永遠自然─李永然律師部落格

　　民國104年3月13日中國時報AA2版記者王玉樹「台電首筆高雄地上權標案，底價新台幣28億元」的報導稱：高雄房產新焦點亞洲新灣區，台電也有地要釋出！台電民國104年3月12日舉行「高雄展覽館對面特貿三土地地上權案」招商說明會，基地總開發面積高達12萬坪，開發量體比台北101大樓還高。台電大膽喊出底價新台幣28億元，雖民國104年3月12日有20多家大企業熱烈參與，但是廠商私下認為此價「高於行情」，是否進場要再評估。

　　台電從2012年推出「10年資產活化計畫」，預計到2020年有19筆土地要釋出，多數是設定地上權案，有些則是合建，預計5月正式招標的高雄展覽館正對面這兩塊土地，原是台電高雄營業處的倉庫與空地，這也是台電在高雄的第一筆地上權案，總面積1.6萬坪，可開發樓地板總面積12.7萬坪，比101大樓的10萬坪還要多，未來將開發為旅館、百貨公司、電影院、企業總部等，台電招標權利金底價訂為新台幣28億元，地上權設定50年，到期可再延續20年，也就是租約期為70年。

　　筆者認為台電釋出地上權標售土地，出發點乃為吸引企業高度的興趣，但招標條件過於嚴苛，是否能順利開發成功，仍需政府的審查通過，盼政府如此大的公有土地招標案，事先應通盤檢討北、中、南的土地行情訂出標售價格及許可程序與資格的合理性，避免參與標購企業者，屆時紛紛打退堂鼓，而讓政府的開發美意落空！

　　104年3月14日早上10點半，李永然律師前往台大校友會館，以理事長身分出席並主持「中華人權協會第16屆第2次會員大會」，會中邀請許文彬名譽理事長、蘇友辰名譽理事長等出席致詞給予會員勉勵及期許，會員們出席踴躍，討論熱烈。會後設宴於蘇杭小館聯誼餐敘，活動圓滿落幕。

　　李永然律師接觸兩岸法律20餘年，十分重視維護大陸台商利益保障的法律權益，並將其多年經驗集結成「大陸台商合同訂定與履行的法律竅門」一書，希望藉此為台商在簽訂合同時能做為參考之依據，而本書也獲得旺報的推薦，於2015年3月15日台商周報財經文摘刊載本書之介紹，全文如下：

了解大陸法律，確保經營權益

　　民國104年3月10日蘋果日報A14版記者于靜芳「4處公營宅周邊，2年漲15%」的報導稱：台北市政府釋出570戶只租不賣的聯開宅，租金約市價85折，引發既有住戶反彈，前台北市副市長張金鶚近期在臉書發表看法，認為這些既有住戶不應歧視租屋者，且目前已推行的公營住宅，房價也未見有跌價，房仲統計4處公營住宅周邊行情，近2年漲幅度皆在3.8~15.06%，大龍峒公營宅、萬隆聯開公營宅、行天宮聯開公營宅，甚至興建中的寶清段、青年段、興隆公營住宅等，不但規劃、管理十分良好，房價也都是未跌反漲。

　　台北市政府都市發展局昨也說，推動聯開宅時，皆已向台北橋站及新店機廠聯開住宅社區進行說明，以目前大龍峒、行天宮站、萬隆站等混居公共住宅來看，並無干擾到居民。

　　筆者認為住戶質疑公營住宅影響房價，也是有原因的，擁有公營住宅周邊住戶的心態當然是五味雜成，辛苦一輩子努力賺的錢一生買的房，突如其來政府要用低於他們買的房屋價格蓋公營住宅，這種突如其來的政策當然沒辦法接受，但周邊住戶也太過敏感，公營住宅尚未完成或有住戶入住，先談品質或價格會有影響，都稍嫌太早，但問題還是出在政府，計畫執行前的宣導及溝通沒做好，盼政府實施公營住宅政策前應先將未來的社區弱勢族群及管理方式做宣導與座談，才不至於引發現有住戶反彈，反而觀感不好，推動計畫受阻！

