永遠自然─李永然律師部落格

　　我國《都市更新條例》係於民國87年11月11日總統公布施行，然當時之時空背景，土地開發尚未達飽和，而辦理都更之難度甚高且對「實施者」缺乏誘因，故開發商仍以開發空地為主，實務上之都更案件甚少。不過隨著都市發展迅速，土地開發面臨飽和，空地日漸減少，目前台北市精華區已是一地難求。民國92年SARS過後，房地產景氣開始復甦，同年修正《都市更新條例》時新增第25條之1規定，將協議合建之同意比例降低為十分之八；民國97年《都市更新條例》又為較大幅度之修正，簡化審議流程並放寬容積獎勵，而各地方政府之配套規定亦日漸完善，逐步落實容積獎勵、代為拆遷等制度，開發商在空地難尋及都更誘因增加之情形下，都市更新開始蓬勃發展。

　　然都更案件大增之後，原有法規及制度之不足之處亦開始浮現，衍生諸多爭議。民國101年3月間爆發文林苑事件，迫使政府及整個社會重新全盤檢視《都市更新條例》及現有制度之缺失，行政院及社會各界紛紛提出《都市更新條例》之修正草案，地方政府對於都市更新政策之推展及都更案件之審議態度趨於保守。嗣司法院大法官會議於102年4月26日以釋字第709號解釋宣告《都市更新條例》第10條、第19條第3項違憲，亦對於業界造成不小衝擊。由於立法院未能於大法官所訂之一年期間內完成修法，故目前《都市更新條例》第10條、第19條第3項已經失效，而未來何時能完成修法、修法結果如何，目前皆處於混沌不明之狀態，因此有許多業者及民眾感到相當不安。

　　永然聯合法律事務所、永然地政士事務所及永然法律基金會共同有感於社會大眾對於都市更新議題之高度關心及對於相關法律知識之渴求，特著手編纂此手冊，祈能讓社會大眾對於都市更新有更多認識以維護自身權益，也希望能對於都市更新政策之推行及市容的改善略盡棉薄之力。本手冊之完成特感謝關心台北市都更之福隆建設股份有限公司總經理趙恩廣博士能撥冗提供稿件，在此一併誌謝！

　　依據民國103年7月22日聯合報A8版記者黃福其所撰「成功高中旁國有地蓋旅館　居民反彈」報導，北市府把台北市忠孝東路、林森南路口原屬軍方的千坪綠地，以地上權設定方式改闢觀光旅館，鄰近的青島社區管委會擔心影響生活品質，在外牆高掛布條抗議。台北市市議員郭昭巖昨邀相關單位現勘，開發者富邦人壽允諾調整設計圖、並於103年8月舉辦說明會。居民認為小公園不見、停車位減少了，且噪音、廢氣及大型車輛進出衝擊交通，居民淪為商業開發的犧牲者而不再「幸福」，紛紛向她陳情。富邦人壽不動產部經理陳昭茹說，遊覽車不會開進新巷道，建築師設計可克服影響環境的問題；該處容積率僅225％，旅館約12層樓。

　　筆者認為北市府應該妥善規劃「土地使用分區」，並因應個別環境做部分限縮使用，該地區鄰近成功高中及台北商業技術學院，附近住家林立，業者取得地上權後改闢成觀光旅館，讓觀光客及遊覽車穿梭在學生與居民間較不妥當，期盼業者可以變更設計為住宅使用，較符合當地的土地使用。

　　依據民國103年7月22日經濟日報A19版記者吳佳蓉所撰「自建屋出售 免課奢侈稅」報導，民眾購地後自行建屋再出售，即使持有時間未滿二年，只要是首次移轉，即符合免課徵特銷稅(奢侈稅)條件；高雄國稅局鳳山分局表示，以自有土地興建房屋，房屋建成後第一次向地政機關辦理移轉登記，屬於特銷稅的免稅範圍；但之後若再以自有土地建屋銷售，只要時間未滿二年，就得繳納特銷稅。但鳳山分局強調，依據財政部函釋規定，民眾只要買入土地自行建屋，售出時就一定得辦理營業登記，並繳納營業稅及營所稅；唯一例外情形只有，民眾拆除改建持有一年以上自住房屋，出售時可免辦營業登記，而是就其售屋所得申報綜所稅。但依規定銷售時須辦理營業登記，並繳納營業稅及營所稅，若未辦理，除須補稅，最高還可處五倍以下罰鍰。

