重劃區內之土地的承租人如何確保租賃權益?

 

                         李永然律師

  問題:張大有一筆土地,該土地為建地,可供為建築使用,其出租於李四,而該租賃租期未屆滿,卻進行「市地重劃」,承租人李四的承租權是否會受影響?

 

解析:在市地重劃區內的土地,關於租賃可分「耕地租賃」及「耕地以外的租賃」,進行「權利清理」時,法律也有不同的規定;本問題所涉及的是「耕地以外的租賃」。

 

對此,我國《平均地權條例》第63條之1規定:「前條以外之出租土地,因重劃而不能達到原租賃之目的者,承租人得終止租約,並得向出租人請求相當一年租金之補償。其因重劃而增減其利用價值者,出租人或承租人得向對方請求變更租約及增減相當之租金。」(註1);前述規定賦予承租人「法定終止權」,係以該土地「因重劃而不能達到原租賃的目的」為前提。

 

而何謂「因重劃而不能達到原租賃之目的」?相關法令並無具體規範,解釋上,只要因市地重劃實施結果致無法達到租約原承租之目的均屬之,例如:重劃後原土地所有權人未分獲分配土地,致無土地可供繼續出租即是;或原出租作為「養殖」使用,但「魚池」因重劃整地工程被填平,致無法繼續作養殖使用等(註2)。

 

又一旦有上述情事發生,承租人也終止租約,即得向出租人請求相當一年租金的償;且不問所餘租期的不同而有區別。承租人的此一補償請求權,應於重劃分配結果確定之次日起算「二個月」內為之(參見《平均地權條例》第65條)。

 

如果承租人未終止租約,或無《平均地權條例》第63條之1前段的情事時,租約存續,但卻因重劃而增減其利用價值,「出租人」或「承租人」均得向對方請求變更租約及增減相當的租金。此一請求權的行使依法也應於重劃分配結果確定之次日起「二個月」內為之(參見《平均地權條例》第65條)(本文作者為永然聯合法律事務所所長、總統府人權諮詢委員)。

 

1、「前條」即指《平均地權條例》第63條。

 

2、參見莊仲甫著:市地重劃實務全輯,頁475,永然文化公司出版,民國9810月出版。

 

 

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