文◎李永然律師
一、民眾在都市的危險老舊房屋打算重建，須瞭解法律
目前台灣都會區最夯的話題不外是「都市更新」、「危險老舊房屋重建」，筆者在這兩方面過去對於「都市更新」著墨較多，但鑑於民眾常有「危老重建」的問題向筆者諮詢，筆者本文打算針對「危險老舊房屋重建」的法律進行探討。
「法律是保護知道法律的人」，所以位於都市的危險老舊房屋打算進行重建時，務必先瞭解相關「法律」規定，俾保障自身合法權益。
二、政府既有「都市更新」的政策，為何又再推「危老重建」的政策
首先要說明的是「都市更新」的重建，與「危險老舊房屋」的重建，雖均涉及「重建」，但其法律門檻及優惠政策各有不同；尤其「都市更新」有「最小面積以上」的限制（註1），且不易整合，政府於是另訂《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，該條例經立法院三讀通過後，由總統於「民國106年5月10日」公布，藉以加速推動都市危險老舊房屋重建。
《都市危險及老舊建築物加速重建條例》其立法乃為因應潛在災害地區，加速都市計畫範圍內危險及老舊瀕危建築物的重建，改善居住環境，提升建築安全及國民生活品質；由其條文規定內容觀之，該立法是為下列需求：
1.加速老屋重建：凡危險及老舊建築物，經所座落之土地及「合法建築物」所有權人百分之百同意後，免經冗長的「都市更新審議」程序，申請獎勵確定後，即可進行重建。
2.讓「小面積的老舊建築物」有獎勵重建的管道：如前所述，「都市更新重建」有最小規模面積的限制，而危老房屋重建，則容許「小型建築基地」也可以申請獎勵重建，藉以能解決危險及老舊合法建築物的問題。
3.打造無障礙的樂齡住宅，改善高齡老人的居住品質：過去老舊危險合法公寓，沒有設置「電梯設備」，高齡老人上下進出不便，透過重建，打造樂齡健康住宅（註2），解決危老建物「困老」問題，符合台灣樂齡社會、超高齡社會的需求。
三、哪類建築物可以適用《都市危險及老舊建築物加速重建條例》申請重建？
其次要談到可以依《都市危險及老舊建築物加速重建條例》規定，申請重建的建築物，有哪些？依該條例第3條第1項規定：其適用範圍，為都市計畫範圍內非經目的事業主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值，且符合下列各款之一的「合法建築物」：
1.經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除者；
2.經結構安全性能評估結果未達最低等級者；
3.屋齡三十年以上，經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準，且改善不具效益或未設置「升降設備」者。
四、申請危老重建的容積獎勵如何？
再者，政府為推動危老重建或都更重建，均訂有「容積獎勵」，關於「危老重建」的容積獎勵，於《都市危險及老舊合法建築物加速重建條例》第6條第1項規定：重建計畫範圍內的建築基地，得視其實際需要，給予適度的建築容積獎勵；獎勵後的建築容積，不得超過各該建築基地1.3倍的「基準容積」或各該建築物1.15倍的「原建築容積」，不受《都市計畫法》第85條所定施行細則規定基準容積及增加建築容積總和上限的限制。另外又於同條例第6條第2項規定「時程獎勵」，按條例施行後一定期間內申請，愈早提出申請，則獎勵愈多。
五、慎選合建對象並妥適訂定「合建契約」：
又進行危老除採用「自主危老」外，大皆會找信用可靠有實力的建商進行合建，如果採用與建商合建時，應注意以下兩大方面：
（一）選擇有品牌、信譽、實績的建商進行合建：危老重建涉及許多專業知識，如果建築物所有權人欲與建商合建，一定要先打聽並比較，選擇有品牌、信譽良好、實績證明的建商進行合建，切勿草率決定，如果合建建商資力不足、信用不良，往往會給欲重建的建築物所有權人帶來災難、禍害及拖累，甚至還有靠「訴訟解套」。
（二）慎訂合建契約：契約書內容一定要詳閱，如果不懂，務必請教專業律師，建議至少應注意以下10點：
1.重建的基地範圍；
2.分配的條件：要寫清楚分配的原則、比例，如果欲重建的建築物所有權人要看到「分配坪數」才放心，也可以請建商進行試算，並提供範例；
3.建商與地主各方的權利、義務；
4.建築設計，包括「保固責任」（結構保固、防水保固、設備保固）；
5.建材使用：要求建商將使用建材條列清楚；
6.選屋原則的約定；
7.交屋（註3）；
8.切勿同意將合建的土地提供給建商做為貸款抵押擔保；
9.違約事項的約定（註4）；
10.其他約定。
六、結語
綜上所述，政府在都市推動危老重建的政策，固然是一項美意，民眾應善加把握，俾保障並提升居住品質，但務必瞭解相關法律規定，方能保障自身權益並免無謂爭議。
註1：實施都市更新重建，必須先劃定「更新單元」，按劃定的不同，可分「優先劃定」、「迅行劃定」、「策略性劃定」、「自行申請劃定」等，而「更新單元」均有最小面積限制。
註2：台北市危險及老舊建築物加速重建問答集，頁A-3，民國110年11月版，台北市政府都市發展局、台北市建築管理工程處發行。
註3：黃張維著：都更危老大解密，頁187~188，2021年8月初版四刷，今周刊出版社公司出版。
註4：黃斐旻律師撰「危老重建與都市更新重建，不動產所有權人與建商簽訂合建契約的注意事項」乙文，載許啟龍律師主編、李廷鈞地政士副主編：危老都更重建權益保障手冊，頁29~30，民國111年10月，永然文化公司出版。
永然聯合法律事務所
台北所：
地址：台北市中正區羅斯福路二段9號7樓之2
電話：(02)2395-6989
....................
作者：李永然、黃斐旻、陳淑芬、陳曉祺、吳任偉
出版日期：2023/01 二版
書號：3C01-1
定價：350元
在政府以逐步降低實施門檻、提高獎勵作為誘因的驅動下，「都市更新」儼然成為都會區的全民話題；正當業者與市民摩拳擦掌、躍躍欲試之際，有人看好，卻也不乏有人唱衰。究竟投入都更的利益有多大？合作風險又在哪裡？一體兩面，端看您「準備好了沒」。本書從法律實務切入，自制度面，到自辦都市更新的方式、實施流程、注意事項、選屋分配、疑難解決……等問題，帶領您循序漸進，步上都更的「雙贏」之路！
留言列表
