永遠自然─李永然律師部落格

文◎永然地政士事務所黃興國地政士

　　依據民國106年6月15日中國時報A13版柯伶穎記者所撰「商圈發展辦法 須納入住戶代表」的報導，台北市住商混合普遍，師大及五分埔等商圈部分店家都曾引發民怨，被檢舉違反《都市計畫法》違規經營，要求商家退出住宅區，北市商業處訂定《台北市特色生活商圈發展辦法》，商圈委員會將由商圈內店家及住戶代表共同參與，建立雙方的溝通平台，以兼顧生活品質及商業發展。台北市商業處蔡立韋科長表示，為讓各區商圈多元發展，結合在地生活、推動商圈自律，在兼顧生活品質及商業發展下，訂定《台北市特色生活商圈發展辦法》，希望建立商圈店家及居民的溝通平台，凝聚地方共同參與公共事務共識，以型塑各商圈特色。現有許多商圈發展協會是依社會局主管的人民團體法設立，在新的辦法上路後仍是合法存在，商業處訂定該辦法，是為了鼓勵商圈店家與住戶另外共同組織委員會，並訂出自律公約，讓住商的關係更和諧，也沒有強制性。

　　《台北市特色生活商圈發展辦法》在公布草案2周後，將經台北市法務局審議通過，提報「台北市市政會議」通過後將正式公告實施。「商圈委員會」將由商圈內店家及住戶代表共同參與，擬定商圈自律公約，如商圈與住戶共榮發展經評鑑績優，將作為商業處表揚或作為獎補助的參考；但東門永康商圈發展協會理事長劉鴻翔認為，店家畢竟有盈虧，雖然願意尊重在地居民意見，但經營商圈發展和社區營造是不同的事，住戶仍不適合參與商圈事務。因此協會目前沒有意願依該辦法再申請委員會，目前該商圈會員已有138家，可以合作的對象很多，不一定要有商業處的補助。

文◎永然地政士事務所黃興國地政士

　　依據民國106年6月7日經濟日報A15版蘇秀慧記者所撰「賣自住宅 善用一生一次節稅」的報導，民眾在出售自用住宅時，常為了要選用「一生一次」的土增稅10%優惠稅率，還是「一生一屋」的土增稅優惠稅率10%，困擾不已。最近有民眾詢問基隆市稅務局，想出售自用住宅，主張先用「一生一屋」的優惠稅率課徵土地增值稅，保留「一生一次」的優惠稅率權利，留待將來再使用。稅務官員表示，「一生一次」、「一生一屋」的土增稅優惠稅率雖然都是10%，但法定要件不同。首先，「一生一屋」優惠稅率適用前提是，已使用過「一生一次」的自用住宅用地優惠稅率。其次，「一生一屋」無次數限制，只要符合一生一屋的各項要件，都可以申請適用，不過，土地所有權人、配偶及未成年子女，只能擁有該一戶自用住宅。

　　再者，「一生一次」一生限用一次，但不限屋數，只要符合法定要件，可多戶同時申請適用，可以在同一天簽訂買賣契約、同一天到稅捐處申報土地增值稅。第四，「一生一次」、「一生一屋」的法定要件也不同，例如「一生一次」的土地面積限制都市未超過3公畝、非都市未超過7公畝，「一生一屋」則是都市未超過1.5公畝、非都市未超過3.5公畝，等於是面積減半。在此前提下，稅務官員表示，不論是擁有一屋或者多屋者，在出售自用住宅時，一定要優先選用「一生一次」土增稅10%優惠稅率。

文◎永然地政士事務所劉芝容地政士

　　依據民國106年6月8日自由時報A10版徐義平記者所撰「拚社宅包租代管 砍自購、修繕補貼」的報導，106年「住宅補貼」計畫預計自七月廿一日起開辦，租金補貼維持計畫戶數五萬戶以上，但自購住宅與修繕住宅貸款利息補貼計畫戶數均減少。

　　內政部營建署表示，為將資源有效集中於租金補貼，以符合正在推動的社會住宅政策，購置住宅與修繕住宅利息補貼戶數將逐年遞減；這兩項補貼的期限分別為廿年及十五年，財政負擔其實相當沉重。

