永遠自然─李永然律師部落格

２０１０年８月３０日下午２時，我與同仁吳任偉律師一同赴聯合報講座演講「都市更新」常見糾紛與解決之道。

「都市更新」的主要目的在於「為促進都市土地有計畫的開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益」；簡言之，它是基於都市整體的利益，經由政府機關、私人、團體等持續不斷的努力，就實質環境、經濟、社會等不同層面，針對選定實施的地區，研訂綜合性計畫，實施拆除重建(即拆除原有建物重新蓋成新建物)、整建(即建築物之改建、修建或充實其設備)與保存維護(即加強更新範圍內之土地使用及建築管理)等措施，以達到增進都市機能、改善生活環境，促進都市健全發展的整體性目標。進行「都市更新」涉及《都市更新條例》及相關法令，自應具備法律知識；又因其涉及相關當事人之權益（如：實施者、土地所有權人、地上權人、承租人……等），致生糾紛，解決糾紛也應辨明《都市更新條例》中規定相關程序。本演講即就幾種常見之自辦「都市更新」爭議問題，進行研析與提出解決之道。

都市更新會的會員無法出席時，可否委託他人出席？

文◎李永然律師

按依《都市更新條例》的規定所成立的「都市更新會」，其運作適用《都市更新團體設立管理及解散辦法》。

文◎李永然律師

都市更新乃指在都市計畫範圍內，實施「重建」、「整建」或「維護」措施；而這些措施必須有「實施者」實施。

前述的「實施者」乃指依《都市更新條例》規定實施都市更新事業的「機關」、「機構」或「團體」（參見《都市更新條例》第3條第4款）。

２０１０年７月２８日下午２時，我與同仁陳曉祺律師一同赴聯合報講座演講「運用都市更新會進行都更，對其運作及權利變換的應有認識」。

都市更新事業應該由誰來實施？哪些地區應優先辦理更新？

文◎陳淑芬律師

依《都市更新條例》第4條規定，都市更新處理方式有三種，分別為「重建」、「整建」及「維護」。其中採重建方式辦理都市更新時，即會涉及將更新地區內原有建築物拆除、重新建築、住戶安置等行為，且為了有效提高土地利用之強度，強化都市機能，甚至得變更土地使用性質或其使用密度，例如變更地目、獎勵建築容積等。

目前「都市更新」在台灣是一個極夯的話題，而都市更新實施的方式中有一種所謂的「權利變換」；「權利變換」在《都市更新條例》中是重要的核心制度之一；透過此一制度，可將地主「更新前的權利，變換到更新後」，故稱之為「權利變換」（註1）。筆者擬透過本文讓參與都市更新者訂「權利變換」能有一基本認識。現分以下三點敘述之：

一、《都市更新條例》對「權利變換」的定義

其乃指「更新單元」內重建區段的土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或「實施者」（註2），提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於「都市更新事業計畫」實施完成後，按其更新前權利價值及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地的應有部分或權利金（參見《都市更新條例》第3條第6款）。

２０１０年６月１７日下午２時，我與同仁陳曉祺律師一同赴聯合報演講「如何以協議合建進行都市更新？」

達永建設機構秉持著「追求永恆，苛求完美」的經營理念，在建築業界耕耘數十餘載，以敬業和務實的態度貢獻專業，為企業體量身打造晉級國際經貿版圖的廠辦大樓，多次榮奪國家建築金獎，深獲肯定。

近期政府大力推展都市更新，欲增進都市機能、改善居住環境、提升房地產價值，達永亦積極參與。身為這塊美好土地的一份子，達永建設機構肩負使命感，希冀協助改善窳陋市容、更新老舊建物，使都市生活品質更上一層樓。

《都市更新條例》已立法十周年，全台申請都更案近千件，可見都市更新之盛行；然而其所面臨的容積獎勵爭議、審查時程冗長及「都更霸」、釘子戶之阻礙，皆為目前最大難題。

２０１０年６月７日，我接受正聲廣播電台專訪，主題為「都市更新的法律須知」。

都市更新熱潮正夯，許多民眾對於此議題仍是一知半解，趁此機會，我將相關的法律須知作一說明。

２０１０年５月２８日都市更新推動辦公室在台北縣府５０７大型會議室舉行「都市更新講習法令政策班」。

該活動由丁致成執行長主講「都市更新導論」，介紹到「都市更新是什麼？」、「都市更新對市民有什麼好處？」、「那裡該做都市更新？」、「誰可以做都市更新？」、「都市更新要多久及程序如何？」、「如何推動都市更新？」

近年來，隨著工商業及科技迅速發展，帶動都市開發速度，「都市老化」所衍生之問題開始逐一浮現。如何改善老舊市容、不斷提升都市各種機能，此乃每個城市都必須面對之課題。為積極因應各種都市老化問題，我國於民國87年11月11日公布施行《都市更新條例》，之後陸續訂定相關實施規則，使我國之都市更新法制日趨完備。

我國都市更新事業方興未艾，政府於民國98年間，亦將都市更新列為國家重要政策之一。政府基於鼓勵、促進都市更新之立意，盼吸引民間資源投入，遂逐步修法放寬實施都市更新之要件，以簡化流程、降低門檻、提高獎勵來增加誘因，以促使民間不動產開發相關業者主動參與都市更新。