高雄市政府地政局為促進租賃住宅市場健全發展並減少租賃糾紛,同時宣導不動產交易安全資訊及維護民眾權益,與永然聯合法律事務所高雄所合作,出版《出租放心,承租安心——不動產租賃宣導手冊》,將民眾於出租或承租不動產時,應注意的法律問題與相關規定,編寫成冊,提供市民參考。
目前分類:不動產相關法律 (137)
- Dec 29 Tue 2020 10:08
★永然聯合法律事務所高雄所與高雄市政府地政局合作,撰寫《出租放心,承租安心——不動產租賃宣導手冊》
- Nov 10 Tue 2020 08:52
★民眾對都市更新容積獎勵的應有認識!
文◎李永然律師
一、「容積獎勵」對都市更新的推動很有助益:
都市更新是為了使都市內老舊建築能夠加速更新,藉以復甦都市機能,改善居住環境,並增進公共利益。而政府為了促進都市土地的再開發利用,透過《都市更新條例》的訂定,並於該條例第六章中以「容積獎勵」、「租稅減免」、…等措施,做為誘因。
- Oct 13 Tue 2020 09:11
★不動產買賣時,須注意優先購買權!
文◎李永然律師
一、不動產買賣須注意優先購買權
不動產包括「土地」及「定著物」(《民法》第66條第1項);在不動產的買賣不論是「土地」或「建築改良物」均需注意是否有優先購買權存在。
- Oct 08 Thu 2020 09:03
★《大眾捷運法》關於協議價購的相關法律問題
文◎李永然律師、陳宜鴻律師
一、私人所有土地的所有人有時須面對大眾捷運的協議價購:
火旺所有的土地坐落於「台北市」,因政府擬興建大眾捷運系統,而由主管機關提出以「協議價購」方式取得火旺所有的土地,火旺是否可以拒絕主管機關協議價購其土地?如火旺同意以協議價購方式將其土地供政府興建大眾協運系統,在火旺未將土地所有權移轉登記給政府前,政府相關部門人員是否得進入火旺的土地進行勘測?火旺於同意政府機關協議價購後,是否可以先不領取協議價購土地款,而就其所有的土地與政府進行「聯合開發」?就前揭問題,筆者擬謹藉本文予以剖析。
- May 05 Tue 2020 17:00
★ 從法律觀點談大陸台商借款予他人,如何運用抵押擔保?
一、台商有時須與他人進行資金往來
俗云:「人在江湖,身不由已」,有時在生意場上,難免有人情包袱,當有人開口要貸款週轉,如果不方便拒絕而必須貸與時,務必考量「借款合同」的內容及擔保的方式。台商在中國大陸貸與金錢予他人時,訂立「借貸合同」,須適用大陸《合同法》的規定;除須注意以「書面」訂立「借貸合同」外,尚須注意「擔保」的方式。
依大陸《擔保法》、《物權法》的相關規定,擔保方式主要有「保證」、「抵押」、「質押」、「留置」和「定金」五種。在以保證擔保的方式,主要還分為「一般保證」和「連帶保證」(註1)。倘債務人(即借款人)要提供「不動產」或「動產」進行擔保,則可以運用「抵押權」。筆者謹就運用抵押權擔保借貸款項時,應注意的法律問題予以剖析。
- May 04 Mon 2020 17:16
★從法律觀點談公有非公用土地地上權地租計付標準之爭議
文◎李永然律師、谷逸晨律師
一、前言
公有土地之活化,關係政府財源、土地活化與促進經濟發展等各方面。近年來,公有土地以不出售為原則,遂令公有土地設定地上權成為公有土地經營之顯學。例如,參與依照《促進民間參與公共建設法》參與公共建設,而依據該法第15條規定於公有土地設定地上權之情形;又或是參與公有非公用土地設定地上權之招標,投入公有土地之開發,興建地上權住宅、旅館或其他商辦大樓等。其中,近年來關於「非公用」之公有土地之招標,更常常成為眾多建設公司爭奪之標的,甚而躍上媒體版面。為此,各級政府就「非公用」之公有土地設定地上權多訂有相關規定,以作為辦理各項事宜之依據,其中亦包含地上權租金之計算方式。然而,地租計付標準之設計,因著民國(下同)105年公告地價大幅上漲,致地上權人地租大增,大喊吃不消,而顯得簡陋、不合理。究應如何面對如此之變局,現況發展情形如何,將來還會面臨甚麼樣的問題,謹藉本文予以探討。
- Oct 05 Sat 2019 09:08
★民眾對《國土計畫法》的基本認識!
