永遠自然─李永然律師部落格

　　獨家報導103年8月出版第1144期，專文報導永然高中法律生活營「給孩子公平的起跑點，李永然讓法學素養向下紮根」，全文如下：

給孩子公平的起跑點 李永然讓法學素養向下紮根

文／張淯

　　2014年8月6日中午12時，李永然律師出席台北市東門扶輪社第1241例會，為社友主講「不動產共有人的法律須知」，除將法律知識傳達給社友外，並贈送在場社友每位一本「參與都市更新保障權益法律手冊」，東門扶輪社也致贈社旗一面予李律師，感謝李律師百忙之中抽空為社友進行演講。

　　李永然律師於103年5月29日獲聘為台北市議長吳碧珠後援會輔選委員，並獲頒聘書乙紙。

　　災難無情，民眾受難；原屬於歡樂的仲夏夜，因無情的氣爆，造成高雄前鎮區、苓雅區三多路、凱旋路等地傷亡慘重，現場滿面瘡痍，如同煉獄。無情災難釀成的悲劇，一齣緊接一齣，有多少人傷了、亡了，就有數以倍計的哀慟故事在蔓延。救災更承受著時間、智慧、情感、精神與體力的艱熬，遑論災後的重建！永然關係企業素以「法律服務」為志業，深切了解災變後重建的艱困，將是眼淚與時間、輿論與智慧、金錢與法律……等等的場場拔河賽。

　　真的非常辛苦，救災、重建，崎嶇長路漫漫。永然關係企業在此謹致最深的敬意。三年前，永然聯合法律事務所前進高雄，設立永然高雄分所，努力紮根南部地區，一千多個日子的耕耘與服務，感受南台灣特有的陽光絲絲溫暖，相知相交了無數大高雄的民眾與企業朋友，我們深深以能置身於高雄職場為榮，與當地鄉親共享璀璨的愛河、藝術的駁二特區，一起踏在高雄的大地上生活著，情感涓滴流入血脈中。

　　而今，高雄的大地炸開，和我們共同呼吸的鄉親身心都裂了，我們感受切身的痛，如此難耐、無法言喻，在震驚悲痛之際，也感動全台源源不絕的挹注流入高雄，人力、物資、金錢等等如泉湧、如水漫，台灣人的血液如此溫暖，人溺己溺，情義深切不分東西南北，大家有志一同默默付出行動。至愛不語，如風吹拂，永然於捐助新台幣一百萬元協助救災之際，願上蒼再次眷顧台灣，也期望湧現的團結與愛心持續不輟，台灣最美麗的風情在人在地，在此時此刻。

　　依據民國103年7月30日蘋果日報A2版潘姿羽、張沛森、黃子騰記者所撰「最大徵收案 航空城過關」報導，史上最大區段徵收案桃園航空城經內政部審議通過草案，預計民國104年進行區段徵收，將採「分期分區開發」。航空城計劃被期許作為台灣國際化的踏板、產業轉型的墊腳石。桃園縣政府都市計劃組組長陳興隆表示，航空城案將採分期分區開發，交通部的蛋黃區不分期，桃園縣政府第一期的產專區招商率達六成以上，才可啟動第二期開發，埤塘部分，除第三跑道範圍內四口埤塘，其餘十九口不納入徵收範圍。計劃範圍約四千六百公頃，區段徵收面積高達約三千一百公頃，約八千至一萬名居民受影響，但審議過程不透明為人詬病，期間發生不少抗議事件。

　　航空城草案通過後，接下來將進行聽證會、土地徵收委員會等行政作業，預計民國104年進行區段徵收。陳興隆組長表示，擬定區段徵收計劃、發放補償費後，會再公告都市計劃，現在還不算定案，「離辦理區段徵收還有一年半的時間，民眾都還可以陳情、溝通。」台灣人權促進會執行祕書王寶萱批評，攸關多數人權益的大會不讓被徵收人列席參與，根本是強行通過。桃園縣教育產業工會主任田奇峯也表示，日後會觀察土徵委員會、聽證會是不是也只是形式化，是的話，不排除往交通部、行政院擴大抗議，「政府說通過的只是草案，在核定之前都有轉圜餘地，不合理的東西一定抵抗到底。」

問題：

　　張先生居住於台北市文山區面對公園四層公寓的三樓，建物二十七坪，土地十一坪。若依據台北市都市更新獎勵方案可以分配約三十二坪，對張先生而言，三十二的權狀坪扣除約30%公設，居住面積只剩二十二坪，比更新前還小，根本不敷使用，所以沒有參與更新的意願。後來本公司評估該基地可以通過申請「四、五層樓老舊中低層公寓專案獎勵計畫」提高容積獎勵至70%，這樣在更新後，張先生就可以分配約三十九權狀坪的新家，扣除約30%的公設，居住面積仍有二十七坪，外加一個獨立產權的汽車停車位。至此，張先生方才充滿希望地參與都更。

