永遠自然─李永然律師部落格

　　民國104年3月17日中國時報B1記者張潼「台北市政府自建，廣慈公宅增至2800戶」的報導稱：延宕多年的廣慈博愛園區開發案，日前傳出台北市政府已有新規畫。

　　民國104年3月16日晚間各局處首長邀在地居民、議員舉辦座談會，都發局長林洲民在會中宣示，廣慈後續整體開發不再循「BOT方式」，改由市政府「自籌經費」興建；未來廣慈建物會設計成S型「以屋就樹」、公共住宅戶數增為2800戶、將永春陂廢棄營區納入成藝術公園，希望進而帶動周邊社區都更，廣慈後續整體開發改由市府自籌經費興建；有別於過去有社福、商業和公園用地的分區開發，之後也不再分區開發、規避環評，而是改以全區開發，另會結合臨近的永春陂廢棄營區作為藝術園區，依完整思維來規畫開發這塊基地，園區設計部分採低樓層是可穿越的開放空間，從廣慈園區四面都可進入，打造開放的綠地；建物以S型建物「以屋就樹」，6樓以下規畫生活功能與社福用地，包括圖書館、托嬰中心、親子館等，6樓以上則打造2800戶公共住宅。

　　一旦廣慈園區完成後，應能帶動周邊社區也願意進行都更，但暫時不討論要做公辦或自辦都更，但落成後的廣慈公宅就可作為「中繼住宅」；並承諾，該說明會是「期初報告的期初報告」，未來將更尊重在地居民意見，但仍有民眾提出質疑避難如何規畫、是否會造成附近環境衝擊、地質是否能夠承受等問題！

 
　　根據民國104年3月16日經濟日報A15版記者沈婉玉「多屋族想省稅，善用自住優惠」的報導，由於房地合一稅擬在民國105年上路，且按照財政部規畫方向，於民國105年後購買的房屋只要自住、持有超過六年，且總價低於新台幣4000萬元賣屋時即可免稅，因此官員提醒民眾應該設籍並善用「自住」之土增稅、地價稅和所得稅優惠，好好規劃戶籍設在哪裡。

對於「自住」在稅法中的優惠，主要是在保障居住的基本需求，像是賣屋土地增值稅稅率最高為40%，但若是屬於自用住宅用地，則可分為「一生一次」和「一生一屋」適用10%的土增稅優惠稅率。

一、近年來「住宅」相關問題一直是台灣的熱門話題

　　台灣人向來重視「住」，因為一個人的民生問題一食、衣、住、行，「住」原本就居其一；近年來因為有些地方的房價較高，部分學者就開始喊出「居住正義」口號，進而運用這個口號，要求政府必須打房，希望把房價打到「人人都買得起」。

　　台灣政府迫於輿論壓力，開始實施「房地交易實價登錄」、「限制購屋貸款成數」、「奢侈稅」、「豪宅稅」，調高公告地價、公告現值、提高房屋稅率、、等等措施。這些措施確已奏效，台灣的房市已奄奄一息，就連法院拍賣的房地，也已乏人問津，而一再地流標。

　　民國104年3月14日 聯合報A9版記者周志豪「社區可禁養寵物，立委提修法解禁」的報導稱：近年來國內飼養寵物家戶增加，平均每四點九戶就有一戶飼養。但《公寓大廈管理條例》規定，社區得以規約方式禁止住戶飼養寵物；國民黨立委王育敏認為這樣的法律剝奪寵物的居住權益，違反寵物友善環境理念，打算提案修法。

　　內政部營建署管理科長楊哲維表示，相關法令是於民國84年間訂定，但現今社會致力營造友善寵物氛圍、友善社區關係，相關條文可能造成負面誘導，支持修法刪除，民國104年初《動物保護法》完成修法，兩年後國內流浪動物將「零安樂死」，但現在仍有禁養寵物規範，讓有意認養民眾望之卻步，使得流浪動物一樣「卡」在收容所，可能影響兩年後流浪動物零安樂死政策的執行能量。

　　筆者認為早期訂定《公寓大廈管理條例》第十六條與廿三條，有關禁止住戶飼養寵物規定可依社區管委會得以規約約束，可能是當時民眾的公德心不夠與政府配套措施不夠，飼養寵物妨害公共衛生、公共安全與安寧，才制定約束條款，近年來飼養寵物住戶增加，但發生動物造成社會不安事件頻傳，拋棄寵物隨便放逐於郊區山裡，造成民眾公共安全，環境髒亂，如要修法寵物居住權益，應先要修好養寵物人的心態，並制定違法懲罰及執行條款，否則社區環境仍然無法平靜，未來爭訟將更多！

