永遠自然─李永然律師部落格

　　2014年11月5日下午，李永然律師前往上海華東師範大學，出席顧問教授授聘儀式，由上海華東師範大學王景斌副主任主持，由華東師範大學港澳台辦主任章平宣讀聘任決定，並頒發聘書。

一、台商的智慧財產權常涉及海峽兩岸

　　自從台灣開放赴中國大陸投資、設廠、貿易，兩岸間的經貿日益活絡；加上兩岸簽署ECFA，未來又有簽訂「服貿協議」、「貨貿協議」的可能，兩岸經貿的緊密更不在話下。
就高科技產業從事經貿活動，「智慧財產權」的保護既是產業的利益核心，同時也有運用智慧財產權的保護當成競爭策略。而在智慧財產權保護的過程中，涉及智財權訴訟已在所難免；所以，台商高科技公司智財權訴訟除應具備「跨國思維」外，兩岸間因特殊緊密關係之下，也要特別具備「兩岸思維」；筆者願藉本文予以剖析。

　　民國 103年10月31日 工商時報記者蔡惠芳「都更宅單價創高」的報導，其提到儘管都市更新因文林苑事件陷入困局，所幸舊都更案陸續開花結果，台北市精華地段房價仍易漲難跌。台北市都更案的開價普遍較高，尤其以學區路段常創新高也帶動周邊的房價。

　　筆者認為，台北市屢創房價新高不外有幾個原因：一、大法官釋憲案後，台北市都更案的開價普遍較高，尤其以學區路段常創新高也帶動周邊的房價。二、都更整合土地取得成本高，如人力、物力、時間等、物價與建材成本增加等，建商推案時，為了已開銷成本計入而增加產品價值，因而使都更案一直居高不下。第三，大坪數土地都更案較難整合，不願花太多時間，因此只要整合一定面積時就停止開發，所以都更案可售戶較少，也因此單價容易提高出售。第四，稀有性的開發地點較少及即將通車地點的完成，價位也相對的高。這幾年政府實施各種方法來抑制房價上漲，仍無法讓房價下跌，盼政府能運用住宅政策，增加房屋的供給，這樣才能抑制房價，另外則增加「社會住宅」的興建，讓買不起房子的弱勢族能有屋住，落實《住宅法》這樣才能促進社會和諧。

　　永然聯合法律事務所李永然律師則認為台灣的都會區一定要進行「都市更新」，都市更新要能成功的推動，必須背後要有政府這隻推手，才有可能。另外法令的完善也很重要，目前躺在立法院的《都市更新條例》修正案要完成三讀通過，才能讓都更有效推動！

　　面對網路時代，線上議價購屋平台興起，然而面對這種新興形態，又該注意什麼？李永然律師於2014年10月30日接受蘋果日報記者採訪時，特別提醒民眾，交易資訊是否充分揭露，對產品有無瞭解，都是網路購屋要注意的地方。

全篇新聞如下：線上議價購屋，回饋15萬

　　民國103年10月24日工商時報A21版記者曾麗芳所撰「建商爭搶地上權案」的報導稱：台中74號快速道路全線通車後，周邊國有土地釋出，建商對大面積設定地上權標案的接受度愈來愈高，由於地點的方便性及價位約僅市價的4成，因此造成一些業者、建商等詢問電話熱烈，掀起搶標熱潮。

　　國有財產署中區分署長吳文貴表示，中區分署近年來已招標10多筆大面積地上權土地案，建商對於設定地上權標案的接受度愈來愈高，平均標脫率超過5成，標脫金額逾底價5至10％，主要用來投資興建商用不動產，因而對投資者頗具誘因。

　　筆者認為近年來政府的釋出設定地上權的土地大都是特優條件，只要有利可圖的產品，都是吸引投資者介入的誘因，地點優勢土地較難取得，未評估中國人對買賣土地與建物的觀念是希望產品能自己擁有並傳承給下一代，是否接受只有建物所有權沒有土地所有權的產品，建商或投資者即紛紛搶進標購，但依目前大環境的改變，物價波動房價上漲，民眾買不起，而是否真正改變了這種想法，寧可以「租房代替買房」的觀念，或許地段的地理條件優越，使用年限及價位能吸引人外，能否完全被接受還待考驗。筆者建議是否能將該大型土地配合企業、建商蓋些「合宜住宅」讓人人買得起房屋及人人有屋住，也可帶動周邊的發展，才不致落人口實圖利財團或發生更多弊端！

　　依據民國103年10月22日自由時報AA3版記者陳韋宗所撰「行道樹修剪 斷頭、虐死屢見不鮮」報導，民國102年新北市江翠國中護樹事件，許多退休老師與護樹志工為了保護校內將遭迫遷的老樹，「抱樹」抗爭逾兩百小時；新北市市民護樹行動，迫使新北市修訂《樹木保護自治條例》，並於民國103年4月起實施「啄木鳥修剪認證」制度，但實際使用狀況與修剪情形，仍難有效地全面監督。此外，民國102年市府改推「大樹之家」，用「中繼媒合」方式避免二度移植，但實際訪查「大樹之家」移植地點，樹木即使僥倖存活，也因移植時的粗暴修剪，重新生長後失去原有樹型，不只失去原本遮蔭功能，也戕害樹木自然生長。十年樹木，百年樹人；新北市過去四年從護樹到綠化環境，推動不少變革，但如何用對方式、落實執行，考驗著執政者對城市環境的堅持，也是市民檢視其對都市願景的指標。

　　筆者認為隨著民眾對居住環境的意識提升，對樹木與綠地的需求是日益增加，戶數已逐漸成為社會共識，但往往因為保養維護的不當，導致樹木枯萎或綠地流失，使得綠化環境事倍功半；有鑒於此新北市政府陸續推出修剪證照及規範，是好的開始，但如何約束包商及提升修剪證照的認證，是現階段所需要努力的方向。

