問題:

  張先生居住於台北市文山區面對公園四層公寓的三樓,建物二十七坪,土地十一坪。若依據台北市都市更新獎勵方案可以分配約三十二坪,對張先生而言,三十二的權狀坪扣除約30%公設,居住面積只剩二十二坪,比更新前還小,根本不敷使用,所以沒有參與更新的意願。後來本公司評估該基地可以通過申請「四、五層樓老舊中低層公寓專案獎勵計畫」提高容積獎勵至70%,這樣在更新後,張先生就可以分配約三十九權狀坪的新家,扣除約30%的公設,居住面積仍有二十七坪,外加一個獨立產權的汽車停車位。至此,張先生方才充滿希望地參與都更。

解析:

  台北市在幾年前作了一個簡單的統計,全市住宅戶數約四十九萬五千戶,其中屋齡三十一年以上住宅中,四、五層樓中低層公寓不易更新者就占了十四萬戶;其多坐落於巷弄內,生活機能不佳,社區安全防災堪慮,公共設施不足,缺乏電梯及其他現代設施設備,停車空間亦不足,成為本市都市發展的一大瓶頸。台北市郝龍斌市長率先提出解決老舊四、五層樓公寓更新獎勵不足的困境,規劃通過都市計畫專案變更方式,協助更新重建。如此結合現有的都市更新獎勵方案,將四、五樓中低層老舊公寓的都市更新獎勵值提高,以達成多贏並改善社區居住環境的目標。

  一般而言,都市更新的獎勵上限是50%;也就是說,在都市計畫使用分區的法定容積率之上,增加容積獎勵到50%為止。張先生的土地使用分區是「住宅第三種」,容積率225%,占地十一坪,可以興建的總容積就是11坪×2.25 = 24.75 坪,加計依據現場實際條件估計出來可以申請的獎勵值約35%,再加公設等面積,約可分得三十二坪。如果都市更新案條件許可,就可以通過「四、五層樓老舊中低層公寓專案獎勵計畫」的方式再提高容積獎勵,最高上限也是50%。但是,這裡所謂最高獎勵的上限,需要檢視實際個別基地是不是符合獎勵的標準,或是哪幾項基地條件及設計方案符合市政府所定的獎勵標準,以上均採取分項計算的方式。最簡單的例子:綠建築是符合獎勵的項目之一,其又細分為「銀級」、「黃金級」及「鑽石級」三種;符合銀級的標準可得到6%獎勵,黃金級可得到8%的獎勵,鑽石級則有10%的獎勵。

  案例中張先生所居住的公寓住宅如果現在立刻辦理都市更新,本公司評估其基地環境及設計條件,應該有機會根據「四、五層樓老舊中低層公寓專案獎勵計畫」爭取到70%的容積獎勵,也就是倍增於一般的都更獎勵。因此,張先生在都市更新後可以分回的新家,預估可以達到三十九的權狀坪,這樣的更新後分配,張先生自己的說法是「雖不滿意,但可以接受」。

  如果用金錢來衡量張先生參與都市更新的效益就更顯著了。假定以目前台北市文山區當地面對公園的行情,一坪約新台幣五十五萬元,乘以舊建物二十七坪,總價值約一千四百八十五萬元。依據「四、五層樓老舊中低層公寓專案獎勵計畫」實施都市更新後,張先生預估可以分得三十九坪的新房子、一部平面汽車停車位,以及一部機車位,若以新房子每坪七十萬元、汽車停車位一部二百八十萬元估計,總價值約為三千零一十萬元,超過原有建物一倍的價值,效益及效能都大幅提升。

