚最近有剝落的情形，有住戶經過遭掉落的磁磚砸傷，加上最近地震頻繁，所以有不少住戶希望能夠透過「都市更新程序」重建房屋，大熊社區的主任委員阿智整合住戶的意見後，計畫由住戶自己辦理重建，而不委託「都市更新事業機構」擔任「實施者」，試問：大熊社區的住戶是否可以自行擔任實施者辦理都市更新程序？由「都市更新會」擔任實施者與由「都市更新事業機構」擔任實施者兩者差異為何？大熊社區住戶在組成都市更新會實施都市更新的過程中，應注意的法律事項為何？就前揭問題，筆者擬謹藉本文予以剖析。

文◎李永然律師、谷逸晨律師

一、共有土地分割須注意法律的限制

　　我國人民向來存在「有土斯有財」的觀念，但是土地經過幾代人的傳承，不免因為繼承關係而產生繼承人間共有土地的情形。又或者因為其他的因素，導致單一地號的土地，由兩人以上的共有人所共有。此種共有土地的情形，因為土地有限的特性，若共有人間無法取得土地使用的共識，將導致土地的利用效率不彰，有害於社會經濟的發展。再者，土地相較於其他物品，價值較為高昂，也有以土地應有部分進行投資之情形。因此，分割土地時，應留意分割之法律上限制，以免權益受損或投資目的不達。

文◎李永然律師、陳淑芬律師

一、土地上未辦理保存登記的違建常生爭議

　　依照我國《民法》第758條規定，不動產物權依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記不生效力。故我國《民法》之不動產物權係採「登記之公示制度」，因此在認定不動產所有權之歸屬，係以地政機關「登記」之所有權人為主，惟若有未辦理保存登記之違章建築時，則如何認定違章建築是誰的？即生疑義;如果土地遭違章建築占用時，此時應該以何人為拆屋還地被告？以上均是實務上常見之法律糾紛，故本文章特就未辦理保存登記之建物如何認定「事實上處分權人」，以及若有土地遭違章建築占用時，要如何主張權利，為剖析。

文◎李永然律師

一、分別共有土地請求分割的案件日益增多：

　　我國土地所有權容許「單獨所有」及「共有」，而共有又有「分別共有」與「公同共有」之分；前者係指數人按其「應有部分」，對於一物有所有權者稱之；後者則係依「法律」、「習慣」或「法律行為」，或一「公同關係」的數人，基於公同關係，而共有一物者稱之（註1）。

高雄市政府地政局為促進租賃住宅市場健全發展並減少租賃糾紛，同時宣導不動產交易安全資訊及維護民眾權益，與永然聯合法律事務所高雄所合作，出版《出租放心，承租安心——不動產租賃宣導手冊》，將民眾於出租或承租不動產時，應注意的法律問題與相關規定，編寫成冊，提供市民參考。

文◎李永然律師

一、「容積獎勵」對都市更新的推動很有助益：

　　都市更新是為了使都市內老舊建築能夠加速更新，藉以復甦都市機能，改善居住環境，並增進公共利益。而政府為了促進都市土地的再開發利用，透過《都市更新條例》的訂定，並於該條例第六章中以「容積獎勵」、「租稅減免」、…等措施，做為誘因。

文◎李永然律師

一、不動產買賣須注意優先購買權

　　不動產包括「土地」及「定著物」（《民法》第66條第1項）；在不動產的買賣不論是「土地」或「建築改良物」均需注意是否有優先購買權存在。

文◎李永然律師、陳宜鴻律師

一、私人所有土地的所有人有時須面對大眾捷運的協議價購：

　　火旺所有的土地坐落於「台北市」，因政府擬興建大眾捷運系統，而由主管機關提出以「協議價購」方式取得火旺所有的土地，火旺是否可以拒絕主管機關協議價購其土地？如火旺同意以協議價購方式將其土地供政府興建大眾協運系統，在火旺未將土地所有權移轉登記給政府前，政府相關部門人員是否得進入火旺的土地進行勘測？火旺於同意政府機關協議價購後，是否可以先不領取協議價購土地款，而就其所有的土地與政府進行「聯合開發」？就前揭問題，筆者擬謹藉本文予以剖析。

一、台商有時須與他人進行資金往來

　　俗云：「人在江湖，身不由已」，有時在生意場上，難免有人情包袱，當有人開口要貸款週轉，如果不方便拒絕而必須貸與時，務必考量「借款合同」的內容及擔保的方式。台商在中國大陸貸與金錢予他人時，訂立「借貸合同」，須適用大陸《合同法》的規定；除須注意以「書面」訂立「借貸合同」外，尚須注意「擔保」的方式。

　　依大陸《擔保法》、《物權法》的相關規定，擔保方式主要有「保證」、「抵押」、「質押」、「留置」和「定金」五種。在以保證擔保的方式，主要還分為「一般保證」和「連帶保證」（註１）。倘債務人（即借款人）要提供「不動產」或「動產」進行擔保，則可以運用「抵押權」。筆者謹就運用抵押權擔保借貸款項時，應注意的法律問題予以剖析。

