永遠自然─李永然律師部落格

用益物權人面對市地重劃的法律須知！

李永然律師

一、 土地的用益物權人與市地重劃
按市地重劃是一種「綜合性」的都市建設工具，屬於重要的公私兩利的土地規整措施（註1）。進行市地重劃對於土地之用益物權人（註2）的權益，往往會產生影響，筆者願分別就「公辦市地重劃」與「自辦市地重劃」分別進行探討。

二、 土地的用益物權人與公辦市地重劃
首先談到「公辦市地重劃」。按《平均地權條例》第64條第1項規定：「Ⅰ、地上權、永佃權及地役權因市地重劃致不能達其設定目的者，各該權利視為消滅。地上權人、承佃權人或地役權人得向土地所有權人請求相當之補償。」而《平均地權條例施行細則》第90條第1項規定：「重劃前土地已設定他項權利而於重劃後分配土地者，主管機關應於辦理土地權利變更登記前，邀集權利人協調，除協調結果該權利消滅者外，應列冊送由該管理記機關按原登記先後轉載於重劃後分配之土地。其為合併分配者，他項權利之轉載，應以重劃前各宗土地面積比率計算其權利範圍；他項權利為地上權、永佃權、地役權或典權者，並應附具位置圖。」由前述條文規定，可知土地的用益物權人包括「地上權人」、「農育權人」（原永佃權人）及「不動產役權人」（原地役權人），遇上市地重劃，涉及「權利清理」，此可分兩大情形：
（一）、消滅：因市地重劃致用益物權不能達其設定目的及經協調而消滅者，現再分述如下：
1、用益物權不能達設定目的者：地上權、農育權（原永佃權）及不動產役權（原地役權）因市地重劃致不能達其設定目的者，各該權利視為消滅。而所謂「不能達其設定目的」，在「地上權」指無法依原約定目的繼續使用之謂；在「永佃權」指無法繼續耕作或畜牧；在「地役權」則指無法繼續供「需役地」便宜使用之謂（註3）。所以重劃後，原土地所有權人未受分配土地，也是用益物權不能達其設定目的之原因。
2、用益物權經協調而消滅者：重劃後主管機關出面邀集用益物權人出面協議，而使此三種用益物權歸於消滅。
（二）、存續：若重劃後原土地所有權人已受分配土地，且地上權、永佃權（農育權）及地役權（不動產役權）也可達其設定目的，又權利人及義務人也未協議消滅者，地上權、永佃權及地役權均按《平均地權條例施行細則》第91條規定，由主管機關列冊送由該管「登記機關」按原登記先後轉載於重劃後分配的土地。其為「合併分配」者，「他項權利」之轉載，應以重劃前各宗土地面積比率計算其權利範圍。亦即該地上權、永佃權及地役權均應轉載於土地所有權人於重劃後所分配的土地上。

三、 土地的用益物權人與自辦市地重劃
其次談到「自辦市地重劃」。按《獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法》為「自辦市地重劃」的依據，該辦法第38條規定：「Ⅰ、自辦市地重劃區重劃前已設定他項權利、、之土地，於重劃分配土地者，重劃會應於辦理土地變更登記前邀集權利人協調。除協調結果消滅者外，應列冊送請直轄市或縣（市）主管機關併同意重劃前後土地分配圖冊，轉送登記機關按原登記先後轉載於重劃後分配之土地。其為合併分配者，他項權利、、之轉載，應以重劃前各宗土地面積比率計算其權利範圍；他項權利為地上權、永佃權、地役權、、者，並應附具位置圖。Ⅱ、自辦市地重劃區重劃前已設定他項權利登記之土地，於重劃後未分配土地者，重劃會應於重劃分配結果確定之日起二個月內，邀集權利人協調。達成協議者，依其協議結果辦理；協議不成者，應將其地價補償費提存法院後，列冊送請直轄市或縣（市）主管機關轉送登記機關逕為塗銷登記。」；所以，在「自辦市地重劃」，對於土地上的用益物權人的權利清理，也比照「公辦市地重劃」，僅其所依據的法令不同而已！

四、 結語
綜上所述，進行市地重劃涉及重劃前原不動產上的權利人，關於這些權利依其不同，而法令有不同的規定。筆者透過本文探討地上權、永佃權及地役權的權利清理，相信讀者透過本文必能有所獲益（本文作者為永然聯合法律事務所所長、總統府人權諮詢委員）！

註1、參見陳明燦著：土地法論實例研習與裁判評析，頁128，2011年2月1版，自刊本。
註2、包括：地上權人、永佃權人（自民國99年8月3日起改為「農育權人」）及地役權人（自民國99年8月3日起改為「不動產役權人」）。
註3、參見莊仲甫著：市地重劃實務全輯，頁477～478，民國98年10月初版，永然文化公司出版。

※《最新不動產物權行使須知手冊》免費贈閱，有意索取者，請來函附10元中型回郵信封（16cm×22cm以上），寄台北市羅斯福路二段9號7樓永然文化收即可。洽詢電話：02-2356-0809。