文◎李永然律師

一、我國已制訂特別法規範「住宅租賃」:

  房屋租賃依其用途的不同,可區分為做工廠使用、營業使用、執業使用、辦公使用、居住使用…等等,而「居住使用」的租賃,涉及「居住權」的保障,立法院於民國106年11月28日三讀通過《租賃住宅市場發展及管理條例》並已於民國106年12月27日由總統公布,該條例將於民國107年6月27日起正式施行(參見《租賃住宅市場發展及管理條例》第46條規定)。

  該條例於第1條開宗名義規定其立法目的,乃為維護「居住權」,健全「租賃住宅市場」,保障租賃當事人權益,發展「租賃住宅服務業」而制訂。

  住宅房屋的出租人或承租人對於此-「特別法」(註)。有瞭解相關規定的必要,筆者願藉本文簡述出租人方面的應注意事項。

二、該條例僅適用於「租賃住宅」:

  首先應瞭解何謂「租賃住宅」?其乃指以出租供居住使用的建築物(《租賃住宅市場發展及管理條例》第3條第1款),該條例適用於「租賃住宅」,又如租賃住宅有下列情形之一者,並不適用《租賃住宅市場發展及管理條例》的規定:

  1、供休閒或旅遊為目的者;
  2、由政府或其設立的專責法人或機構經營管理;
  3、由「合作社」經營管理;
  4、租賃期間未達三十日(參見《租賃住宅市場發展及管理條例》第4條)。

三、出租人出租租賃住宅應遵守的事項:

  其次出租人出租租賃住宅,適用《租賃住宅市場發展及管理條例》時,應注意以下四點:

  1、租賃契約內容不得違反「應約定及不得約定事項」;其不得約定事項包括:(1)限制或免除租賃當事人之一方義務或責任;(2)限制或剝奪租賃當事人之一方行使權利,及加重其義務或責任;(3)其他顯失公平事項(參見《租賃住宅市場經營及管理條例》第5條第3項)。

  2、「押金」的金額不得逾「兩個月的租金總額」,將來租賃契約消滅,承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生的債務時,返還「押金」或抵充債務後的「賸餘押金」。

  3、出租人提供的「租賃住宅廣告內容」應與事實相符。

  4、出租人應以合於所約定居住使用的租賃住宅交付承租人,並應於「租賃期間」保持其合於居住使用的狀態;出租人也須向承租人說明「出租人負責修繕項目及範圍」;同時要交待有修繕必要時的聯絡方式(《租賃住宅市場發展及管理條例》第7條、第13條、第8條)。

四、結語:

  由於《租賃宅市場發展及管理條例》非但與「出租人」有關,也與承租人具有利害關係,更涉及「租賃住宅代管業」、「租賃住宅包租業」及「租賃住宅管理業務」;筆者日後再撰文探討,俾供讀者參酌運用。

註、租賃住宅屬於「租賃契約」,有《民法》規定的適用,而《租賃住宅市場經管及管理條例》為《民法》的特別法。

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租賃權益Q&A
作者:謝心味
書號j2L06
出版:永然文化
  房屋租賃在都會區一直是熱門、有市場性的,房屋出租他人、承租一好房子等等問題,已在我們的理財規劃中佔有一席之地。尤其是身為房東者,最怕遇到惡房客,不付租金,不搬遷,任意變更使用,在在考驗房東的智慧與耐心。
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自撰存證信函之租賃糾紛
作者:孫慧敏、趙國麟合著
書號:1C25
出版:永然文化
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