文◎永然地政士事務所劉芝容地政士

　　依據民國106年6月10日自由時報A8版記者盧冠誠所撰「挺老屋重建 台銀備妥千億銀彈」、中國時報A10版記者王莫昀所撰「台銀千億銀彈 搶救老危屋」、經濟日報A12版記者陳美君所撰「台銀促危樓改建 推千億優貸」的報導，台銀常董會通過辦理危險及老舊建築物更新重建貸款要點，對於符合《都市危險及老舊建築物加速重建條例》資格，及其他屋齡30年以上、或經政府指定評估機構認定為危險建物，經全體土地及合法建物所有權人同意重建，且取得建照者，可向台銀申請「更新重建優惠貸款」。專案貸款額度高達台幣1000億元，且未來將視實際承作狀況，予以增加。

文◎永然地政士事務所劉芝容地政士

　　依據民國106年5月30日聯合報A10版孫中英、沈婉玉記者所撰「以房養老 上流老人不少」、「以房養老 台灣比率仍低」、民國106年5月23日工商時報3版孫彬訓記者所撰「華銀以房養老 很給力」的報導，以房養老自2015年11月開辦以來，到今年三月底，承作件數1484件、核貸額度高達台幣七、八億餘元。

　　「以房養老」剛推出時，很多人都認為，應是退休後錢不夠用，才須申請「以房養老」。但銀行發現，愈來愈多民眾申辦的目的「並不是缺錢」，而是想過更優質的退休生活，「以房養老」變成「以房樂活」。

文◎永然地政士事務所黃興國地政士

　　依據民國106年6月2日中國時報A2版范正祥記者所撰「花敬群：住都中心不會變大怪獸」的報導，行政院院會通過《國家住宅及都市更新中心設置條例》草案，推動都更，促進土地運用效益，將函請立法院審議。這項立法制定與《都市危險及老舊建築物加速重建條例》及《都市更新條例修正案》並稱「都更三法」。主要目的是為兌現蔡英文總統競選政見，落實社會住宅政策，及推動全國各都市舊市區和策略地區都市更新，促進都市土地運用效益。行政院林全院長請內政部積極與立法院朝野各黨團溝通協調，早日完成立法。

　　內政部花敬群次長表示，行政法人「國家住宅及都市更新中心」（簡稱住都中心）成立後首要任務，是接管世大運選手村3409戶公宅。規畫實施的公辦都更計畫包括台北市信義區兒福中心周邊基地約1.4公頃、新店榮工廠地周邊地區約6公頃，還有新北市板橋浮洲商業區等案，直接投資新台幣400億元，約可創造新台幣1400億經濟效益。另有10個公辦都更案，將由住都中心協助地方政府或事業機構進行招商。並且藉由設立行政法人國家住都中心，有助強化政府職能，專責辦理政府社會住宅及都市更新政策的執行、整合及主導都市更新事業實施、協助招商履約管理及社會住宅、資產的營運與管理。外界質疑住都中心負責都市更新，會不會變成「大怪獸」？內政部花次長表示，住都中心不會變成「大怪獸」，因為資訊主動公開，作業透明化；不代拆、不徵收，依法行政有保障；民間、地方、中央合作，團結力量大；受全民、立法院審計及內政部監督，放大監督檢視。

文◎永然地政士事務所劉芝容地政士

　　根據民國106年6月5日自由時報A8版記者徐義平「無人繼承土地 達480座大安森林公園」報導，截至2016年底為止，全國未辦繼承登記土地及建物列冊管理，土地有高達44萬餘筆，建物有1.7萬餘筆。以面積來看，光是土地面積已達1.24萬餘公頃，將近480座大安森林公園。去年底全國未辦繼承登記土地就高達37,156萬餘坪，且若觀察近五年的列冊數據，發現未辦理繼承的數據有大幅增加的趨勢。

　　根據《土地法》第73條之1規定，土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於三個月內聲請登記。若逾期仍未聲請者，地政機關便得列冊管理，管理期間為15年，若仍未聲請者，則將移請國有財產局公開標售。而標售所得價款保存10年，未申領者歸屬國庫。