　　筆者認為《特種貨物及勞務稅條例》施行後，財政部也陸續頒布相關函釋，使得是否符合排除特銷稅，變得複雜許多，在不同要件及情況下，皆有可能須繳納特銷稅，因此民眾只要出售登記未滿兩年的不動產，一定要多方請教專業人士或國稅局，以避免事後遭追稅及罰鍰。

一、關於桃園分所

　　永然聯合法律事務所桃園所於民國91年由李永然律師創立，在所長李永然律師秉持與「法」同進的創所理念下，同仁們無不自我惕勵，隨時精進法令資訊、增長法學知識，讓本所的每位當事人都能獲得正確之法律意見。

　　李永然律師於2014年7月27日，前往上海出席「變遷局勢中兩岸關係的機遇與挑戰研討會」，會議由上海東亞研究所所長章念馳主持，討論的議題包括：反服貿運動後兩岸關係及東海與南海爭議下的兩岸關係，李永然律師並主持下午場的自由討論。出席的包括兩岸專家學者：章念馳、葉金鳳、李文輝、胡淩煒、辛翠玲、童涵浦、黃偉偉、蔡瑋、鐘焰、嚴安林、宋燕輝、蔡鵬鴻、王冠雄、李永然、黃德福、劉文雄等人。

　　近來，「買不起房子」成了台灣各大媒體討論的話題，於是各種專家學者們開始強調「居住正義」，要求政府建立打房政策，壓低房地產價格，社會上逐漸形成了一種「仇富」的氛圍，認為不動產價格的居高不下，都是有錢人的炒作與壟斷；然而大眾在討論國內居住問題時，只將「居住正義」淪為空泛的口號，並沒有實質的探討目前不動產市場和民眾購屋所真正面臨的困境。其實在民國100年12月13日經立法院三讀通過，並於民國100年12月30日公布的《住宅法》，即是有鑑於國內住宅供需失調，價格起伏波動過大，以及住宅市場資訊匱乏，民眾對於提升居住環境品質與各項居住需求，有殷切的期望而立法。

　　《住宅法》第一條開宗明義地指出：「為健全住宅市場，提供居住品質，使全體國民居住於適宜之住宅且享有尊嚴之居住環境。」，希望藉由立法，結合政府與民間資源，在健全的住宅市場、合宜居住品質之規劃下，達到依國民所得水準、身心機能、性別、年齡、家戶組成、族群文化等不同條件，均能擁有適宜且有尊嚴之居住環境之目標。

　　《住宅法》的制定，預期能達到的效果包括：(一)將只租不售的「社會住宅」法制化；（二）提供住宅補貼方式；（三）激勵民間主動興辦社會住宅；（四）訂定基本居住水準；（五）住宅市場資訊健全化及（六）確保民眾居住權利。若能徹底實施住宅法，則民眾住的權利即可得到應有的保障。

　　依據民國103年7月24日自由時報A8版記者林美芬所撰「房地持有稅率 台東老宅比北市豪宅高」報導，財政部召開首場房地合一座談會前夕，今週刊與參玖參公民平台合作，邀集學者、專家，昨提出不動產稅制的改革建議；他們質疑，財政部「房地合一實價課稅」稅改方向，只限定在資本利得稅及土地增值稅上，仍忽略房地產持有稅制不公、投資客囤房持有稅過低等問題。

