2016年9月26日晚間新聞,談及新北市土城一位曾小姐,花了1500萬買了一間30年老屋,住進去後突然有一天白蟻傾巢而出,原來天花板、地板都已經被白蟻啃食蛀空,破洞塌陷,必須再花錢拆除進行驅蟲,而賣方和仲介卻稱其不知情,究竟前屋主是否能以不知道而不需負責?東森新聞記者林君舫今日以電話採訪李永然律師談其中的法律責任,李永然律師表示:如果出賣人(賣方)主張他當時不知道,這並不影響出賣人必須要付物的瑕庛擔保責任。
 

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永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國105年9月16日蘋果日報A8版記者張欽所撰「門前鋪石 市府沒拆 法院判拆」的報導,前三軍大學退休日文教師左秀靈,其位於台北市通北街某社區一樓住家,一旁緊鄰社區花圃,他18年前將陽台女兒牆開了扇門可直抵花圃,並於花圃加設石塊化身步道,後雖遭台北市建管單位查核但沒被拆,不料,鄰居以佔用社區法定空地,提告要求回復原狀,台灣台北高等法院判左翁敗訴,台灣台北地院日前並裁准強制執行移除門檻前磁磚及花圃石塊。

    判決指出,該花圃是社區法定空地,《建築法》對法定空地如何留設,與左翁否有權使用該花圃無關,且違建查報屬行政命令,不得作為有權如何使用該花圃的依據,兩者之間,亦無特別法與普通法的適用。而左翁另指他住一樓,有權可專用屋前花圃,但法官認為,社區規約無此約定,左翁亦無法舉證,社區住戶大會曾授權他可專用此花圃。

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永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國105年9月20日經濟日報A13版記者劉懿慧所撰「房屋無償出借營業 仍須報稅」的報導,個人自有房屋若是無償出借給他人使用,供營業或執行業務者使用,應參照當地一般租金行情,計算「租賃收入」,並繳納綜合所得稅。財政部南區國稅局表示,將財產無償借與他人使用者,應由雙方當事人訂立「無償借用契約」,經雙方當事人以外的二人證明確實是「無償借用」,並依《公證法》規定辦竣公證,且非供營業或執行業務使用,就可免申報租金收入。而「他人」意指本人、配偶及直系親屬以外的個人或法人。

    舉例來說,若是甲君將自有房屋無償提供給兄長居住,且其兄長未用於營業或執行業務,則毋須申報租金收入;但若其兄長將該房屋改造為民宿,供他人住宿並收取費用,即使甲君未收取租金或押金,也應該依照《所得稅法》之規定報稅。因此,若是將房屋無償借與配偶或直系親屬以外的他人營業或執行業務使用,不論實際上有無收取租金,均須申報租賃所得。另外,若是將自有房屋供公司設籍使用,即使沒有營業行為,實務上稽徵機關仍得設算租賃收入。

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永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國105年9月16日經濟日報A14版記者林潔玲所撰「預售屋先賣後買 別算錯所得」的報導,由於購買預售屋是取得不動產「預定買賣權利」,出售預售屋的財產交易所得應以該「權利」的成交價額,減除原始取得成本及必要費用計算。但個人出售預售屋後又購買另一預售屋,計算財產交易所得時,不得視為整體交易扣除成本。

    財政部官員指出,先購的房屋及後購的房屋的預定買賣權利,分屬不同交易標的,縱使申請人將出售前屋預定買賣權利的價款,用以購買後屋預定買賣權利,該價款是屬於後屋預定買賣權利的成本,而非前屋預定買賣權利之成本,自不得於售出價款中予以減除。財政部官員又提醒,買賣預售屋與買賣成屋不同,買賣預售屋並無土地交易所得免納所得稅的適用,因此,買賣預售屋如有獲利,應全數申報財產交易所得,但若買賣不同預售屋在計算財產交易所得時,不可視為整體交易。

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                                   文◎李永然律師

案例:

  甲於民國70年5月間向乙借貸500萬元,並將不動產設定普通抵押權予乙,並約定於民國71年5月即應清償。甲一直未清償,嗣後甲於民國90年間死亡,前開不動產由丙繼承,並登記為前開不動產的所有權人,丙可以要求抵押權人乙塗銷抵押權嗎?

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  2016年9月24日下午,結束滿月圓國家森林遊樂區健行活動,李永然律師與同仁轉往南僑桃園觀光體驗工廠,體驗親手做蛋塔,並由接待人員帶領大家參觀南僑各事業工廠,了解肥皂、油品等的製造流程,直至傍晚才結束一天愉快的行程,帶著滿滿的收穫回家!

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  2016年9月24日上午,李永然律師出席永然職工福利委員會舉辦的員工旅遊活動,和同仁一同前往滿月圓國家森林遊樂區健行,在暖暖秋陽中,呼吸芬多精,並欣賞沿途美景!


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  2016年9月日21日晚間,李永然律師以副會長身分出席美生會九月份例會,由張日炎會長主持,會中邀請到歐晉德先生演講,內容十分精彩。

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  2016年9月17日中午,李永然律師在台北市信義計劃區中找到一間素食餐廳,享受其美味午餐,餐點簡單有特色,不用加工素材,讚!


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201609211731_0001                    文◎永然地政士事務所李廷鈞地政士

  隨著政府打房力道越來越猛,近年來已經陸續通過了《奢侈稅》、《實價登錄》、《囤房稅》、《豪宅稅》等不動產稅改新制,一步步邁向實價課稅,期盼實現居住正義。隨著時序進入2016年,不動產奢侈稅停徵之後,取而代之的,就是《房地合一稅》的上路,但因為房地合一稅課徵範圍並非全面,且又因為持有期間長短而有不同的稅率,常讓人摸不著頭緒。本書作者是東吳大學法律系畢業的知名資深地政士黃振國,同時也是永然法律研究中心長期授課的講師,憑藉著其多年稅法鑽研,理論與實務經驗俱豐,讓讀者能了解今年最新上路的房地合一所得新制的眉眉角角。

  該書的第一篇「實例解析房地合一課稅、申報書表填寫運用」,主要說明有哪些情形出售房屋、土地應該要依照新制辦理房地合一的個人房屋、土地交易所得稅申報,有哪些情形還是按照舊制隔年併入綜合所得稅申報,依照取得或持有的期間而有所不同。同時提供完整的空白書表和填寫範例,用淺顯易懂的文字提醒民眾在申報時應注意哪些要點。此外,對於受贈取得、自住、自住房地先購後售、重購退稅、繼承取得、非自願性因素等不同的情形,一一說明如何申報、計算所得稅。

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