　　永然聯合法律事務所李永然律師認為「樹木」的種植維護在都市是很重要的，其與綠化、景觀……等環境問題有關，台灣人民的環境保護近年來提升很快，政府在從事建設開發也要有環保意識，才能跟得上社會發展趨勢及為人民所接受！

　　依據民國103年10月20日蘋果日報A12版記者潘姿羽所撰「老人租嘸厝 迫遷萬華區」報導，老人福利推動聯盟秘書長吳玉琴說，台北市信義區、大安區儘管房屋品質較好，但房租也貴，弱勢者根本租不到，只能往舊市區移動，才能以較低的租金租到老舊公寓。芒草心慈善協會志工張獻忠長期協助萬華區弱勢老人和街友，他表示，市中心地段好、房價高，房東不見得願意降低租金租給弱勢，而且對老人多有租金不穩定、身體欠佳的印象，也會擔心趕不走，但台北市萬華區老人租屋相對容易，「萬華以前很多勞工，房東很習慣這些人了。」張獻忠指出，近幾年因為弱勢老人集中，屋源開始不足，建議政府應將提供「社會住宅」和主動介入弱勢租屋雙軌併行，因為有社會局或公民團體介入，房東也會較安心、增加出租意願。

　　內政部營建署推動的租屋平台，雙北市、台中市、雲林縣、台南市和高雄市均響應，但實施1年多來全台僅媒合17件；台北市政府於民國103年3月推行的空閒住宅代租代管計劃，截至9月底僅媒合5件，另有14位房東提供物件、158位房客有租屋需求。台北市副市長張金鶚坦言，現在租屋市場確實還有進步空間，北市府有思考訂定租賃規範，也會向中央建議制訂租賃專法，對愛心房東除了房屋稅自用住宅減免，所得稅也要減免，才能有效增加租屋存量。

　　筆者認為政府推動的租屋平台行銷不夠，未能讓普遍民眾瞭解有這樣服務平台，現在的租屋者或房東仍大幅倚賴仲介公司或租屋網站來租屋；除了租屋平台的使用率外，老年人及身心障礙者的租屋問題仍有賴於政府的協助，在自由經濟的社會制度下，弱勢的民眾很容易被資本社會所排擠，台灣目前也已進入「高齡社會」，政府也應該意識到老年人居住生活將是未來重要的課題。

　　根據民國103年10月24日中國時報AA2版記者陳宥臻「二千萬新屋770萬砸在公設」、經濟日報A6版記者陳美玲「公設比新高，雙北淪為蝸居」、聯合報A8版記者江碩涵「公設比34.5，嚇！台北人住鳥籠」、自由時報A19版記者林美芬「雙北人均住6坪多，僅高於香港」、蘋果日報A23版記者洪安怡「北市買屋，公設比升破34%」103年10月25日中國時報B2版記者陳芃「張金鶚：公設應明確標示」等報導，根據業者統計，近10年來大台北新建案公設比不斷上升，從25%一路增高到30%以上，甚至有些小基地建案公設比高達40%，台北市平均公設比約34.5%來看，花一千萬買房子有新台幣345萬都是拿來買「公設」。

　　住展雜誌企研室經理何世昌也分析，大台北建案公設比年年增加，除了有些建案透過增加閒閒設施來提高賣點之外，建築法規修訂何近年來建築基地縮小也是原因。由於可興建的土地面積小、戶數少，建案還是得維持一定比率的梯廳，因此公設比就被拉高。

　　103年台北市有多達14個建案公設比都超過40%，甚至有建案公設比高達53%，公設比超過40%的建案基地規模多半在100坪以下，但是因為總價和精華地段的因素，台北市買方對於「高公設比建案」的接受度還是高於新北市。

　　李永然律師長期關注臺商的權益，於2014年10月15日出刊的「臺商張老師月刊」182期中，特別撰寫《工資集體協商制度對台商的影響及台商的因應》一文，提供臺商們參考，全文如下：

工資集體協商制度對台商的影響及台商的因應

　　2014年10月27日蘋果日報A12版記者洪安怡「活化眷村 邀民眾免費住」的報導，提到隨著歷史腳步走過，台灣眷村的作用不再，這些房子老舊毀壞而閒置，所以各縣市政府提出「以住代護」的計劃，讓民眾免費住宿，也可以租借劇組拍攝，邀請藝術家進駐，利用眷村美食來保留眷村文化的歷史軌跡，且創造新風貌，透過這些老舊眷村的活化，讓台灣歷史痕跡被看見，培育台灣的文化底蘊。

　　筆者認為台灣的眷村固然有他的時空背景，歷史的痕跡，但走過後就完全被遺忘。老兵凋零，眷屬遺孤被迫遷移，眷村房舍隨著風吹雨打而破舊不堪，歷史古蹟保存不易，政府無經費管理與修繕；唯有訂定計畫開放委外來管理並保存活化該文化資產，讓各個不同眷村呈現不同風貌，但未來是否能持之以恆完全管理，不被外力所收買而破壞變質，因此須建立完善不同眷村的「租借契約」，有一套完整的管理規約，成立單一眷村管理部門，設立稽核流程，依照規約確實執行，才能避免弊端產生，也才能完全讓眷村文化活化、完全改造保存。

　　永然聯合法律事務所李永然律師認為近年來一些公有地閒置土地，建物紛紛活化，現連老舊閒置的「眷村」也已被注視，這是一個好現象。老舊閒置眷村加以有效修復管理，結合「文創」，也是一旅遊、觀光的亮點，政府一定要積極起來，讓台灣各方面都能「轉型升級」，重視台灣的經濟活力！