　　2017年6月8日晚上7點，李永然律師前往台北市政府一樓，出席由台北市政府主辦的「容積代金公民論壇」，李永然律師特別針對「公共設施保留地容積移轉」發表意見。

文◎永然地政士事務所劉芝容地政士

　　依據民國106年5月18日經濟日報A1版潘姿羽記者所撰「44陸資買房一次放行」、中國時報A8版郭建伸、蔡惠芳記者所撰「56陸客買豪宅 過戶准了」的報導，淡水小坪頂「萬通台北2011」為中國萬通集團在台的大手筆開發案，且是國內首筆的中資開發，總銷約新台幣90億元。原有4成的陸資買家，但內政部於2015年間修正發布《大陸地區人民在台灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法》，「同社區陸資僅能佔總數10%」。故以此為由駁回陸資客戶買房之申請，陸方買家因而提出訴願。

　　而內政部遵照行政院訴願決定書來重新處分個案，因當初法律適用時機確實有其商討空間，且無相關論證顯示本案有危害國家安全，故決議44案均予許可。不過內政部也強調，本次僅為「個案」依規定處理，並非之後一體適用，還是要依照現有制度處理。

文◎永然地政士事務所黃興國地政士

　　依據民國106年6月2日自由時報A4版林彥彤記者所撰「蓋農舍修法加嚴 去年申請驟降」的報導，我國農舍約有一萬六千多筆，但農舍主人實際具有農民資格的卻不到四成，行政院農委會表示，過去每年新增申請農民資格人數總是破千，其中許多其實不是要務農，而是為了興建農舍。從申請農民資格人數，大概可以看出每年申請農舍興建的數量。二○一四年申請農民資格的人數有二千五百一十三人、二○一五年更高達二千九百○五人，但於二○一五年修正《農業用地農舍興建辦法》，加嚴標準後，二○一六年的申請人數就已明顯驟降，僅剩六百四十三人。水保局更累計到二○一六年，申請建造農舍數量已高達三萬二六○四案。

　　農委會水保局林長立副局長指出，依據《農業用地農舍興建辦法》規定，興建農舍的土地，僅有十分之一可蓋建築物，由內政部營建署管理；其他十分之九則必須要有實際務農行為，諸如興建水池、鋪水泥、造景觀池等皆不行。為了防範違規濫建農舍，農委會也與內政部等跨部會組成「聯合稽查小組」，促使地方政府依據《地方自治條例》對違規農舍嚴加稽查開罰，以落實農地農用政策。但每個地方違規態樣不同，執行稽查強度與速度不一，有些違法建造豪宅、廟宇等，政府再針對第一次違規開罰新台幣六萬元、第二次新台幣八萬元或甚至十二萬元不等。

文◎永然地政士事務所 李廷鈞地政士

　　根據民國106年5月24日工商時報A18版記者劉懿慧「房地合一新制，不動產法拍也適用」的報導，房地合一所得稅制於民國105年上路，而財政部表示，在新制中不動產交易日的認定採取以「完成所有權移轉登記日」為主，但經過法院拍賣的不動產，則以「拍定人領得權利移轉證書之日」為交易日，無論是否有所得，皆須在「30日」內向國稅局完成申報。

　　國稅局官員表示，一般房地都是在完成所有權移轉登記日次日起算30天內申報課稅，但房地因為強制執行經法院拍賣，交易日就以「拍定人領得權利移轉證書之日」的次日起算30天內申報。

文◎永然地政士事務所黃興國地政士

　　依據民國106年5月18日經濟日報A15版蘇秀慧記者所撰「贈與人跨新舊制 納稅有解」的報導，遺贈稅新制於民國106年5月12日已上路，南區國稅局昨(表示，新制上路前已有贈與行為者，上路後如再有贈與行為，應將民國106年度歷次贈與的財產合併申報，且應納稅額必須考量「新舊制差額調整金額」。施行日起發生的繼承、贈與案件一律適用修正後的稅率，即遺贈稅稅率由過去單一稅率10%調整為三級累進稅率，分別為10%、15%及20%。