　　我國《都市更新條例》係於民國87年11月11日總統公布施行，然當時之時空背景，土地開發尚未達飽和，而辦理都更之難度甚高且對「實施者」缺乏誘因，故開發商仍以開發空地為主，實務上之都更案件甚少。不過隨著都市發展迅速，土地開發面臨飽和，空地日漸減少，目前台北市精華區已是一地難求。民國92年SARS過後，房地產景氣開始復甦，同年修正《都市更新條例》時新增第25條之1規定，將協議合建之同意比例降低為十分之八；民國97年《都市更新條例》又為較大幅度之修正，簡化審議流程並放寬容積獎勵，而各地方政府之配套規定亦日漸完善，逐步落實容積獎勵、代為拆遷等制度，開發商在空地難尋及都更誘因增加之情形下，都市更新開始蓬勃發展。

　　然都更案件大增之後，原有法規及制度之不足之處亦開始浮現，衍生諸多爭議。民國101年3月間爆發文林苑事件，迫使政府及整個社會重新全盤檢視《都市更新條例》及現有制度之缺失，行政院及社會各界紛紛提出《都市更新條例》之修正草案，地方政府對於都市更新政策之推展及都更案件之審議態度趨於保守。嗣司法院大法官會議於102年4月26日以釋字第709號解釋宣告《都市更新條例》第10條、第19條第3項違憲，亦對於業界造成不小衝擊。由於立法院未能於大法官所訂之一年期間內完成修法，故目前《都市更新條例》第10條、第19條第3項已經失效，而未來何時能完成修法、修法結果如何，目前皆處於混沌不明之狀態，因此有許多業者及民眾感到相當不安。

　　永然聯合法律事務所、永然地政士事務所及永然法律基金會共同有感於社會大眾對於都市更新議題之高度關心及對於相關法律知識之渴求，特著手編纂此手冊，祈能讓社會大眾對於都市更新有更多認識以維護自身權益，也希望能對於都市更新政策之推行及市容的改善略盡棉薄之力。本手冊之完成特感謝關心台北市都更之福隆建設股份有限公司總經理趙恩廣博士能撥冗提供稿件，在此一併誌謝！

　　依據民國103年7月22日聯合報A8版記者黃福其所撰「成功高中旁國有地蓋旅館　居民反彈」報導，北市府把台北市忠孝東路、林森南路口原屬軍方的千坪綠地，以地上權設定方式改闢觀光旅館，鄰近的青島社區管委會擔心影響生活品質，在外牆高掛布條抗議。台北市市議員郭昭巖昨邀相關單位現勘，開發者富邦人壽允諾調整設計圖、並於103年8月舉辦說明會。居民認為小公園不見、停車位減少了，且噪音、廢氣及大型車輛進出衝擊交通，居民淪為商業開發的犧牲者而不再「幸福」，紛紛向她陳情。富邦人壽不動產部經理陳昭茹說，遊覽車不會開進新巷道，建築師設計可克服影響環境的問題；該處容積率僅225％，旅館約12層樓。

　　筆者認為北市府應該妥善規劃「土地使用分區」，並因應個別環境做部分限縮使用，該地區鄰近成功高中及台北商業技術學院，附近住家林立，業者取得地上權後改闢成觀光旅館，讓觀光客及遊覽車穿梭在學生與居民間較不妥當，期盼業者可以變更設計為住宅使用，較符合當地的土地使用。

　　依據民國103年7月22日經濟日報A19版記者吳佳蓉所撰「自建屋出售 免課奢侈稅」報導，民眾購地後自行建屋再出售，即使持有時間未滿二年，只要是首次移轉，即符合免課徵特銷稅(奢侈稅)條件；高雄國稅局鳳山分局表示，以自有土地興建房屋，房屋建成後第一次向地政機關辦理移轉登記，屬於特銷稅的免稅範圍；但之後若再以自有土地建屋銷售，只要時間未滿二年，就得繳納特銷稅。但鳳山分局強調，依據財政部函釋規定，民眾只要買入土地自行建屋，售出時就一定得辦理營業登記，並繳納營業稅及營所稅；唯一例外情形只有，民眾拆除改建持有一年以上自住房屋，出售時可免辦營業登記，而是就其售屋所得申報綜所稅。但依規定銷售時須辦理營業登記，並繳納營業稅及營所稅，若未辦理，除須補稅，最高還可處五倍以下罰鍰。

　　筆者認為《特種貨物及勞務稅條例》施行後，財政部也陸續頒布相關函釋，使得是否符合排除特銷稅，變得複雜許多，在不同要件及情況下，皆有可能須繳納特銷稅，因此民眾只要出售登記未滿兩年的不動產，一定要多方請教專業人士或國稅局，以避免事後遭追稅及罰鍰。

一、關於桃園分所

　　永然聯合法律事務所桃園所於民國91年由李永然律師創立，在所長李永然律師秉持與「法」同進的創所理念下，同仁們無不自我惕勵，隨時精進法令資訊、增長法學知識，讓本所的每位當事人都能獲得正確之法律意見。