永遠自然─李永然律師部落格

文◎ 李永然律師

一、人民之土地也受「國土計畫」的規範

　　我國於民國105年1月6日由總統公布《國土計畫法》，並由行政院訂自民國105年5月1日起施行。民眾應開始注意「國土計畫」；所謂「國土計畫」乃針對我國管轄的「陸域」及「海域」，為達成國土永續發展，所訂定引導國土資源保育及利用的空間發展計畫。

文◎李永然律師、鍾亦庭律師

一、居住權為每個國民的基本人權，受《經濟、社會與文化權利公約》及《憲法》保障

　　聯合國於民國55年12月16日通過《經濟、社會與文化權利公約》，其第11條第1項規定：「本公約締約國確認人人有權享受其本人及家屬所需之適當生活程度，包括適當之衣食住及不斷改善之生活環境。締約國將採取適當步驟確保此種權利之實現，同時確認在此方面基於自由同意之國際合作極為重要。」，確保人人都能享有相當的生活水準，聯合國《經濟、社會與文化權利公約》自民國98年12月10日成為我國國內法之一部分，我國人民享有「適足居住權」，而我國《憲法》第15條也規定，人民之生存權應予保障，其生存權的概念，即包含了人民應擁有「適足生活條件的權利」。

文◎李永然律師

一、租賃住宅包租業受法律規範

　　我國立法院通過《租賃住宅市場發展及管理條例》，總統於民國106年12月27日公布，並自民國107年6月27日起施行。該條例也規範「租賃住宅包租業」。

文◎李永然律師

一、贈與不動產給子女，可以搭配「預告登記」的運用

　　近來常有些當事人來事務所諮詢法律問題，表示想把自己名下不動產贈與給子女，但又擔心受贈不動產之後的子女不孝，不知該如何是好?筆者對該當事人提到可以搭配「預告登記」的運用，筆者擬藉本文就此予以介紹。

文◎ 李永然律師

一、國有土地是公有土地的一種：

　　我國是容許土地私有的國家，土地所有權除「私人」所有外，依《土地法》第4條規定，還有「公有土地」，包括「國有土地」、「直轄市有土地」，「縣（市）有土地」或「鄉（鎮、市）有土地」。國有土地適用《國有財產法》，其尚可為「國有公用土地」、「國有非公用土地」（註1）。

文◎ 李永然律師

一、政府努力推動危老建築物重建，改善居住環境

　　由於「居住權」為基本人權，依聯合國《經濟社會文化權利國際公約》第11條予以保障，我國自民國101年12月28日也施行《住宅法》藉以保障人民的「居住權」。

文◎李永然律師

一、近來有買預售屋而遭斷頭的買受人：

　　近年來因政府打壓房地產，政府透過持有稅(如：房屋稅、地價稅)的提高、豪宅稅的課徵、限制貸款成數…等手段，抑制房地產價格的上漲。在這段期間有些購買預售屋的買受人，已經付了數期的自備款，後續無法繼續繳納期款，出賣預售屋的建設公司以「存證信函」、「律師函」催告買受人；在買受人無法支付的情形下，建設公司就發函解除買賣契約，並沒收買受人已付的期款。這類型的案件近來時有所聞；而買受人最心疼的是已付的款項可以請求返還或酌減嗎？筆者謹透過本文予以剖析。

文◎李永然律師

一、民眾有時會面對自己所有的土地被政府徵收

　　台灣容許土地所有權可以私有，此不同於中國大陸，中國大陸施行「社會主義土地公有制」，土地所有權僅容許「國有」、「集體所有」，而不容許人民「私有」。

文◎李永然律師

一、土地共有人可利用分割消滅共有關係：

　　土地依其所有權形態的不同，有「單獨所有」及「共有」，而「共有」又可分為「分別共有」及「公同共有」；前者係指數人按其「應有部分」，對於「一物」有所有權（《民法》第817條）；後者則係指依「法律規定」、「習慣」或「法律行為」，成一「公同關係」的數人，基於「公同關係」而共有「一物」者（《民法》第827條第1項）。

文◎李永然律師

一、國人有時須借用他人名義登記不動產：

　　我國對於不動產實施「登記」制度，不論「土地」、「房屋」皆如此；實務上常有人將自己購買的不動產借用他人名義登記，此時「借名人」與「出名人」間成立「借名契約」。例如：甲出資購地，借用乙的名義登記，甲為「借名人」，乙則為「出名人」；甲、乙二人間成立「借名契約」。