　　民國104年3月10日經濟日報A16版記者郭及天「全台住宅租金 去年漲逾6%」的報導稱：民國104年大台北住宅租賃市場價格方面，台北市住宅租金平均單價每坪新台幣1,398元，年漲幅約3.6%；新北市住宅租金平均單價每坪新台幣649元，年漲幅約2.9%。其中占住宅租賃市場大宗的套房產品漲幅最明顯，台北市及新北市套房平均租金分別為新台幣1,595元和952元，年漲幅分別達2.7%、12%，內政部不動產資訊平台發布的租金指數分析，民國105年1月全台租金指數為102.47，不僅為歷年新高，更是2011年2月以來連續每個月攀高，近一年來住宅房價受政策影響，下修預期增加，但過去幾年不動產取得成本及持有成本提高、整體景氣緩步走揚、消費力提升，帶動住宅租金行情持續上揚，民國104年全台住宅租金漲幅逾6%，大台北住宅租金上漲超過3%，台南高雄整體住宅、新北套房租金漲幅更達一成以上，觀察去年實價登錄資訊，去年全台住宅租金一年上漲約6.2%；其中台南、高雄都會區漲幅領先全台，分別達17.5%、10.8%。台南勁揚17%稱冠，台高雄10%居次，北市增逾3%，行情穩步走高，未來恐更多人租不起房！

　　筆者認為不動產交易跟各縣市地方政府改朝換代的執政計畫未來藍圖有很大關係，為何在房價高漲的時候，不動產交易率不減反增？這原因歸諸於華人有「有土斯有財」的觀念，但這個價值觀過去與現在是很不同的，過去是以農業為主的社會中，只要有土地耕作即可，但是，現代社會土地卻成為投資保值的工具，做為商品的交換價值，遠超過土地所具有的使用與居住的價值，因此政府只要改變都市計劃就會改變當地的交易量，盼地方政府於改朝換代後，前朝好的政策仍要延續，並更加去瞭解弱勢者在都市中的處境，避免產生民怨而對政府的不信任，讓「居住正義」不要淪為只是口號而已！

案例：

　　A於民國103年3月某日晚間騎乘自有重型機車於台北市信義區巷弄內由西向東行駛，行經某路口欲左轉時，不幸與B駕駛由南向北行駛的自小客車發生擦撞，A因而倒地致左手骨骨折，經報警處理後，A、B二人均堅稱自己未超速且經查二人都未飲酒，試問：

　　一、如何釐清A、B雙方車禍的責任歸屬？

 
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　文◎永然地政士事務所 黃文賢顧問

　　從李昇求所著的「成屋買賣新策略」（曄瑾出版公司，1994年1月出版）一書讀者可以知道買賣成屋時的市場法則、購屋知識、售屋訣竅等正確觀念，避免將一生積蓄付諸一炬！該著作以不少的篇幅主題談論購屋、售屋的糾紛防範，籲社會大眾應建立預防重於救濟的觀念，才能順利安全快樂圓滿完成購屋、售屋美夢。

　　近日大陸國務院發出的《62號文》，將取消財政返還的退稅優惠，引發廣大台商憂慮，李永然律師接受旺報採訪，針對此議題表達看法，刊於2015年3月11日旺報：

李永然：大陸政府應守誠信原則

2015/03/11 | 記者陳曼儂／台北報導

　　大陸國務院推出《62號文》，將清理過去地方政府承諾過的財政優 惠，儘管大陸財政部長樓繼偉強調，這非針對台商，但永然聯合法律 事務所所長李永然表示，就法律層面，政府必須有誠信原則，不該把 內部整頓波及善意的第三方投資者。

　　2015年3月13日中午，李永然律師出席了美好人生協會的理監事會議，聽取會務報告，並了解會務的進行。

一、土地承包經營權已經制度化

　　中國大陸於2002年8月29日全國人民代表大會常委會通過《農村土地承包法》，該法並自2003年3月1日起施行，該法規範農村「土地承包經營權」；大陸自2007年10月1日起施行的《物權法》也於第十一章「土地承包經營權」章的規定，確立「土地承包經營權」；亦即農村集體所有和國家所有由農村集體使用的耕地、林地、草地以及其他用於農業的土地，依法實行「土地承包經營制度」。

二、土地承包經營權屬於「物權」