躍然紙上－－傑出學長，頂尖律師
欣喜學長蔡文斌大律師的自傳《像我這樣的法律人》出版了，峰峰相連般的精采記事照映紙上。文如人，俐落；筆帶鋒，有勁！他一肩挑起撰寫、改稿等等繁瑣的出版作業，親力而為，既寫實也寫真地將生平歲月濃縮，完成了這本自傳。我放進出版社口袋的法律人名單，醞釀成書的速度稍嫌慢些，蔡大律師卻如疾劍飛行，在我邀稿後不多久，熱騰騰的書稿便掛號送進辦公室，讓身為永然文化創辦人的我不禁喟嘆：眾裡尋他，原來他在燈火闌珊處！
我不驚訝。這就是蔡大律師的風格，一如他筆下的他，行事作風活力十足，簡潔有力！閱讀他的稿件同時，我眼前上映著他於若干會議中的影像，沉穩不多言，廣納意見，只適時地提言，一提便針砭入裡、擲地有聲。猶記得我擔任第八屆「兩岸經貿交流權益促進會」理事長時，他是常務監事，在理監事會議中，提出「專款專用」概念，莫讓募款所得流於關門餐會的形式而無見地，並當場捐款當引子，拋磚引玉，獲得其他理監事紛紛解囊，促成本會走出餐廳，夥同眷屬到郊外踏青、採茶，會員們感情更上層樓。
購買預售屋，在尚未完工而產權也未登記在買受人名下前又中途出售，原買受人是否需要申報財產交易所得？
依《所得稅法》第14條第1項第7類第1款規定，凡財產及權利因交易而取得之所得，屬「財產交易所得」，應以交易時之成交價額，減除原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額，併計綜合所得總額課稅。因此，預售屋在興建階段的買賣，尚未辦理所有權第一次登記（保存登記），在結構體完工前，所有權仍在建設公司名下，買方只是取得房屋與土地所有權將來移轉的權利，並不屬於不動產移轉，出售該「權利」時，如有產生價差所得，屬於《所得稅法》所訂的「財產交易所得」，必須申報綜合所得稅，申報時，要以交易時的成交價額，減除原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額（依《所得稅法》第14條第1項第7類第1款規定）。另外，如有出售預售屋未詳實申報之情形，《稅捐稽徵法》第48條之1也明定有納稅義務人須自動補報並繳納所漏稅款之規定。
依財政部83年2月8日台財稅第831583118號函釋，個人出售房屋（含預售屋），計算其財產交易所得可減除之成本及費用：一、成本：包括取得房屋之價金、購入房屋達可供使用狀態前支付之必要費用（如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等）、於房屋所有權移轉登記完成前，向金融機構借款之利息暨取得房屋所有權後使用期間支付能增加房屋價值或效能非二年內所能耗竭之增置、改良或修繕費。二、移轉費用：為出售房屋支付之必要費用，如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等。至於取得房屋所有權後，於出售前支付之各項費用，除前述轉列房屋成本之增置、改良或修繕費外，其餘如使用期間繳納之房屋稅、管理費及清潔費、金融機構借貸利息等，均屬使用期間之相對代價，不得列為成本或費用減除。
依據民國104年4月8日聯合報A14版政治大學地政系特聘教授張金鶚投書「我有個夢…人人都是有巢氏」乙文，提到居住問題一向社會大眾關心，過去強調「住者有其屋」的自有房屋居住目標，到現在強調「有土斯有財」的投資房屋賺錢目標。如此也導致房屋市場結構性轉變，造成房價高漲雖對居住者不合理，但對投資者卻仍有上漲空間的預期。就房屋本質言，提供安全舒適的居住應是原本目的，投資賺錢應是後來的附加價值。這也說明房屋的居住使用（消費）與居住商品（投資）雙重特性，兩者發生衝突，應回歸房屋本質，以使用消費為主、商品投資為輔，不要本末倒置。
居住正義的內涵至少包括三部分：第一是「健全房市」，確保市場機制健全，透明房市資訊，避免哄抬炒作；第二是「居住公平」，擁有多屋與豪宅者應多負擔居住成本，而擁有一屋自住者少負擔居住成本；第三是「居住保障」，確保每人的居住權利與品質，特別要保障弱勢者確保其租得起適合房屋居住。政府若能透過上述三方向的努力改革，應可讓人民感受到政府落實居住正義的決心，對未來可以有能力居住在適合住宅產生希望。房市長期不合理，改革必有陣痛，只要能讓多數的居住者不受到影響，而少數既得利益的投資者扭轉至合理方向，即應堅持改革之路線。身為長期的住宅教育研究者，我有個夢想，台灣人民只要努力便可以居住在舒適的房屋裡，達到「住者適其屋」的目標。
張教授在其文中提及了居住正義的三個內涵，的確是從政者可以評估考量的方向，先建立良好的市場交易機制，再透過稅負制度來調整每一家庭所負擔的居住成本，最後讓人人都能適其屋；現行政府對房市地努力像多頭馬車，頭痛醫頭、腳痛醫腳，缺乏一個整體規劃及目標，為了壓抑房價就提高稅負，卻未必真能創造出更多平價住宅的供給，讓「住者適其屋」。
依據民國104年4月17日經濟日報A18版記者陳美珍所撰「財長：房地合一 未胎死腹中」的報導，行政院遲未拍板房地合一、實價課稅版本，外界猜測課稅案恐已「胎死腹中」，財政部長張盛和表示，行政院需要思考的面向更廣，目前仍持續溝通中，並非「胎死腹中」。財政部版房地合一、實價課稅方案，行政院民國104年3月30日由政務委員杜紫軍審查完竣，但留下包括稅率、日出條款與自用住宅免稅門檻，及長期減徵優惠方式未做決議，留待行政院長毛治國決定。