　　今週刊舉實例，台東一間五十坪的三合院，市價約新台幣(以下同)七百萬元，其每年地價稅三千元、房屋稅三千五百元，合計繳交六千五百元，每年持有稅的實質稅率（稅額除以房價）約○．○九三％；但一戶位於台北市中正區豪宅，市價約一．三億元，就算加上豪宅稅，每年房屋稅、地價稅等持有稅約九萬元，實質稅率僅○．○六九％。台東老宅租稅負擔竟比台北市豪宅還高！學者楊松齡分析，包括公告地價、公告現值及房屋評定現值等，都跟實際市價差距太大，也就是這樣「假」的稅基，漲價歸公已變成「漲價歸私」；全國不動產估價師公會全聯會理事長陳諶更直言，決定這些假稅基的主要是地方官員、民意代表及不動產開發商共組的評議委員會，如此充滿政治角力的制度，根本不在乎市價。

　　依據民國103年7月22日聯合報B2版記者邱瓊玉所撰「北市免費老屋健檢，加碼200名額」報導，北市府為讓民眾了解自家住宅的「健康」狀況，民國103年續辦「免費老屋健檢計畫」，200個名額推出不到3周，全數申請一空。為此，北市府建管處決定103年年下半年度再增額200件，預計民國103年8月起開放申請；並且為讓更多小型社區有機會參與健檢，大型社區以不超過20棟為原則，有意申請的民眾，可得把握機會。

　　北市府建管處推測民國103年申請踴躍，是因為北市府更新處民國103年推出「都市更新整建補助案（老屋拉皮計畫）」申請審核作業中，只要是經老屋健檢認定需改善建物，可優先列入補助範圍。根據統計，12行政區以大安居多，總計55件申請案，其次為萬華區48件、內湖區32件、文山區31件，其餘行政區的申請件數僅1至8件不等，南港區則掛零。詳情可電洽1999，或上建管處網站http://www.tccmo.taipei.gov.tw/mp.asp?mp=118021。

　　都市更新政策及實務運作現況如何？《都市更新保障權益法律手冊》給您最新解答！

　　《都市更新條例》於民國87年11月11日公布施行初期，土地開發尚未飽和，辦理都更難度甚高，另方面對「實施者」缺乏誘因，實務上之都更案件甚少。不過隨著都市發展迅速，土地開發面臨飽和，空地日漸減少，目前台北市精華區已是一地難求。民國92年SARS風暴過後，房地產景氣開始復甦，同年修正《都市更新條例》，將協議合建之同意比例降低為十分之八；民國97年《都市更新條例》又為較大幅度之修正，簡化審議流程並放寬容積獎勵，各地方政府之配套規定亦日漸完善，開發商在空地難尋、都更誘因增加之情形下，都市更新開始蓬勃發展。

　　依據民國103年7月21日工商時報A11版記者劉朱松所撰「台中自辦重劃區地價 看漲」報導，備受矚目的台中市8個整體開發自辦市地重劃區，台中市地政局長曾國鈞表示，包括台中市的單元1、單元2及單元8等三處自辦的市地重劃區，目前均已陸續完成重劃，且重劃後的土地行情，已悄悄地漲價，已成為建商推案或企業購地的重點新興區域。

　　單元1市地重劃區由「安和重劃會」自辦，總面積55.88公頃，由寶成國際集團主導開發，民國101年7月20日已重劃完成，目前單元1臨台灣大道（原中港路）的土地行情，每坪喊價上看新台幣(以下同)150萬元，其餘區域每坪喊價40萬至70萬元之間。單元2市地重劃區由「黎明重劃會」自辦，總面積186.74公頃，民國102年1月重劃完成，每坪喊價也高達7、80萬元。單元3土地由「永春重劃會」自辦，總土地面積53.95公頃，目前轄下第一、二工區，已驗收接管完竣，並已開放通行，此五權西路附近土地，每坪行情約60多萬元；花市附近土地，每坪行情約30多萬元。單元8由「中科經貿重劃會」自辦，總面積90.59公頃，民國103年3月3日重劃完成，已陸續辦理土地登記中。因單元8的土地，比鄰水湳的大宅門特區，土地行情看漲，因而已吸引建商或大企業砸下巨資大規模獵地，目前當地每坪行情喊價75萬元。