  當然有多數地主是以居住原地為考量,並未打算將更新後的房產出售,這樣總價值增加,對他們並沒有特別意義。事實上,都市更新在美化市容、增進居住安全、便利的大目標外,最核心的價值就在於「將不動的資產活化」。試想一對夫婦在辛勤工作多年後,所有的勞動成果全部累積在一間極有價值的不動產,傳統的方式就是留給子孫守住家業;但換個角度來看,若是在多年努力之後,能將名下所有的不動產活化,彈性處理一輩子辛勤勞動的成果,應該是更好的選項。如此一來,一方面仍可以選擇傳統的方式留給子女守住家業,另一方面,從理財的角度考慮,則可以部分資金購買一處較小的房子供自己居住,其餘資金分配給子女創業,同樣達成妥善安排自己和老伴晚年生活的目的。這種種改善利得,都是政府期待「居住正義」的一種實現。

  然而,上述的「四、五層樓老舊中低層公寓專案獎勵計畫」即將在民國104年8月1日停辦;加以內政部於民國103年1月3日通過《都市計畫法台灣省施行細則》部分條文修正案,增訂都市計畫容積總量管控上限,都市更新地區不得超過法定容積50%,將於民國104年7月1日正式實施,台北市及新北市應該也會儘速實施。換言之,張先生所住地區,如果不能在民國104年8月1日前向台北市政府都更處提出辦理都市更新概要或事業計畫的申請,民國104年8月1日以後,就只能依照一般的容積獎勵辦法提出申請,如同我們所估算的,張先生更新後就只能分回約三十二權狀坪,對張先生而言,都市更新應該就不是優先的選項。

  「四、五層樓老舊中低層公寓專案獎勵計畫」屆期無法繼續沿用,對於目前擁有老舊四、五層樓公寓的地主來說,將是很大的損失,對於台北市的都市更新觀感與實質效益,亦會造成非常負面的影響。

  註1:本文案例實際已經依照都市更新流程呈送台北市政府申請中,惟內容及數字加以簡化以便說明,其人名則為化名。

  註2:福隆建設(股)公司是以都市更新事業為主要發展方向的建設公司。目前除台北市文山區興隆路二段「鼎隆苑」更新案已經完工交屋入住外,另有二更新案通過事業計畫核定並權利變換審議中,其他尚有七個更新案進入都市更新實質審議過程。在上述更新案中,就有三案是依「四、五層樓老舊中低層公寓專案獎勵計畫」的程序送件申請審議。

(本文作者為法學博士,現任福隆建設股份有限公司總經理)

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《都市更新條例》於民國87年11月11日公布施行初期,土地開發尚未飽和,辦理都更難度甚高,另方面對「實施者」缺乏誘因,實務上之都更案件甚少。不過隨著都市發展迅速,土地開發面臨飽和,空地日漸減少,目前台北市精華區已是一地難求。民國92年SARS風暴過後,房地產景氣開始復甦,同年修正《都市更新條例》,將協議合建之同意比例降低為十分之八;民國97年《都市更新條例》又為較大幅度之修正,簡化審議流程並放寬容積獎勵,各地方政府之配套規定亦日漸完善,開發商在空地難尋、都更誘因增加之情形下,都市更新開始蓬勃發展。

   然都更案件大增之後,原有法規及制度不足之處開始浮現,進而衍生諸多爭議。民國101年3月間爆發文林苑事件,迫使政府及整個社會重新檢視《都市更新條例》及現有制度之缺失,行政院及社會各界紛紛提出《都市更新條例》之修正草案,地方政府對於都市更新政策之推展及都更案件之審議態度趨於保守。目前《都市更新條例》第10條、第19條第3項業已失效,未來何時完成修法?修法結果如何?皆處於混沌不明之狀態。

   永然聯合法律事務所、永然地政士事務所及永然法律基金會有感於社會大眾,尤其台北市民對於都市更新議題之高度關心與相關法律知識之渴求,特編纂《參與都市更新保障權益法律手冊》,針對都市更新政策及實務運作現況作深度之解析,祈使社會大眾對於都市更新有更深一層的認識,以維護自身權益。

   本手冊由永然聯合法律事務所專業律師群、永然地政士事務所專業地政士暨福隆建設公司趙恩廣總經理共同執筆;欲索取者,請來函附10元中型回郵信封(16cm×22cm以上),註明手冊名稱,寄台北市中正區羅斯福路二段9號7樓永然法律基金會收即可。

 

 

 

 

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