文 ◎ 李永然律師
一、《國土計畫法》的立法目的
我國原有《都市計畫法》、《區域計畫法》,而立法院三讀通過《國土計畫法》,總統於民國105年1月6日頒布,該法並自民國105年5月1日起施行。該法與人民利用土地的關係密切,民眾自有瞭解的必要。
- Oct 03 Thu 2019 18:31
★運用地籍清理條例塗銷不動產上登記的法律須知
文 ◎ 李永然律師
一、我國已自民國97年施行《地籍清理條例》
不動產的地籍管理非常重要,政府特別針對台灣光復初期土地總登記期間,以日據時期會社、神明會或不動產質權等非法定名義或物權名稱辦理登記,而遺留迄今無法解決的地籍問題進行清理;立法院於民國(下同)96年3月三讀通過《地籍清理條例》,由總統於96年3月21日公布,並由行政院決定自97年7月1日起施行。
- Sep 27 Fri 2019 13:52
★高雄市政府地政局委託永然聯合法律事務所高雄所編製「不動產買賣防詐騙手冊」上線,歡迎民眾下載閱讀
為落實宣導市民了解不動產交易安全,高雄市政府地政局特別邀請永然聯合法律事務所高雄所協助編製「不動產買賣防詐騙手冊」,提醒民眾買賣注意事項、防範詐騙。目前「不動產買賣防詐騙手冊」已上線,歡迎大家下載閱讀,以充實法律常識,保障自身權益。
網頁連結:不動產買賣防詐騙手冊
- Sep 10 Tue 2019 14:52
★李永然律師接受蘋果日報採訪,針對【租金補貼爭議】表示法律方面意見
李永然律師於2019年9月9日接受蘋果日報採訪,針對申請租金補貼時,房東以消極方式抵抗,表達法律上的看法。永然聯合法律事務所所長李永然指出,申請租金補貼是租客權益,房東拒絕提供身份證等資料、在合約上註明「不得報稅」,或是提前解約趕人,全是違法無效,經檢舉後,不但會被依《消費者保護法》處最高30萬元罰鍰,房客拿著合約照樣能報稅。他呼籲,房東本來就有報稅義務,若堅持不給租客報稅,反遭舉報逃漏稅,不僅要補稅還得繳罰款,得不償失。
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- Sep 10 Tue 2019 09:31
★共有不動產進行裁判分割的法律須知
文◎李永然
一、共有不動產無法「協議分割」時,可以訴請法院「裁判分割」
不動產依其所有權的形態有「共有」與「單獨所有」之分,共有不動產所有權人如欲消滅共有關係,可以進行「協議分割」(《民法》第824條第1項);但如果協議不成時,則可以向法院訴請裁判分割。
- Aug 15 Thu 2019 10:43
★土地所有權人應注意自己之土地的國土功能分區及其分類使用!
