永遠自然─李永然律師部落格

　　民國104年3月24日中國時報B2版記者陳芃「10中繼宅基地曝光，可供8千戶」的報導稱：台北市政府各局處陸續推出「百日新政」，台北市政府都發局規畫出22處公辦都更，和搭配的10處中繼住宅。台北市政府都發局局長林洲民在臉書透露，除了已知的明倫、忠義國小校地，還有南港小彎段、內湖瑞光市場用地和北投士林科技園區的T17用地等，都規畫作中繼住宅。根據資料估算，10處至少可提供7000-8000戶的存量。因應「東區門戶計畫」，都發局在南港區規畫2處中繼宅包括小彎段、向陽國小預定地旁，估計可蓋約340戶；及日前啟動改建的東明公共住宅，預計700戶。信義區同樣有2處，包括陸保廠原址的A、B兩區，和廣慈博愛院舊址。內湖則選定瑞光市場用地，現況是計程車休息站和停車場。大安區華光社區的都市計畫變更案原就有規畫蓋公宅，預計提供800至900戶。

　　筆者認為50年前的國民住宅及舊房屋，迄今仍住在裡面的住戶都存在著陰影，因為過去每任市長都說過，也都允諾要都更，牆上的新希望早就斑駁，結果却全部都跳票。目前新上任市長又積極打造「社會住宅」，提出一堆公辦住宅用地，住戶們過去幽暗的惡夢是否能擺脫，也不希望政府只用講的，盼政府對社會住宅的努力應該馬上積極的將建設藍圖說明給民眾知道，先完成一件「公辦都更案」，讓台北市民相信這一次是真的要改變台北市貌，而不再只是講講，讓民眾失望而已，台北加油，台灣已由亞洲四小龍之首，變成四小龍之末，台灣要急起直追了，不能再內耗，政治人物更要用心，人民對你們有期待！

　　2015年3月27日中午，李永然律師應邀出席由中華民國不動產代銷公會全國聯合會、台北市不動產代銷公會合辦的新春聯誼會，各地不動產代銷公會的理事長均出席同歡，李永然律師也與各地會長及會員們愉快餐敘。

　　2015年3月26日晚間，李永然律師出席如意讀書會月會，本月研讀的圖書為《地上權開發策略與法律實務》，由同為作者之一的李永然律師與田欣永律師共同引言，希望會員們藉由閱讀本書，能夠了解「地上權」開發與實務運用上的箇中要領。

　　民國104年3月24日工商時報記者蔡惠芳「甲山林、興富發 攜手登陸」的報導稱：台灣建築業「營收王」興富發建設，代銷業「天王」甲山林機構，將遠離台北市，聯手「登陸」。甲山林機構董事長祝文宇表示，政府打房打到大家對房市都沒信心了，如果台灣的限制那麼多，業者也會去找新方向，現在房市不是「反轉」，而是「改變方向」，甲山林已跟興富發攜手到中國大陸上海收購不動產。

　　甲山林機構董事長祝文宇表示，現在台灣財政部搞不清楚稅改方向，竟然搞成這樣，台北市也猛打懲罰性的富人稅、大幅提高房屋稅持有成本，等到民國104年5月份大家接到房屋稅稅單就會一片嘩然。甚至，美河市案、台北大巨蛋案等，政府都在帶頭違約、仇富，所以沒有人敢參與台北市的案子了。民國104年期間鄭欽天、祝文宇攜手到越南、柬埔寨、馬來西亞等東南亞國家實地考察，祝文宇坦言，看了住宅、飯店、辦公等項目，發現當地環境很差、可是價格早被炒得很高，所以決定還是先去中國大陸上海，收購「有高租金報酬率的收益性不動產」。

　　筆者認為台灣不動產業者會出走最大的原因，就是政府一直無法拿出一套有效打房的政策來，讓民眾與企業增加稅賦，無發展投資空間，隨意讓一群有偏見的學者治國，「頭痛醫頭，腳痛醫腳」的政策亂扣帽子，使民眾與企業對台灣政府失去信心，盼政府應該多聽、多吸取一些實務上有利政策企業與民眾的建議，用「實務」與「理論」結合，研擬對台灣有幫助的政策，否則企業出走後，再制訂政策請企業回流，效果上是有限的，與其如此為何不先想辦法讓他們留在台灣，再創台灣的經濟奇蹟！

　　2015年3月24日晚間，李永然律師出席中華民國仲裁協會春酒晚宴，與其他會員共聚餐敘。

　　2015年3月24日中午12時30分，李永然律師及忠誠扶輪社社友及寶眷一行人前往考試院參訪，由考試院副院長高永光親自接待，並由專人對考試院進行簡介。

　　依據民國104年3月13日中國時報A13版記者林宜嫈所撰「上市櫃建商加重小宅比例，可售總額破千億」報導，政府搬出房地合一及囤房等稅來平抑房價，特別是豪宅及高總價產品首當其衝。為了因應房市變局，上市櫃建商已不再堅持推大坪數及高總價的產品，以低總價產品即「小宅」為推案的主流，根據好房網調研中心統計，目前上市櫃建商增加推出小坪數為主力的建商有19家、建案達32個之多，加總的可售總金額高達新台幣1021億元，等於是超過329檔全台推案量新台幣3092億元3分之1的量體。以往推出大坪數換屋族甚至豪宅產品為主力的大型建商，包括遠雄建設、長虹建設、國泰建設及麗寶機構等一線建商，受限於當前房市局勢，而不得不紛紛加重推「小戶型」的建案比例。

