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  投資房地產致富是許多人的夢想,但是真正能透過投資房地產賺錢的人,始終是少數,許多人買房投資往往因為失誤選擇了不正確的地點或不正確的投資標的,造成被套牢甚至慘賠出場。「投資買房零失誤的10堂課」這本書(先覺出版公司出版,2014年8月初版),由CCIM美國國際認證不動產投資師有「紅色子房」之稱的蘇明俊和25歲不花一毛錢當包租婆的小資Oma兩人合著,以專業不動產投資者的角度讓大家知道如何對不動產投資做一個正確的判斷。

  首先本書先介紹各種不動產投資的類型,包括「預售屋」、「新成屋」、「中古屋」和「問題屋」,風險和獲利各自不同,難度也不一,投資必須選擇適合自己預算的不動產類型,並且勤比較才能找到合適的物件。

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  20141027(星期一)下午630分,永然聯合法律事務所田欣永律師,暨永然地政士事務所黃興國地政士於永然聯合法律事務所李永然律師之邀請下,偕同到台北科技大學參與「建築不動產法律專題」課程的講授,田律師及黃地政士分別針對「地上權之法令解析與應用」及「如何申報不動產財產交易所得」向同學做專題說明,同學皆專心聆聽這場與實務息息相關的課程講授,結束後同學提問非常踴躍,討論也非常熱烈。


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  近來出現許多科技大廠的員工跳糟至大陸相關企業,而遭到台灣公司提起告訴,李永然律師於2014年10月16日接受聯合晚報記者訪問,提到相關的法律問題。李永然律師表示:憲法保障人民有可以選擇工作的自由,但被挖角的跳糟人才一不小心可能觸犯的法律包括:最低服務年資及違約金條款、競業禁止、營業祕密、妨害電腦使用罪、背信等法律,輕則賠償違約金,重則觸犯刑法將處有期徒刑。

  李律師也提到:被挖角員工在新公司不能洩露原公司的機密,不能將知悉的協助別人重置行為,否則就會觸犯著作權、妨害電腦使用罪,甚至背信罪,除了要罰金更有刑責。

  李永然律師認為台灣人才只要不侵害前雇主,就沒有法律上的問題,且憲法保障我國人民有選擇工作的自由。

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  民國103年22日A19記者葉家銘的「助街友 援貧戶, 建商募資扶弱」的報導,該報導稱:「人生起伏難測,許多街友際遇是難以想像的。當他們面對困境,若適時伸出雙手協助,社會問題減少,他們的心也溫暖了。」社會上有許多慈善團體適時的伸出援手,幫助弱勢家庭、溫暖社會角落上遊民街友!

  筆者認為,「社會助街友 援貧戶」企業的關懷從未間斷,但成效也未見有改善,現階段大環境的景氣差,慈善機構團體經費有限,要如何來幫助目前社會上的街友與貧戶,首先是要政府及企業共同來推行,了解街友、遊民為何會越來越多,是因為遭家庭遺棄或經商失敗躲避債權人,沒有去了解原因却盲目地給予協助,不正視問題所在,只一再從旁給予協助,也只會衍生更多的社會問題!如能針對問題給予協助再教育,定能改變他們未來人生!政府要不斷的推廣如何脫離貧窮,如何自立更生的宣導,經常訪談弱勢家庭,結合企業來給予工作機會,最終才能減少街友遊民,社會問題也會減少,他們的心也才會有溫暖,也才能真正的符合原來的初衷!

  永然聯合法律事務所李永然律師認為建商近十年來賺錢不少,能夠回饋助人士值得肯定的,這也盡了企業的「社會責任」。但對於街友、遊民政府必須有一套積極的作為,而不是消極的助貧。如能有積極作為,使街友、遊民奮起,運用原有的一技之強,在社會上發揮積極作用,這也讓街友、遊民對未來更有希望,台灣社會也能更和諧!

