2014年9月出版的獨家報導第1145期中,刊登李永然律師撰寫「因都市更新參與權利變換,如何分配?」一文,供讀者參考。

  20140905104359142_0001  

因都市更新參與權利變換,如何分配?

  在台灣都會區的房子因年久,致已相當老舊,有面臨進行「都市更新」的必要,而參與都市更新的土地所有權人,如係採用「權利變換」,究竟未來建好的房子要如何分配?

  此一問題,攸關參與都市更新之土地所有權人的權利;此時,地主應注意以下四點:

  一、何謂「權利變換」?其乃指「更新單元」內重建區段的土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者,提供土地、建築物、他項權利或資金,參與或實施都市更新事業,於「都市更新事業計畫」實施完成後,按其更新前權利價值及提供資金比例,分配更新後建築物及其土地的應有部分或權利金。

  二、可以只要「現金」補償嗎?如果土地所有權人不願參與分配或應分配的土地及建築物未達「最小分配面積單元」,無法分配者,就以「現金補償」(參見《都市更條例》第31條第1項後段)。

  三、實際所受分配超過應分配的面積時,該怎麼辦?如果土地所有權人實際分配的土地及建築物面積多於應分配的面積,就應該繳納「差額價金」(參見《都市更新條例》第31條第2項前段)。地主如有前述情形時,務必要依照規定繳納;因為如未繳納時,則所獲配的土地及建築物是不得移轉或設定負擔;如違反前述規定而為移轉,則其移轉或設定負擔「無效」;但因「繼承」而辦理移轉者,則不在此限(參見《都市更新條例》第31條第6項)。

  四、地主經權利變換所分配的不動產如何登記?由於我國不動產的取得採取「登記生效主義」,而地主參與都市更新,經權利變換,「實施者」應依「權利變換結果」,列冊逕請主管機關囑託該管登記機關辦理權利變更或塗銷登記(參見《都市更新條例》第43條前段)。如果地主,有實際所受分配超過應分配的面積,應繳納「差額價金」而未繳納時,則應依《都市更新權利變換實施辦法》第26條第1項規定:「…對於應繳納差額價金而未繳納者,其獲配之土地及建築物應請該管登記機關加註未繳納差額價金…」;如有漏未註記者,仍可依內政部台內營字第1000802792號函:「…惟因實施者於列冊時,漏列上開未繳納差額價金應加註事項,致未能併同權利變更登記辦理註記,為確保差額價金之繳納及保障善意第三者之權益,避免造成私權爭議,經貴府審核確有未繳納差額價金之情事而漏未註記者,自仍可依上開規定程序,由實施者列冊逕請主管機關囑託登記機關補辦註記登記」(註)。

  以上說明,供參與都市更新的地主參酌運用(本文作者為永然聯合法律事務所所長,永然兩岸法律事務中心創辦人)

  註:參見葉建廷等編「都市更新條例裁判函令彙編」,頁142,2012年3月一版一刷,建業法律事務所出版。

 

李永然律師 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()