　　南區國稅局指出，跨越新舊制的贈與人應將今年度歷次贈與的財產合併申報，國稅局並已定出「新舊制差額調整金額」計算公式，跨越新舊制的贈與人應納稅額須考量「新舊制差額調整金額」。「新舊制差額調整金額」只限新制實施當年度、即106年度適用。舊制是指贈與日期在2017年1月1日~2017年5月11日的贈與案件。舉例來說，贈與人Ｂ君在2017年3月2日贈與兒子銀行存款新台幣3,220萬元，經核定減除免稅額新台幣220萬元後的贈與淨額為新台幣3,000萬元，並在4月19日繳清應納贈與稅額新台幣300萬元，Ｂ君又在新制上路後，2017年5月19日贈與兒子銀行存款新台幣1,000萬元，則本次應納贈與稅額為新台幣150萬元，即【〔本年度贈與總額(3,220萬＋1,000萬)－免稅額220萬－本年度扣除額0元（假設）〕×稅率15%－累進差額125萬－本年度內以前各次應納贈與稅額新台幣300萬－新舊制差額調整金額2新台幣5萬〔(舊制贈與淨額新台幣3,000萬－2,500萬)×5%〕】。

文◎永然地政士事務所黃興國地政士

　　依據民國106年5月25日經濟日報A17版蘇秀慧記者所撰「賣預售屋 不適用房地合一稅」的報導，民國105年出售預售屋到底該適用房地合一稅新制或房地稅舊制，困擾不少民眾，南區國稅局表示，預售屋買賣因尚未辦理所有權登記，在完工前的所有權仍屬建設公司或原土地所有權人所有，買方僅購得未來取得房屋及土地的「權利」，交易屬於「權利移轉」，不是房地合一課稅範圍，應依《所得稅法》規定計算財產交易所得，併入綜合所得總額課稅。也就是賣方應以預售屋（含土地部分）交易時的全部成交價額，減除原始取得成本及相關必要費用後的餘額，計算財產交易損益，申報個人綜所稅。

　　舉例來說，甲君在民國103年以新台幣1,354萬元向A建設公司購買預售屋一戶，在建造完工前，以新台幣1,500萬元出售給乙君，甲君在辦理103年度綜合所得稅結算申報時，漏未申報該筆財產交易所得，後經南區國稅局依據查得資料，以出售價格新台幣1,500萬元減除甲君原始取得成本新台幣1,354萬元，及相關必要費用新台幣10萬元後，核定甲君民國103年度漏報財產交易所得新台幣136萬元，除補稅外並處罰鍰。台北國稅局提醒，以前年度如有買賣預售屋而未申報者，應儘速向戶籍所在地稽徵機關補報及補繳稅款，在稽徵機關未調查或未經他人檢舉前自動補報補繳者，可免受處罰。

文◎永然地政士事務所黃興國地政士

　　依據民國106年5月17日經濟日報A6版潘姿羽記者所撰「內政部長專訪 葉俊榮推都更 強化程序正義」的報導，內政部葉俊榮部長表示，《都市更新條例》修正草案已經出爐，在地方政府、住戶、建商、公民團體四方拉扯下，最重要是增進各界對都更機制的信心，一定要堅持強化「程序保障」。內政部部務會報於民國106年5月初通過《都市更新條例》修正案，大幅翻修該條例，新增、修改的條文既逾70條條文，除了處理「違憲條文」，將事業概要門檻自十分之一大幅提高至二分之一、增加聽證機制，在賦稅減免、爭議處理、程序完備的部分都有增修；待行政院核定後，便可送進立院進行審議。

　　葉俊榮部長認為，本次《都市更新條例》的修法精神在於重建對都更機制的信心，也因此，內政部增進了爭議處理、程序正義、簡化流程等作法，盼完備法制後，能夠讓住戶增強信心、減少「實施者」對都更的不確定性，有利於加速整合。葉俊榮部長並表示，現在社會氛圍十分重視對強拆的爭議處理，如果修法方向是朝程序更沒保障、更容易造成強拆，內政部不會接受，「對於強拆、爭議處理，程序的保障強化，這是要堅持的」