　　民國104年3月15日自由時報A12版記者涂鉅旻、何世昌「北市200多處，大樓磁磚恐掉落」的報導稱：聯合報所屬大樓外牆磁磚剝落，釀一死一傷。對此，台北市長柯文哲昨表示，大樓外牆磁磚掉落問題會通案處理，台北市建管處打算一週內提出因應方式。

　　台北市建管處則推動《北市建築管理自治條例》修法，未來超過一定年限的建物，每年都須強制「健康檢查」，否則住戶將被處以罰鍰。

　　台北市建管處副總工程司邱英哲說，為避免外牆磁磚剝落情事發生，里長、里幹事都會在里內巡查，並提報有安全疑慮的名單，目前全台北市有二百多處有磁磚掉落疑慮，但民國104年3月13日聯合報所屬大樓不在這份名單以內，因此，台北市府民國103年就開始思考「例行健檢」年限，初步考慮從廿、廿五、卅年這三種年限擇一執行，建管處會邀集建築師、土木技師、營造業公會等討論。待《北市建築管理自治條例》經議會修法通過後，建物所有人或管委會都須每年撥時間替建物「健康檢查」，費用由住戶、管委會自行負擔，至於該如何收費，台北市政府也會和相關公會討論合理的「健康檢查」價錢。

案例：

　　A為年滿十八歲而未滿二十歲的大學生，尚未取得小客車駕駛執照，某日竟趁其父母不注意，私自將他父親所有的小客車開至郊區兜風，見四下無人，開始飆速行駛，而在轉彎處，與正使用行動電話通話並駕駛小客車的B發生擦撞，A與B二人均多處受傷。經鑑定結果，A與B二人皆有過失，試問：A與B應負何法律責任？

解析：

　　民國104年3月13日 經濟日報A15版記者楊文琪「租屋補助金 依城鄉調整」的報導稱：為讓更多弱勢民眾可以獲得租金補貼，內政部決定將租屋補助金從現行每戶每月新台幣4,000元，改依城鄉租金差異、所得不同及合理負擔程度有異等因素，做差距調整，金額介於新台幣3,000至5,000元間，如此補助戶數可快速增至設定的5萬戶目標。

　　內政部營建署於民國104年3月12日表示，104年度「整合住宅補貼資源實施方案」公告受理申請期間，也將依例預定於民國104年7月至8月間辦理，屆時有租金補貼需求的民眾，可於期間內向戶籍所在地的直轄市、縣（市）政府提出申請，日前邀集各地方政府研商「104年度租金補貼計畫戶數」，希望104年租金補貼戶數可達計畫目標5萬戶，儘量使符合申請資格者都能領到租金補貼，考量城鄉租金差異、所得不同與合理負擔能力等因素，租金補貼金額將由以往全國「齊頭式」皆為新台幣4,000元，依不同地區調整為新台幣3,000至5,000元等四種補貼金額。

　　筆者認為政府為了幫助弱勢租屋者，有許多補助規定如「青年安心成家作業規定」、「住宅補貼作業規定」、「青年安心成家方案 」，但有多少民眾知道，政府為照顧民眾，用盡心力制定辦法，但於大力宣導，導致對政府的民怨與誤解更大，加上各種原因的加油添醋讓政府背黑鍋，盼政府在實施政策時，執行力一定要確實，避免頭重腳輕，這樣才不會枉費照顧弱勢民眾的好意！

　　依據民國104年3月9日蘋果日報A15版記者潘姿羽所撰「房屋稅倍增 建商剉咧等」報導，房產稅制不斷出新招，台北市市長柯文哲更曾直言民國104年5月收到房屋稅單會「嚇一跳」，隨著稅單寄送時間愈來愈近，有建商憂心民眾收到倍增的房屋稅後會大大影響換屋、置產的念頭，讓房市趨於冷淡。台北市於民國100年實施豪宅稅，之後陸續調整新屋造價、路段率，張金鶚教授表示，北市新屋評定價值的建造成本有30年沒調，且台灣房屋持有稅偏低，買車的持有成本佔比高過買房；他建議改革要採持有稅和交易稅雙軌併行，杜絕炒作。財政部長張盛和則將全國非自住房屋稅稅率最低從1.2%調至1.5%、上限從2%提高到3.6%；北市府率先跟進採用房屋稅差別稅率，持有3戶以上非自住房屋者，將採最高稅率3.6%。