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  2014年10月20日上午8時,李永然律師前往台北市立南港高工,與嘉祥法律事務所陳兆瑛律師共同出席由中華雯馨心靈教育協會舉辦之「送書到校園心靈系列--品德教育公益講座」,永然法律基金會贊助此活動法律圖書「鐵窗霸主也溫柔」150冊,李永然律師以永然法律基金會董事長身分參與贈書儀式,由南港高工江校長代表接受,希望藉由法律圖書的閱讀,能在校園中深耕法治與品德教育。

  中華雯馨心靈教育協會特頒發感謝狀,感謝永然法律基金會對此次活動的贊助。

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  民國103年10月19日A6版記者郭及天的「中小坪數自用宅 躍居主流」的報導,其稱近期房市成交量縮,除了買賣雙方價格有差距外,市場的產品供需亦呈現不同的落差,房屋待售賣方「中大坪數」比例較重,而買方或成交買賣案件則明顯以中小坪數比重較多。政府未來實施房地合一政策傾向成交總價3,000萬元以上就課「囤房稅」,使高總價的房屋買方減少,過去被認為的豪宅型住宅熱門產品,也已完全失寵。

  據調查多家房仲業者均發現「委售待售的物件以大坪數居多多,但市場需求的卻以中小坪數房屋為主」如此的落差現象。成交量也以20坪至40坪物之間房屋居多數,且提供該類產品房屋出售的佔市場比例也不多!

  筆者認為,隨著政府未來目前實施房地合一稅務政策,並且也傾向大房屋成交總價3000萬元以上就課稅,目前政策也逐漸明朗化,民眾觀望態度也慢慢改變,因此在政府政策實施前有三戶以上非自住的「多屋族」為了因應「囤房稅」,就會先釋出部分房屋以減少自己的稅額負擔及趕快獲利了結,也會從投資型而走向自住型,目前房價的居高不下,年輕族群也大多為三人小家庭,想購置自用住宅也傾向「兩房一廳」小坪數者居多,房屋價格也較負擔得起!將來市場投資型產品也會較疲乏,不會再像以往一窩蜂的炒房,房市也會較趨緩!希望政府能提供些有利於年輕族群的優惠政策,使他們對未來的社會更具有信心!

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  民國103年10月18日蘋果日報記者陳千聿「社區物業健檢,北市免費上路」報導,台北市副市長張金鶚表示:北市府已訂定《台北市103年公寓大廈物業管理健檢執行計劃》免費服務,於103年10月15日起至12月31日「免費專業健檢」,為提升公寓大廈的居住管理品質,北市府推出「物業健檢」免費服務預計受理100件。北市府《公寓大廈物業管理健檢執行計畫》,可分為「自主健檢」及「專業健檢」方式兩種。自主健檢部分,由建管處網站提供自主健檢表格供社區使用;「專業健檢」則是提供物業管理健檢專業平台,由都發局委由建築師、機械電機技師、物業管理專業人員組成「健檢小組」,進行社區物業健診,其結果僅提供社區參考,不對外公開。

  筆者認為台北市政府推出《物業管理健檢計劃》,出發點對台北市的都市發展方向是正面的,但這只是對北市已有立案的「公寓大廈管委會」才能申請,台北市有太多舊公寓住宅且尚未立案,這些住宅也都存在比有立案的住宅還岌岌可危的危險,如也能將這些舊公寓列入健檢,更能全面化照顧到居民安全,住宅品質也相對的能增加附加價值,民眾買房品質價值與安全也較安心!

  永然聯合法律事務所李永然律師認為公寓大廈的居住品質及「居住權」,台灣的《住宅法》規定也包括居住品質,台北市政府的此一計畫符合《住宅法》保障居住權的精神!

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  依據民國103年10月18日經濟日報A15版記者藍怡珊所撰「保障私有既成道路地主權益 營造三贏」報導,全國80多萬公設地地主組成的全國地主自救會,對於政府推動「容積銀行、繳代金」制度上路,有其建言訴求,期望政府能將制度內容調整,如「發行公債」方式,以市價徵收全國新台幣7兆多元已開闢未徵收補償的道路用地。全國地主自救會秘書長李奇昱表示,對於政府的容積移轉政策有其三項建言。一、營建署不得濫用修改行政命令:應尊重地主權益,由於都市計畫容積移轉辦法涉及《憲法》第15條之財產權,和《都市計畫法》83-1條與大法官400號解釋令,以容積移轉方式給予地主補償的立法精神。二、建議台北市應將容積銀行,改採回饋金制度,應廢除容積銀行代金制度,不應由政府做莊來壟斷自由交易市場,應改採建商繳交公告現值1至2成的回饋金制度,建設老舊社區及改善容積移入地區的環境;且開放建商購買15公尺以下的道路用地,用於增加都市更新區的容積,增加供給,抑制房價。三、政府收購價格最低應保障為土地公告現值140%以上,不應強迫地主以公告現值15%賣給政府,以保障地主的權益及市場機制。