文◎ 李永然律師
一、人民之土地也受「國土計畫」的規範
我國於民國105年1月6日由總統公布《國土計畫法》,並由行政院訂自民國105年5月1日起施行。民眾應開始注意「國土計畫」;所謂「國土計畫」乃針對我國管轄的「陸域」及「海域」,為達成國土永續發展,所訂定引導國土資源保育及利用的空間發展計畫。
- Aug 05 Mon 2019 10:24
★運用包租代管房屋政策的推動,保障人民的居住權
文◎李永然律師、鍾亦庭律師
一、居住權為每個國民的基本人權,受《經濟、社會與文化權利公約》及《憲法》保障
聯合國於民國55年12月16日通過《經濟、社會與文化權利公約》,其第11條第1項規定:「本公約締約國確認人人有權享受其本人及家屬所需之適當生活程度,包括適當之衣食住及不斷改善之生活環境。締約國將採取適當步驟確保此種權利之實現,同時確認在此方面基於自由同意之國際合作極為重要。」,確保人人都能享有相當的生活水準,聯合國《經濟、社會與文化權利公約》自民國98年12月10日成為我國國內法之一部分,我國人民享有「適足居住權」,而我國《憲法》第15條也規定,人民之生存權應予保障,其生存權的概念,即包含了人民應擁有「適足生活條件的權利」。
- Jul 18 Thu 2019 17:39
「租賃住宅包租業」出租住宅房屋,如何訂立租約?
文◎李永然律師
一、租賃住宅包租業受法律規範
我國立法院通過《租賃住宅市場發展及管理條例》,總統於民國106年12月27日公布,並自民國107年6月27日起施行。該條例也規範「租賃住宅包租業」。
- Jul 04 Thu 2019 16:19
民眾可運用「預告登記」,保障權益!
文◎李永然律師
一、贈與不動產給子女,可以搭配「預告登記」的運用
近來常有些當事人來事務所諮詢法律問題,表示想把自己名下不動產贈與給子女,但又擔心受贈不動產之後的子女不孝,不知該如何是好?筆者對該當事人提到可以搭配「預告登記」的運用,筆者擬藉本文就此予以介紹。
- Jun 18 Tue 2019 08:51
占用國有土地,有何後果及如何處理?
文◎ 李永然律師
一、國有土地是公有土地的一種:
我國是容許土地私有的國家,土地所有權除「私人」所有外,依《土地法》第4條規定,還有「公有土地」,包括「國有土地」、「直轄市有土地」,「縣(市)有土地」或「鄉(鎮、市)有土地」。國有土地適用《國有財產法》,其尚可為「國有公用土地」、「國有非公用土地」(註1)。
- May 24 Fri 2019 17:57
談危老建築物重建之租稅減免與補助
文◎ 李永然律師
一、政府努力推動危老建築物重建,改善居住環境
由於「居住權」為基本人權,依聯合國《經濟社會文化權利國際公約》第11條予以保障,我國自民國101年12月28日也施行《住宅法》藉以保障人民的「居住權」。
- May 07 Tue 2019 10:08
買預售屋,因斷頭遭沒收的預付款,可以請求酌減嗎?
文◎李永然律師
一、近來有買預售屋而遭斷頭的買受人:
近年來因政府打壓房地產,政府透過持有稅(如:房屋稅、地價稅)的提高、豪宅稅的課徵、限制貸款成數…等手段,抑制房地產價格的上漲。在這段期間有些購買預售屋的買受人,已經付了數期的自備款,後續無法繼續繳納期款,出賣預售屋的建設公司以「存證信函」、「律師函」催告買受人;在買受人無法支付的情形下,建設公司就發函解除買賣契約,並沒收買受人已付的期款。這類型的案件近來時有所聞;而買受人最心疼的是已付的款項可以請求返還或酌減嗎?筆者謹透過本文予以剖析。
- Apr 18 Thu 2019 14:07
民眾對土地徵收的法律須知
文◎李永然律師
一、民眾有時會面對自己所有的土地被政府徵收
台灣容許土地所有權可以私有,此不同於中國大陸,中國大陸施行「社會主義土地公有制」,土地所有權僅容許「國有」、「集體所有」,而不容許人民「私有」。
- Jan 18 Fri 2019 13:58
土地共有人對分割及登記的法律認識!
文◎李永然律師
一、土地共有人可利用分割消滅共有關係:
土地依其所有權形態的不同,有「單獨所有」及「共有」,而「共有」又可分為「分別共有」及「公同共有」;前者係指數人按其「應有部分」,對於「一物」有所有權(《民法》第817條);後者則係指依「法律規定」、「習慣」或「法律行為」,成一「公同關係」的數人,基於「公同關係」而共有「一物」者(《民法》第827條第1項)。