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都市更新事業應該由誰來實施?哪些地區應優先辦理更新?

文◎陳淑芬律師

依《都市更新條例》第4條規定,都市更新處理方式有三種,分別為「重建」、「整建」及「維護」。其中採重建方式辦理都市更新時,即會涉及將更新地區內原有建築物拆除、重新建築、住戶安置等行為,且為了有效提高土地利用之強度,強化都市機能,甚至得變更土地使用性質或其使用密度,例如變更地目、獎勵建築容積等。

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民眾對「都市更新」的應有認識

文◎李永然律師

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都市更新條例之制定與立法目的為何?
 
◎陳淑芬律師

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都市更新是房地產目前最火熱的話題,不論是建築專業人士或者市井小民都想要了解它,然而都市更新真的像萬靈丹,可以解決一切舊屋改建的問題嗎?政府希望能將市容變得更整齊,但實際了解都市更新涵義的人又有多少呢?
 
老舊社區的都市更新,向來是一件非常困難的工程,太多的土地、建物所有權人都有自己的想法與要求,每塊地狀況又相異,並不能一概而論;同時現今媒體發達,資訊流通雖迅速,然因缺乏求證,斷章取義的結果,使得社會充斥著積非成是、一知半解的錯誤觀念。報導總言台北市「房價高」,但實際上,售價每因特定的地點、基地大小或規劃的考量而有所不同。近期最流行的名詞「豪宅」,不只是坪數大,相對的基地也要大,公共設施的配套亦須完善,欲符合這些條件,基地面積最少需1000坪;但多數人以為超過60坪就是豪宅,地主誤認改建後便是豪宅,建商必獲高利潤,遂常以最高售價與建商談合建條件,此舉無異將政府都市更新的美意大打折扣。

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一、前言
都市更新有自辦與公辦之分,而在自辦都市更新則以「權利變換」或「協議合建」實施。按「權利變換」係指「更新單元」內重建區段的土地所有權人、合法建物所有權人、他項權利人或實施者,提供土地、建築物、他項權利或資金,參與或實施「都市更新事業」,於「都市更新事業計畫」實施完成後,按其更新前權利價值及提供資金比例,分配更新後建築物及其土地的應有部分或權利金(參見《都市更新條例》第3條第5款)。
又實施權利變換時,權利變換範圍內供公共使用的道路、溝渠、兒童遊樂場,鄰里公園、廣場、綠地、停車場等七項用地、除以各該原有公共設施用地、未登記地(註1)及得無償撥用取得的公有道路、溝渠、河川等公有土地(註2)抵充外,其不足土地與工程費用、權利變換費用、貸款利息、稅捐及管理費用,經各級主管機關核定後,由權利變換範圍內之土地所有權人按其權利價值比例「共同負擔」,並以權利變換後應分配的土地及建築物折價抵付。所以,參與都市更新者,於採用「權利變換方式」實施,自應明白該「共同負擔」,筆者願藉本文加以探討。

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目前「都市更新」在台灣是一個極夯的話題,而都市更新實施的方式中有一種所謂的「權利變換」;「權利變換」在《都市更新條例》中是重要的核心制度之一;透過此一制度,可將地主「更新前的權利,變換到更新後」,故稱之為「權利變換」(註1)。筆者擬透過本文讓參與都市更新者訂「權利變換」能有一基本認識。現分以下三點敘述之:

一、《都市更新條例》對「權利變換」的定義

其乃指「更新單元」內重建區段的土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或「實施者」(註2),提供土地、建築物、他項權利或資金,參與或實施都市更新事業,於「都市更新事業計畫」實施完成後,按其更新前權利價值及提供資金比例,分配更新後建築物及其土地的應有部分或權利金(參見《都市更新條例》第3條第6款)。

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2010年6月17日下午2時,我與同仁陳曉祺律師一同赴聯合報演講「如何以協議合建進行都市更新?」

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達永建設機構秉持著「追求永恆,苛求完美」的經營理念,在建築業界耕耘數十餘載,以敬業和務實的態度貢獻專業,為企業體量身打造晉級國際經貿版圖的廠辦大樓,多次榮奪國家建築金獎,深獲肯定。

近期政府大力推展都市更新,欲增進都市機能、改善居住環境、提升房地產價值,達永亦積極參與。身為這塊美好土地的一份子,達永建設機構肩負使命感,希冀協助改善窳陋市容、更新老舊建物,使都市生活品質更上一層樓。