文◎李永然律師

一、台灣民間對於不動產廣泛地運用「借名登記」

　　我國《民法》中雖然沒有「借名登記契約」的規定，但實務上民間常運用「借名登記契約」。

文◎李永然律師

一、台灣都市內的老房屋太多：

　　住在台灣的人，如有在國外旅遊的經驗，倘將台灣的都市與已開發國家的都市相較，台灣都市的面貌因建物老舊、違章或瀕危，而有改善的必要。

李　序

　　在長達近四十年律師執業生涯中，我常接觸到各種不同的不動產糾紛案件，其中就涉及許多不動產所有權中屬於「共有」的法律問題。

　　在法律規定中，不動產「共有」的型態分為兩種，即「分別共有」及「公同共有」。基於台灣的繼承制度，繼承人透過辦理不動產繼承登記，往往會出現「分別共有」的情況，但若有其他繼承人不願配合辦理登記，則會以「公同共有」之方式登記。共有人間對於共有物的使用、收益或處分若意見不一時，自然容易產生紛爭，因此民眾對於「共有」必須多所了解，才能保障權益。

　　房地產交易糾紛時有所聞，該如何避免掉入買賣糾紛的黑洞裡，為此，永然聯合法律事務所李永然律師、許啟龍律師、許淑玲律師、吳任偉律師及永然地政士聯合事務所的李廷鈞地政士、劉芝容地政士合著《房地產買賣借名繼承與贈與法律手冊》，涵蓋了房地產買賣的法律和稅務問題。內容結合以往處理過的客戶問題，透過案例分享，將繁雜的法律及稅務問題，以貼近生活的方式，深入淺出，讓讀者也能產生共鳴！

　　手冊分為三大篇章解析：第一篇─不動產買賣、第二篇─不動產信託與借名登記、第三篇─不動產繼承與贈與。除了不動產買賣相關的法律及地政知識外，更有助於面臨相同情境者能從中了解要如何處理這些糾紛，讓事情得以圓滿完成；目前無此類問題者，也可藉此了解相關知識，假設在未來剛好面臨相關情形時，即能藉此保護自己的相關權益，以備不時之需！

序

　　台灣房屋仲介股份有限公司為國內知名房仲企業，熱心於社會公益，為了普及房屋買賣及仲介相關法律的知識，特邀請永然聯合法律事務所及永然地政士聯合事務所，針對法律及地政等事宜進行專業的演講，並捐助「永然法律基金會」進行本手冊的出版。

　　「房地產買賣借名繼承與贈與法律手冊」內容，涵蓋了法律和稅務問題。長期以來，永然聯合法律事務所及永然地政士聯合事務所對這方面相關問題持續關注，對此議題皆有深入了解，並且擁有豐富的經驗。我們將以往處理過的客戶問題，透過文字敘述，把一個個活生生的案例分享給大家，將繁雜的法律及稅務問題，以貼近生活的方式，深入淺出，讓讀者也能產生共鳴！手冊共分為三大篇章解析：第一篇──不動產買賣、第二篇──不動產信託與借名登記、第三篇──不動產繼承與贈與。透過每一篇詳細的介紹，希望各位讀者皆能從這本手冊吸收不動產相關的法律及地政知識。

文◎李永然律師、李廷鈞地政士

　　我國已施行《租賃住宅市場發展及管理條例》，該條例也規範「經營代管業者」及「經營包租業者」，這兩種「租賃住宅業者」應遵守該條例規定，方不致於違法。

文◎李永然律師

一、住宅房屋之承租人的「居住權」，政府訂特別法保障：

　　房屋租賃屬於民事契約，適用《民法》債編的規定，而我國已實施《住宅法》，保障人民的「居住權」；立法院為更落實沒有自有房屋，而要仰賴「承租」方式，取得住宅之使用權的承租人，已三讀通過《租賃住宅市場發展及管理條例》，該條例將自民國107年6月27日起正式施行；其已成為《民法》的特別法，該條例中的規定優先於《民法》債編「租賃」相關的規定而適用。

2018年4月19日，永然地政士聯合事務所李廷鈞地政士接受東森新聞採訪，談實價登錄2.0，針對屋主擔心實價登錄修法後的個資問題，提出看法。

文◎李永然律師

一、我國已制訂特別法規範「住宅租賃」：

　　房屋租賃依其用途的不同，可區分為做工廠使用、營業使用、執業使用、辦公使用、居住使用…等等，而「居住使用」的租賃，涉及「居住權」的保障，立法院於民國106年11月28日三讀通過《租賃住宅市場發展及管理條例》並已於民國106年12月27日由總統公布，該條例將於民國107年6月27日起正式施行（參見《租賃住宅市場發展及管理條例》第46條規定）。

文◎李永然律師

案例：

甲有一不動產，甲與乙約定雙方設定登記一「最高限額抵押權」，乙為該不動產的「最高限額抵押權人」；嗣後乙欲將該「最高限額抵押權」讓與丙，法律上是否容許？又如容許時，有何應注意的程序？