　　代銷公會全聯會理事長黃炯輝認為，稅改太躁進，現在房屋稅動輒2~3倍成長，北市新成屋在稅基、稅率同步提高的情況下，更可能7~8倍起跳，現在大家對稅制還搞不清楚，收到稅單後，下半年就會開始發酵。黃炯輝理事長指出，新屋造價提高、部分區域路段率也調高，加上北市府房屋稅採差別稅率，北市新屋買方會最有感，未來購屋的猶豫期會更長、代銷業者更辛苦；中古屋屋主恐將調高的房屋稅轉嫁至房價，造成與買方價格認知無共識，市場雪上加霜。

　　筆者認為一口氣調高房屋稅的稅基及稅率，在雙重影響下，新成屋的房屋稅率勢必大幅提升，房屋稅基的調高也將連帶影響契稅及財產交易所得，所以購屋者或房屋持有者，買賣屋時切勿僅關注房屋稅，整個移轉成本也都需要評估考量。

　　依據民國104年3月8日蘋果日報A15版記者陳書榕所撰「海砂屋都更拖延10年 住戶求助無門」報導，台北市內湖區明園大廈為31年老屋，民國95年被台北市政府列管為「海砂屋」，分類為「須拆除重建」，居住安全明顯危險，住戶表示，該大廈不只外牆剝落嚴重，住家內部天花板、牆面有明顯剝落痕跡，讓人膽戰心驚。鑑定確認後，自民國94年開啟都更作業過程，至今10年，卻仍未統合住戶意見，過程中還爆出住戶互放謠言、提起告訴或肢體衝突等憾事，其中都更理事會欠缺作為是都更過程最大阻礙。

　　關於容積獎勵限縮一事，北市府建管處副總工程司邱英哲指出，明園大廈適用於民國89年通過《海砂屋善後處理準則》，因此依法必須在5年內申請建照完成或都市更新事業計畫的報核，就可完整取得30%容積補助；若無，則逐年遞減5%，最低則會到10%。以明園大廈來看，民國104年7月30日是最後期限，否則就會依準則扣減。至於為何公部門極力推行都更，但民眾遭遇整合困難時卻無法可幫？北市府都更處副處長簡裕榮解釋，由於明園大廈屬私有財產，公部門毫無立場介入協調糾紛，只能給予法規諮詢協助，而至於都更理事會沒有作為。根據《都市更新團體設立管理及解散辦法》第20條規定，若理事會有侵害團體利益之情事，依法只要有五分之一以上的會員連署請求，發函至主管機關，就可強制召開會員大會，處理理事解任或改選問題。簡裕榮副處長強調，都更最困難的即是人事，望住戶能團結，優先考量團體利益與居住安全問題。

　　筆者認為該社區住戶及都更理事會應儘速且慎重的處理海砂屋改建，尤其該社區已被列管為海砂屋，極可能發生公安意外，造成行路人或住戶的傷害，另外社區住戶也無法輕易地出售該不動產，讓想換屋者無法換屋，如住戶對自身權益該不清楚如何保障，建議可以詢問專業的律師來尋求幫助。

　　依據民國104年3月10日自由時報A6版記者李欣芳、蘇金鳳所撰「公共建物耐震補強率偏低 監委：出事誰扛」報導，中央與地方政府所屬公共建築物耐震不足，行政院要求逐年編列預算補強，但監委蔡培村最新調查發現，中央政府各機關補強率有51.8％，但各地方政府的補強率則嚴重偏低，僅17.9％，監察院決議要求行政院督促中央與地方政府，逐年編列預算予以補強，蔡培村委員提出警語說，否則一旦發生大地震，責任歸屬要由誰來承擔？

　　蔡培村監委指出，行政院在民國89年921大地震後，頒布「有關公共建築物實施耐震能力評估與補強方案」，將建築物的耐震指數提高，但目前全台灣各地約有五千棟建築物還未符合新的耐震指數標準，也就是不夠耐震。他表示，主要是了解行政院督促各中央與地方政府機關辦理建築物耐震補強情形，並調查有無執行不力。尤其是各地方政府所屬公共建築物的耐震補強率偏低，相關縣市都未編列預算予以補強，而補強率較佳的縣市，則是台北市與新北市。

　　筆者認為行政院如有編列預算給地方政府，作為公共建物補強之用，地方政府應妥善安排運用，尤其近日頻傳大樓外牆磁磚掉落的意外，各縣市政府更應該注意公共建物的安全，尤其公共建物在平時都有洽公民眾及公務人員，更要讓使用者安心地進出使用。