《都市更新條例》已立法十周年,全台申請都更案近千件,可見都市更新之盛行;然而其所面臨的容積獎勵爭議、審查時程冗長及「都更霸」、釘子戶之阻礙,皆為目前最大難題。

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2010年6月7日,我接受正聲廣播電台專訪,主題為「都市更新的法律須知」。

都市更新熱潮正夯,許多民眾對於此議題仍是一知半解,趁此機會,我將相關的法律須知作一說明。

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2010年5月28日都市更新推動辦公室在台北縣府507大型會議室舉行「都市更新講習法令政策班」。

該活動由丁致成執行長主講「都市更新導論」,介紹到「都市更新是什麼?」、「都市更新對市民有什麼好處?」、「那裡該做都市更新?」、「誰可以做都市更新?」、「都市更新要多久及程序如何?」、「如何推動都市更新?」

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2010年5月6日第一銀行舉行「都市更新論壇」,由於「都市更新」是一正夯的話題,此一活動參與人數眾多。

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近年來,隨著工商業及科技迅速發展,帶動都市開發速度,「都市老化」所衍生之問題開始逐一浮現。如何改善老舊市容、不斷提升都市各種機能,此乃每個城市都必須面對之課題。為積極因應各種都市老化問題,我國於民國87年11月11日公布施行《都市更新條例》,之後陸續訂定相關實施規則,使我國之都市更新法制日趨完備。

我國都市更新事業方興未艾,政府於民國98年間,亦將都市更新列為國家重要政策之一。政府基於鼓勵、促進都市更新之立意,盼吸引民間資源投入,遂逐步修法放寬實施都市更新之要件,以簡化流程、降低門檻、提高獎勵來增加誘因,以促使民間不動產開發相關業者主動參與都市更新。

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江中信編著‧詹氏書局發行

1.書作者於2005年進入台北市都市更新處服務,曾接解大量都市更新案件,透過本書將主管機關經過中央與地方的書面解釋,研商觀點加以彙整,編輯成本書,有利於實施者、主管機關、地主、顧問公司清楚掌握都市更新的機制。

2.台灣都市更新條例的立法,參考大量日本法令,建立了11項特色,即(1)建立整體更新制度;(2)健全更新事業主體;(3)縮短行政審核程序;(4)建立強制參與更新制度;(5)公有土地的取得與處理;(6)建立權利變換制度;(7)建立不動產證券化制度;(8)建立建築容積獎勵辦法;(9)建立建築容積移轉辦法;(10)建立稅捐減免的獎勵誘因;(11)建立監督與管理制度。

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竹內厚編著‧新星出版社出版

1.不動產買賣涉及法律知識,世界各地皆如此,本書作者是日本執業律師,透過豐富的實務經驗,介紹從事不動產買賣不管「買方」或「賣方」均應具備法律知識。

2.不動產買賣的法律知識包括:「何謂不動產」、「買賣契約的知識」、「契約訂立、效力與解除」、「分辨廣告及仲介業者」。

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都市更新輕鬆做──法規篇

吳紹琥編著‧茂榮書局

1.本書作者基於「都市更新」是中央及各地方積極推動的重要政策,對市容改善、擴大內需及增進公共安全均有助益;因感於各界對法規的查詢及研究日增,於是集結成本書,作為工具書,俾利翻閱查詢。

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台北市都市更新機制與推動策略 
邊子樹處長-台北市地政士公會

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財團法人都市更新研究發展基金會著及出版

1.「都市更新」是以公共利益為前提,為都市實質環境與機能帶來全面性的改變,甚至更廣泛地帶動經濟環境的改善,創造更多的工作機會改善都市經濟,建造符合永續發展的建築,引入豐富的文化活動,活化都市等。

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董增華著‧白利本

1.      直轄市、縣﹝市﹞政府可依據《都市計畫法》、《都市更新條例》的規定,劃定「都市更新範圍」,以台北市為例,至民國97324日止,共336處劃為「都市更新」範圍,其中台北市府劃定有212處,自行劃定有124處。

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茂榮書局編印‧民國952月修正版

1.      我國為促進都市土地有計畫的再開發利用,復甦都市機能,改善居住環境,增進公共利益,而制訂《都市更新條例》。該條例將「都市更新」定義為依《都市更新條例》所定程序,在都市計劃範圍內,實施「重建」、「整建」或「維護措施」。

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