  筆者認為政府早期為了規劃都市市容,而將部份土地劃分為道路用地,卻又因為預算問題無法徵收土地;現在北市府又與民爭利自行開設「容積銀行」,破壞「道路用地自由交易市場」;政府應當重視道路用地地主的權利,廣納各方建言,不要一方面表示沒預算徵收,另一放又用「容積銀行」來與民爭利。

  永然聯合法律事務所李永然律師認為台北市政府的措施沒有瞄準正確方向,台北市政府必須努力「都市更新」、「拆除違建」、「安置遊民」、「廣建設會住宅」、「活絡經濟」,才能對得起台北市民;而不是建立「容積銀行」,可是現已建立,盼台北市政府能將「容積銀行」的收益,運用在「社會住宅」的興建上!

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  依據民國103年10月15日蘋果日報A19版記者洪安怡所撰「法拍屋成交率 連降3季」報導,依據寬頻房訊統計,法拍建物從民國103年第1季2262件、第2季2299件、第3季2411件,待標物件量逐季緩步上升,但成交率卻連3季下降,從第1季51.9%、第2季51.8%,下滑至本季42.92%,建物成交比率不到5成。山水資產副總經理丁建生認為,在大環境不利投資的狀況下,買方縮手,不見過去法拍單價比市價低就有人進場的狀況,「粥多僧少,成交量還是不會有起色。」;若民國104年初有機會物件再增加,提高買方興趣,才有可能再帶動法拍的另一波榮景。投資客呂先生說,現在房地產市況不好,政府政策稅改方向不利投資,買法拍屋較不會追高加價,但若要購買,會以大安區等雙北地區精華區的房屋為主,屋主普遍資金充足,少有讓價拋售情形,就算將來房價下跌,精華區跌幅有限,相對保值。

  政府近年祭出許多不動產稅賦制度如:「奢侈稅」、「豪宅稅」、「囤房稅」……等,並作為現階段查稅重點,使得近期不動產交易量急速萎縮,目前市場混沌不明的情況下,買氣的確下降不少,但筆者認為民眾如有自住需求,仍可以考慮進場購置不動產,如法拍屋供給量增加,也不失為另一個購房管道。

  永然聯合法律事務所李永然律師認為法院拍賣也具有之標作用,一旦法拍屋增加,就是市面上房產交易開始轉淡,且價格不如「市價」,有意者可利用之並進行「淘寶」;不過,想投入此一市場一定要做足功課,才不會上當或套牢!

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  依據民國103年10月18日聯合報AA2版記者蕭韻純所撰「未來買氣急凍 國產署標售高價宅僅1封投標」報導,國產署標售32戶位在北市中正區的高價住宅「千荷田」,總價從新台幣(以下同)5860到7681萬,底標單價從84.9到100.5萬。不過,僅有1封投標單,標脫率僅3%,溢價0.14%,顯示高總價住宅買氣降到冰點。根據實價登錄資訊,民國103年以來千荷田成交單價約落在每坪85~92萬。國產署這次待標的總銷金額達21.64億元,換算單價大致落在每坪85~100萬元。但僅第14標順利標脫,投標人以6018.9萬元順利得標,比起底價多出約8萬元,每坪標脫單價約為89萬元,與實價行情接近。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,房市的投資買盤縮手,自住客也不著急,即使價格接近實價行情,也未能吸往民眾投標,反映買方的心態相對保守。

  筆者認為政府一邊打壓房價,另一邊又在高價標售住宅,令人感到困惑;政府現階段應當專注於「公營住宅」、「社會住宅」的興建,讓民眾「人人有屋住」,這才是政府現在最應該做的事,而非跟市場起舞,推波助瀾房價,增加了財政收入,卻又未解決任何居住的社會問題。

  永然聯合法律事務所李永然律師認為台北市政府一定要依《住宅法》訂立住宅政策,且須將之昭告天下,令人民充分認識,進而依《住宅法》的規定,進行住宅計畫及社會住宅的推動,才能平抑因房價推升所引起的民怨!

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