行政院審查會未決議的部分，例如財政部版建議個人稅率按持有期間分四級課徵，未滿一年出售者課35%、一年以上未滿二年課30%；二年以上未滿十年課17%、十年以上課12%；自用住宅部分，仍採售價新台幣4,000萬元以下完全免稅；施行日期也維持自2016年1月1日起。
筆者認為房地合一稅是政府既定的政策方向，應儘速作為審議並送進立法院審查，因為政策的搖擺不定，會造成許多購屋者或出售房屋者在決策上充滿了不確定性，容易衍生房地市場交易的不穩定，進而對國內經濟造成衝擊。
依《所得稅法施行細則》第17條之2第1項規定，個人出售房屋，如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者，其財產交易所得之計算，依法核實認定；其未申報或未能提出證明文件者，稽徵機關得依該部核定標準核定之。因此可知，在財產交易所得方面，係以「核實認定」為原則；僅在納稅義務人未申報或未能提出證明文件者，才由國稅局依核定標準核定申報財產交易所得。
又根據財政部所頒布的《103年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定》，同樣也提到「個人出售房屋，已提供或稽徵機關已查得交易時之實際成交金額及原始取得成本者，其財產交易所得額之計算，應依所得稅法第14條第1項第7類相關規定，核實認定。」；換句話說，稽徵機關可以透過「實價登錄」得知實際成交金額和原始取得成本者，必須核實申報，不能用標準核定申報之方式，只有在「個人出售房屋，未依前點規定申報房屋交易所得、未提供交易時之實際成交金額或原始取得成本，或稽徵機關未查得交易時之實際成交金額或原始取得成本」時，才能依「交易所得標準」核定申報。
所謂的財產交易所得標準核定申報，一般來說，都是國稅局按房屋評定現值之一定百分比核定，其標準依據各地區有所不同。以台北市為例，為48%（豪宅）或42%（一般住宅）、新北市為36%（新店、板橋）或14～33%（依各地區有所不同）。
2015年5月13日旺報A4版刊登李永然律師專訪，針對大陸國務院11日發布的《關於稅收等優惠政策相關事項的通知》發表看法。李律師認為，此規定是對《62號文》的折衷作法，該文的頒布，彰顯兩岸對投資糾紛的良好溝通，可視作一種典範，是很好的結果。
專訪全文如下：
申報不動產交易所得時，須以「核實認定」為優先，也就是以實際出售價格，扣除「取得成本」及「移轉費用」後，計算出售屋所得來課稅。其中「取得成本」是指取得房屋的價金、使用前一切的必要費用，包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費……等，以及購屋貸款利息、修繕費……等。而「移轉費用」則有仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。
自民國103年度開始，售屋所得申報財產交易所得時，須優先採「核實認定」方式，將賣屋所得併入綜合所得稅申報。由於稅法規定繁雜，如果可以收集較完整的「取得成本」及「移轉費用」等證明文件，就能爭取更多的節稅空間。因為若無法舉證買進成本時，就須以房屋評定現值或實際銷售價格比例來核算所得，若當初取得成本較高，對納稅人就較為不利。
舉例而言，假設當初房屋以新台幣五百萬元買入，後來又以新台幣一千萬元售出，售出時房屋之評定現值為新台幣一百萬元、土地公告現值為新台幣三百萬元，則是以出售的價格（一千萬元）減除買入的價格（五百萬元）再減除取得房屋之相關必要費用後，再乘上出售房屋時房屋之評定現值（一百萬元）占出售時房屋評定現值加出售時土地公告現值總和（四百萬元）之比率，即為財產交易所得金額。
根據《所得稅法》第4條第1項第16款、第14條第1項第7類之規定，所謂的「財產交易所得」，是指財產及權利因交易而取得之所得，其所得之計算分項包括：一、出價取得的財產和權利，以它出售時的成交價額，減去原來取得時的成本及因取得、改良及移轉該項財產或權利而支付之一切費用後的餘額為所得額；二、因繼承或贈與而取得的財產或權利，以它出售時的成交價額減繼承時或受贈與時的時價，及因取得、改良及移轉該項財產或權利而支付之一切費用後的餘額為所得額。三、個人出售土地及家庭日常使用之衣物、家具，其交易所得依法免納綜合所得稅。
所以，財產交易所得主要包括個人出售房屋、公司未發行或不必發行股票之股權移轉和個人在中華民國境內從事三十天期商業本票利率期貨契約及中華民國十年期政府債券期貨契約交易之所得。至於出售股票的證券交易所得，自79年1月1日起停止課徵所得稅，停止課徵期間所發生之證券交易損失，亦不得自所得額中減除。
又依據《所得稅法》第71條之規定，納稅義務人應於每年5月1日起至5月31日止，填具結算申報書，向戶籍所在地或任一國稅局，申報前一年度內綜合所得總額及有關減免、扣除額，計算並結算其應納稅額或應退稅金額，進行申報並自行繳納。如果您有發生所得，而金額未超過當年度規定之免稅額及標準扣除額之合計數者，就不用辦理結算申報；但申請退還扣繳稅款及可扣抵稅額者，仍應辦理結算申報。
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