文◎李永然律師、谷逸晨律師

一、前言

　　公有土地之活化，關係政府財源、土地活化與促進經濟發展等各方面。近年來，公有土地以不出售為原則，遂令公有土地設定地上權成為公有土地經營之顯學。例如，參與依照《促進民間參與公共建設法》參與公共建設，而依據該法第15條規定於公有土地設定地上權之情形；又或是參與公有非公用土地設定地上權之招標，投入公有土地之開發，興建地上權住宅、旅館或其他商辦大樓等。其中，近年來關於「非公用」之公有土地之招標，更常常成為眾多建設公司爭奪之標的，甚而躍上媒體版面。為此，各級政府就「非公用」之公有土地設定地上權多訂有相關規定，以作為辦理各項事宜之依據，其中亦包含地上權租金之計算方式。然而，地租計付標準之設計，因著民國（下同）105年公告地價大幅上漲，致地上權人地租大增，大喊吃不消，而顯得簡陋、不合理。究應如何面對如此之變局，現況發展情形如何，將來還會面臨甚麼樣的問題，謹藉本文予以探討。

文 ◎ 李永然律師

一、《國土計畫法》的立法目的

　　我國原有《都市計畫法》、《區域計畫法》，而立法院三讀通過《國土計畫法》，總統於民國105年1月6日頒布，該法並自民國105年5月1日起施行。該法與人民利用土地的關係密切，民眾自有瞭解的必要。

文 ◎ 李永然律師

一、我國已自民國97年施行《地籍清理條例》

　　不動產的地籍管理非常重要，政府特別針對台灣光復初期土地總登記期間，以日據時期會社、神明會或不動產質權等非法定名義或物權名稱辦理登記，而遺留迄今無法解決的地籍問題進行清理；立法院於民國(下同)96年3月三讀通過《地籍清理條例》，由總統於96年3月21日公布，並由行政院決定自97年7月1日起施行。

為落實宣導市民了解不動產交易安全，高雄市政府地政局特別邀請永然聯合法律事務所高雄所協助編製「不動產買賣防詐騙手冊」，提醒民眾買賣注意事項、防範詐騙。目前「不動產買賣防詐騙手冊」已上線，歡迎大家下載閱讀，以充實法律常識，保障自身權益。

網頁連結：不動產買賣防詐騙手冊

　　李永然律師於2019年9月9日接受蘋果日報採訪，針對申請租金補貼時，房東以消極方式抵抗，表達法律上的看法。永然聯合法律事務所所長李永然指出，申請租金補貼是租客權益，房東拒絕提供身份證等資料、在合約上註明「不得報稅」，或是提前解約趕人，全是違法無效，經檢舉後，不但會被依《消費者保護法》處最高30萬元罰鍰，房客拿著合約照樣能報稅。他呼籲，房東本來就有報稅義務，若堅持不給租客報稅，反遭舉報逃漏稅，不僅要補稅還得繳罰款，得不償失。

文章連結：【租金補貼爭議】看的到吃不到　房東使四大劣招趕人

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文◎李永然

一、共有不動產無法「協議分割」時，可以訴請法院「裁判分割」

　　不動產依其所有權的形態有「共有」與「單獨所有」之分，共有不動產所有權人如欲消滅共有關係，可以進行「協議分割」(《民法》第824條第1項)；但如果協議不成時，則可以向法院訴請裁判分割。

文◎ 李永然律師

一、人民之土地也受「國土計畫」的規範

　　我國於民國105年1月6日由總統公布《國土計畫法》，並由行政院訂自民國105年5月1日起施行。民眾應開始注意「國土計畫」；所謂「國土計畫」乃針對我國管轄的「陸域」及「海域」，為達成國土永續發展，所訂定引導國土資源保育及利用的空間發展計畫。

文◎李永然律師、鍾亦庭律師

一、居住權為每個國民的基本人權，受《經濟、社會與文化權利公約》及《憲法》保障

　　聯合國於民國55年12月16日通過《經濟、社會與文化權利公約》，其第11條第1項規定：「本公約締約國確認人人有權享受其本人及家屬所需之適當生活程度，包括適當之衣食住及不斷改善之生活環境。締約國將採取適當步驟確保此種權利之實現，同時確認在此方面基於自由同意之國際合作極為重要。」，確保人人都能享有相當的生活水準，聯合國《經濟、社會與文化權利公約》自民國98年12月10日成為我國國內法之一部分，我國人民享有「適足居住權」，而我國《憲法》第15條也規定，人民之生存權應予保障，其生存權的概念，即包含了人民應擁有「適足生活條件的權利」。

文◎李永然律師

一、租賃住宅包租業受法律規範

　　我國立法院通過《租賃住宅市場發展及管理條例》，總統於民國106年12月27日公布，並自民國107年6月27日起施行。該條例也規範「租賃住宅包租業」。