文◎永然地政士事務所黃興國地政士

　　依據民國106年5月16日工商時報A16版呂清郎記者所撰「租金大漲 地上權爆解約潮」的報導，由於房市不振，且公告地價大漲30.38％，造成按公告地價計價的國有地上權案，租金連帶暴增，建商的地上權案紛紛提出解約申請；根據財政部國產署統計，已申請終止的個案有7件，還有2個案進行口頭詢問，後續也可能提出解約申請，為降低衝擊，國產署同意更改年租金公式，有利於降低租金負擔，但因為僅限民國105年10月之後簽約新案，結果引發舊案的解約潮。

　　財政部國產署官員說明，目前的解約申請案中，昇揚國際置地的台南市中西區案，及基泰建設的台北市大安區案，也都是已開工的情況，依契約這2個案子如果解約，權利金都將不退還，業者應自行評估得失利弊，再決定是否要解約；其他4案因為都是開工前申請解約，依約解約後都可按比例退回權利金，以當初得標權利金新台幣0.6～12.35億元不等計算，未來將支付的權利金將逾新台幣10億元。

文◎永然地政士事務所黃興國地政士

　　依據民國106年4月26日自由時報A4版簡惠茹、張協昇、侯承旭、吳欣恬記者所撰「宜蘭豪華農舍 明年擬加徵豪宅稅」的報導，全國首創！宜蘭縣府研議自民國107年起對縣內「豪華農舍」開徵「豪宅稅」，宜蘭縣吳澤成代理縣長表示，民國107年召開不動產評價委員會時，將檢討對豪宅農舍加價收取房屋稅，「有些農舍比美陽明山豪宅，有游泳池、庭園造景，不加價毫無道理」。

　　吳澤成代理縣長表示，民國107年的不動產評價委員會，重點將鎖定「豪華農舍」房屋稅檢討，擬朝庭園造景、游泳池等既有法規項目加價。他強調，走在三星鄉溪畔，宛如置身歐洲，有些農舍比美「豪宅」，不像「農舍」用途，不加價毫無道理，現雖無「豪宅稅」名稱，仍可依現有法源加價，稅負才公平。地稅局說明，依《房屋稅條例》，既有加價項目，包括總樓地板面積兩百平方公尺以上獨院或雙併式房屋，空地面積為第一層面積一．五倍以上，宅外設置庭園造景或游泳池，任一項按標準單價加價五十％，兩項加價百分百，現有農舍已按此加價；民國107年將討論再提高「豪華農舍」的加價標準。

文◎永然地政士事務所黃興國地政士

　　依據民國106年4月25日聯合晚報A4版周佑政記者所撰「老屋重建 享房屋稅減半12年」的報導，為加速都市計畫範圍內危險及老舊瀕危建築物重建，立法院三讀修正通過《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，經評估安全性需拆除重建的30年以上老屋，5年內申請重建，房屋稅及地價稅最多可減半徵收12年；3年內申請重建，還能額外獲得建築基地基準容積10%獎勵。該條例明定，重建適用對象分三大類，經建築物主管機關依建築法規、災防法規，通知限期拆除、強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除者；經結構安全性能評估結果未達最低標準；屋齡30年以上、經結構安全性能評估結果，建築物耐震能力未達一定標準，且改善不具效益或未設置升降設備者。

　　另外該條例還明定，危險老舊建築申請重建，政府將提供容積獎勵，但不得超過該建築基地1.3倍的基準容積，或建築基地1.15倍的原建築容積；且於上開條例施行3年內申請重建，政府再加碼，能額外獲得基地基準容積10%獎勵；建蔽率及建築物高度，則授權地方政府酌予放寬。而且為了加速老屋重建速度，十年內申請重建者，須在民國116年5月31日前提出重建申請計畫；而未提出重建計畫，則將不能享有各項獎勵優惠。