　　筆者認為政府針對高總價豪宅祭出豪宅稅，並調高房屋現值，使房屋稅大幅暴增，造成高總價或大面積的建案購屋需求將受影響，因此建商調整建案戶數與銷售客群，將小戶型的推案比例拉高，讓消費者購屋後不至於受到房屋稅調高的影響，但需要注意小面積的建案貸款或申請政府優惠房貸可能會受到限制，購屋前一定要先行評估！

　　永然聯合法律事務所李永然律師認為確實在台北市16坪~20坪的小宅紛紛出籠，有些建商甚至透過「變更設計」，變更建照執照，改成小坪數的建案，這種情形下去必然影響居住的品質，形成不正常的扭曲現象。盼大有為的政府多用心，把經濟弄好，不要讓台灣陷入「仇富」的氛圍，這樣才有助台灣經濟發展及社會和諧！

　　依據民國104年3月13日聯合報A10版記者饒磐安所撰「6樓墜亡 他家非凶宅 買主敗訴」報導，林姓男子於民國102年在新北市購買一棟大樓的六樓，入住後才得知有人從陽台跳樓自殺，他認為前屋主、房仲員及房仲公司隱瞞凶宅事實，向法院起訴要求減價新台幣兩百萬元。法官認為死者是從六樓陽台跳下，並非陳屍住處，認定六樓非凶宅，且林姓買主未舉證房價因此減少，判林姓買主敗訴，本案仍可上訴。

　　法官認為，「凶宅」是指曾發生凶殺或自殺死亡的房屋，影響房價甚鉅，屬房屋交易的重要資訊。此案的死者自六樓墜落一樓地面，送醫急救兩個多小時後不治，六樓住處不是陳屍處，並非「凶宅」，房仲公司及前女屋主因此不必負房子的瑕疵擔保責任。原告原本聲請不動產估價師估價，但因估價費用過高而撤回，無法舉證房價減損。

　　筆者認為一般認定為「凶宅」，是該不動產有發生「非自然身故事件」，從該案例可以得知死者到醫院前仍有生命跡象，因此該建物一樓及六樓不應被認定為凶宅；建議消費者在購屋時確認是否為凶宅，可以上網查詢「凶宅網」，並且詢問鄰居、里長及鄰長，來確保自身權益。

　　依據民國104年3月17日聯合報AA2版記者蕭韻純所撰「豪宅交易急凍 最新揭露僅10件」報導，政府鎖定豪宅交易查稅，讓豪宅市場急速冷凍，根據最新的實價登錄資料顯示，台北市億級住宅揭露僅10件，扣除掉完工交屋的部分，只剩下4筆。顯見台北市高總價豪宅實際交易市況相當低迷，且未有創新高價的案件揭露。同時，財政部宣布，民國104年將下修全台豪宅強制實價課稅申報門檻，擴大豪宅實價課稅範圍。由原先雙北市新台幣(以下同)8000萬元、其他地區5000萬元以上，下修為台北市7000萬元、新北市6000萬元、其他地區4000萬元以上即視為豪宅，就要納入實價課稅對象。

　　業者表示，去年政府持續針對高總價產品加強查稅與管控，市場氛圍讓創高價成交更顯困難，加上雙北市政府近二年積極調整房屋稅基與稅率，豪宅持有成本大幅增加；同時在買賣交易時的契稅也連帶倍增，預料將使新屋豪宅市場需求進一步下滑，價格有機會明顯修正。

　　筆者認為除了豪宅交易量急速下滑外，其他不動產交易量也嚴重萎縮，政府如持續運用課稅手段來提高不動產交易成本及持有成本，不動產交易量應該會持續往下探底，將會影響更多的從業相關人員，盼政府應評估相關產業所帶來的負面影響，該採用較為緩和的方式！

　　民國104年3月20日工商時報A23版記者曾麗芳「小家庭當道 中小坪數建案成主流」的報導稱： 根據主計處民國103年公布的調查顯示，受戶內人口減少等因素影響，國人平均每人居住空間為13.5坪，僅僅較21年前增加5.2坪。隨著人口結構改變及居住觀念的不同，近年來新建案朝中小坪數發展已成趨勢；就連國內知名學者也疾呼，全球出生率普遍降低，「別再蓋大坪數豪宅了」！

　　無論國內趨勢或世界潮流，人口結構都趨向減少，大坪數豪宅已不符實際需求。國內知名學者、逢甲大學執行副董事長高承恕就疾呼：「別再蓋大坪數豪宅了！」他說，西班牙無論是車站、知名大學、市議會等處，都呈現「建物很美但空蕩蕩」的景象；且並非西班牙獨有現象，日、美、德、英等國家，人口高峰都已過去。，依內政部統計，全國出生人口數由1992年的32萬1,632人，降至2013年的19萬9,113人；因為家庭型態的改變，以往國人購屋會考慮和兒女同住，但現在許多兒女獨立後，不和父母同住，「不少擁有百坪豪宅的人是過年時全家團聚熱熱鬧鬧，過年後豪宅就冷冷清清」，顯示大坪數豪宅已非居住主流。

　　精銳建設副總經理吳秋凉表示，人口結構改變，需要大坪數居住空間的三代同堂已不多見，有不少人連兩代同堂也不想，坪數過於大的室內空間反而不切實際，順勢帶動「中小坪數」建案興起。不過，坪數縮小，不代表居住品質變差！吳秋凉表示，人們對居住品質要求愈來愈高，不再追求把所有空間都留在室內，而是希望有多一些戶外空間，與大自然共處，「舉例來說，以往人們喜歡買的屋子坪數都在室內，現在則是買10坪，希望6坪在屋內、4坪在室外，讓親近戶外的機會更多！」