一、參與自辦都市更新,須瞭解權利變換:

  台灣的都市已相當老舊,為了市容及防災,誠有進行「都市更新」的必要,台北市政府必須有貫徹執法的決心,不要受「文林苑案」、「永春案」的影響,這樣才能改變台北市的市容;台灣的其他城市也是如此。

  台灣目前的都市更新,主要是採取「自辦」,而自辦有「協議合建」及「權利變換」之分;由於採用「權利變換」時,享有減徵土地增值稅及契稅的優惠(參見《都市更新條例》第46條第3款)依「權利變換」方式申請。

  所謂「權利變換」乃指「更新單元」內重建區段的土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者,提供土地、建築物、他項權利或資金,參與或實施都市更新事業,於「都市更新事業計畫」實施完成後,按其更新前權利價值及提供資金比例,分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金(參見《都市更新條例》第3條第5款)。

  進行都市更新的權利變換,主管機關可以囑託地政機關就參與都市更新的不動產進行限制登記;所以「參與都市更新的當事人」對此必須有所了解,筆者願藉本文予以剖析。

二、進行囑託限制登記的法令依據:

  首先須注意限制登記的法令依據,依《都市更新條例》第33條第1項規定:實施權利變換地區,直轄市、縣(市)主管機關得於權利變換計畫核定後,公告禁止下列事項。但不影響權利變換之實施者,不在此限:

  1、土地及建築物之移轉、分割或設定負擔。

  2、建築物之改建、增建或新建及採取土石或變更地形。

  此一規定的目的,主要是為了不影響「權利變換」的實施,所以,此一公告原則上只能在「權利變換計畫書」核定後,才可以公告。

三、此一限制登制的「禁止期限」,最長不得超過「二年」:

  就上述規定,參與都市更新權利變換的當事人必須注意「禁止期限,最長不超過二年」(參見《都市更新條例》第33條第2項)。

此尚須注意以下兩點:

  1、主管機關的延長期限,仍受「二年」的限制:內政部台內營字第0920085072
號函認為:「......公告禁止土地及建築物之移轉、分割或設定負擔,與建築物之改建、增建或新建及採取土石或變更地形等事項,其禁止期限最長不得超過二年。準此,依上開條文公告禁止之期限如未達二年,固得延長至二年,但應於原訂禁止期限尚未屆滿前為之,如原訂禁止期限已屆滿,即不得再行延長......」(註1)。

  2、公告期滿,應由原囑託為限制登記的機關請求塗銷:台北市政府地政處97、7、30北市地一字第09731839600號函認為:「......按都市更新條例第33條第2項已明定禁止及建物移轉、分割或設定負擔之期限最長不得超過二年。......如原訂禁止期限已屆滿,即不得再行延長。惟依土地登記規則第147條規定:『查封、假扣押、假處分、破產登記』或其他禁止處分之登記,應經原囑託登記機關或執行拍賣機關之囑託,始得辦理塗銷登記。......」,故該限制登記應由原囑託登記機關依上開規定囑託地政事務所辦理塗銷登記(註2)。

四、那些登記可認為不影響權利變換的實施?

  再者,如前所述,依《都市更新條例》第33條第1項但書規定:主管機關所為之公告,並囑託地政機關所為的限制登記,於不影響權利變換的實施時,則不受限制而仍得為之;而那些情形,可認為不影響權利變換的實施?筆者謹例舉如下:

  1、土地或合法建築物於「權利變換實施期間」,如有經「查封」或「破產登記」等情事發生,如其所有權人為願意參與分配者,其查封或破產登記,可轉載於權利變換後各該所有權人應分配之土地及建築物,並無辦理截止登記之必要(參見內政部營建署都字第0920029024號函)(註3)。

  2、最高限額抵押權移轉登記,如不影響權利變換的實施,也是不在公告禁止之列(參見內政部營建署都字第0920006314號函)(註4)。

  3、經法院判決土地所有權移轉登記確定在案,如不影響權利變換的實施,得逕依法院確定判決辦理所有權移轉登記(參見內政部95.3.14台內營字第0950800960號函)(註5)。

五、結語:

  綜上所述,參與自辦都市更新,採用「權利變換」方式時,對於主管機關囑託地政機關針對土地、建物所為之限制登記的公告,不論實施者或參與的當事人均須注意,俾符規定。

  註1、葉建廷、楊克成......等編:都市更新條例裁判函令彙編,頁155~156,2012年3月一版一刷,建業法律事務所出版。

  註2、邱奕達、李漢崇編著:縱橫都市更新實用法典,頁C-061,2013年1月一版一刷,振皓工程顧問股份有限公司出版。

  註3、葉建廷、楊克成......等編:前揭書,頁153。

  註4、葉建廷、楊克成......等編:前揭書,頁154。

  註5、邱奕達、李漢崇編著:前揭書,頁C-048。

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《都市更新條例》於民國87年11月11日公布施行初期,土地開發尚未飽和,辦理都更難度甚高,另方面對「實施者」缺乏誘因,實務上之都更案件甚少。不過隨著都市發展迅速,土地開發面臨飽和,空地日漸減少,目前台北市精華區已是一地難求。民國92年SARS風暴過後,房地產景氣開始復甦,同年修正《都市更新條例》,將協議合建之同意比例降低為十分之八;民國97年《都市更新條例》又為較大幅度之修正,簡化審議流程並放寬容積獎勵,各地方政府之配套規定亦日漸完善,開發商在空地難尋、都更誘因增加之情形下,都市更新開始蓬勃發展。

  然都更案件大增之後,原有法規及制度不足之處開始浮現,進而衍生諸多爭議。民國101年3月間爆發文林苑事件,迫使政府及整個社會重新檢視《都市更新條例》及現有制度之缺失,行政院及社會各界紛紛提出《都市更新條例》之修正草案,地方政府對於都市更新政策之推展及都更案件之審議態度趨於保守。目前《都市更新條例》第10條、第19條第3項業已失效,未來何時完成修法?修法結果如何?皆處於混沌不明之狀態。

  永然聯合法律事務所、永然地政士事務所及永然法律基金會有感於社會大眾,尤其台北市民對於都市更新議題之高度關心與相關法律知識之渴求,特編纂《參與都市更新保障權益法律手冊》,針對都市更新政策及實務運作現況作深度之解析,祈使社會大眾對於都市更新有更深一層的認識,以維護自身權益。

  本手冊由永然聯合法律事務所專業律師群、永然地政士事務所專業地政士暨福隆建設公司趙恩廣總經理共同執筆;欲索取者,請來函附10元中型回郵信封(16cm×22cm以上),註明手冊名稱,寄台北市中正區羅斯福路二段9號7樓永然法律基金會收即可。

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