文◎永然地政士事務所黃興國地政士

　　依據民國106年4月19日經濟日報A2版宋健生、林政鋒、李珣瑛記者所撰「彰化房屋稅凍漲 中桃擬跟進」的報導，民國106年房屋稅即將開徵，彰化縣長魏明谷宣布，未來三年內將全面凍漲房屋稅，他強調，彰化縣不但不調漲房屋稅的縣市，也是全國房屋稅最低的縣市。彰化縣「開第一槍」宣布凍漲房屋稅後，包括台中市、桃園市也傾向不調漲房屋稅，高雄市也傾向僅調整地段率，房屋標準單價則變動不大；屏東縣則在民國106年起調高房屋稅，但僅針對新屋。

　　據了解，台中市長林佳龍稍早在市府主管會報中，特別強調要「將心比心、苦民所苦」，相關人士研判，台中市未來三年的房屋稅也可能傾向不調漲。桃園市地方稅務局局長林延文表示，桃園市目前也傾向於不調漲房屋稅標準單價，除非特殊地段，如高汙染及噪音地段，考量小幅調整。高雄市稅捐稽徵處則透露，房屋標準單價考量三年前已調漲過，民國106年可能傾向調整地段率，房屋標準單價則變動不大。屏東縣則在民國106年起僅針對新屋調高房屋稅，以前一年新建房屋數量計算，只有約1,200戶受影響。

文◎永然地政士事務所黃興國地政士

　　依據民國106年4月11日工商時報A17版呂雪彗記者所撰「房東委租每年最高省稅11,568元」的報導，行政、立法協調會針對《租賃住宅市場發展條例》草案達成共識，未來租賃市場將走向專業化，委託專業服務業經營出租房屋1年以上房東，月租新台幣6,000元以下免稅，新台幣6,000至2萬元可減除必要費用53％，較現行稅法所規定的43％還優惠。內政部估算，以所得稅率適用20％房東為例，月租金新台幣2萬元，每年最高可省新台幣11,568元所得稅額。

　　行政院發言人徐國勇表示，租賃專法共有五大重點，包括「租賃關係有保障」、「住宅租賃有幫手」、「爭議處理有調處糾紛管道」、「委託包租代管房東可享租稅優惠」；並且未來專業租賃住宅服務業，必須採「許可制」，以及「登記制」，以公司組織型態經營，業者必須繳存營業保證金，以利受害者之損害代位求償，同時要加入同業公會且須領有登記證。此外，租賃型住宅未來租約全面納入規範，必須明訂住宅租賃契約「應約定」及不「得約定事項」（例如交租時間，可否報稅等），未來房東與房客有糾紛時，可由地方不動產糾紛調處委員會處理，房東房客申請調處免繳納調處費用。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　文◎永然地政士事務所黃興國地政士

　　依據民國106年3月21日工商時報A13版朱漢崙記者所撰「土銀 搶以房養老首個金融專利」的報導，金融專利的領域將延伸到「以房養老」。據了解，目前在國銀唯一發起貸款成數只要5成以下，利息全部掛帳的土地銀行，即將對此申請金融專利，這也將是金融圈首見與以房養老相關的金融「專利」問世。土銀主管指出，當初拿捏5成以下的貸款，貸款期間全程不收利息，一方面是希望老人家在貸款期間免受利息的壓力，另一方面土銀將收息與否的標準訂在5成，也是基於風險考量。土銀所以將大部分的申貸戶，貸款成數都集中在5成以下，真正的原因並非擔保品本身，而是土銀在貸款成數上，有特別放送了「5成以下可全程掛帳」的利多，亦即，只要是申貸成數不高於5成，那麼整個10幾、30幾年的「逆向抵押貸款期間」，利息可以「全程掛帳」，等貸款人往生之後，才會將利息進行全部的結算。

　　舉例來說，借款戶的擔保品銀行估值有新台幣1,000萬元，若願意貸款5成、貸款20年，那麼每月借款戶可拿到的金額為新台幣2.08萬元，至於利息錢，全部等到20年到期日，或是借款人往生之後再清償。金融圈人士分析，全程掛帳的好處，對借款人而言，這筆貸款不僅形同「生前完全免費」，而且還較能控制每月所拿到的貸款金不會因為利息而「縮水」，但對銀行而言，等於得犧牲利息收入，一直到貸款屆期為止才能一次收回，所以某種程度上：「可說是徹底發揮貸款的公益性質」。