永遠自然─李永然律師部落格

文◎李永然律師
一、政府為了打房，推出房地合一稅

文／永然地政士聯合事務所李廷鈞地政士．劉芝容地政士
　　台灣近年來因為人口老化與房價跌幅小，年輕人買不起房子，等著繼承父母的房產或是由父母贈與給子女，故導致繼承與贈與案件的數量年年攀升，而其中也有很多民眾是為了規劃資產做「節稅」的考量。但「房地合一」上路後，不管是繼承或是受贈的不動產，在出售時反而會被課高額的稅！

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　文◎永然地政士事務所黃文賢顧問
　　民國105年7月14日工商時報A17版記者王姿琳所撰「地價漲、自用節稅九月22日前提申請」的報導稱：民國103年適逢3年一度調整公告地價年度，將影響民眾繳交地價稅額。財政部指出，現行稅法規定，地價稅開徵與繳納期間為每年11月，課稅期間為當年度1月1日至12月31日，但以8月31日為納稅義務基準日，即當天土地登記簿上所記載土地所有權人或典權人，為地價稅的「納稅義務人」，民眾可藉由申請自用住宅用地方式節稅，根據《土地稅法》規定，自用住宅用地、工業用地優惠稅率分別為千分之二、千分之十，凡納稅義務人或其配偶、直系親屬辦妥戶籍登記，無供營業或出租使用的住宅土地，總面積不超過都市地區300平方公尺、非都市地區700平方公尺，即可以享有較輕稅率之優惠，則須在105年9月22日前申請核准才適用，呼籲民眾可申請適用特別稅率或減免地價稅等以減輕稅負，並須留心申請期限，針對公告地價調整將影響應納地價稅，民眾可申請適用特別稅率或減免地價稅等以減輕稅負，騎樓用地、巷道用地可免徵地價稅，符合相關規定者，最遲應於地價稅開徵的40日前（即9月22日）向土地所在地稅捐機關申請，才可透過自用節稅規畫的方式減輕稅負。

                                                                                         文◎永然地政士事務所黃興國地政士
　　依據民國105年7月7日經濟日報A4版記者潘姿羽所撰「公告地價兩年一調 推動修法」的報導，民國105年全國公告地價較前次平均調升30.5%，創下22年來最大漲幅，引發反彈聲浪。內政部表示，公告地價調升是實現土地正義、促進賦稅公平的作法，此外，公告地價從現行「三年」一調改為「兩年」一調，已凝聚共識，未來會透過修正《平均地權條例》來落實。現行規定，地方政府每三年調整一次公告地價，而公告地價是課徵地價稅的參考依據，將影響土地所有權人的持有成本。地政司副司長施明賜指出，民國105年全國公告地價占一般正常交易價格比率為20.5%，與民國102年20.1%相當。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    文◎李永然律師
一、前言
　　「非中華民國境內居住的個人」也可能會在我國出售其在中華民國境內所有的不動產，因台灣自民國105年1月1日起依新修正的《所得稅法》規定，實施「房地合一課稅」新制；此時「非中華民國境內居住的個人」就有瞭解相關規定的必要，筆者願藉本文予以剖析。

　　房地合一持有期間原則上自「土地取得日」起至「交易日」止，土地取得日和交易日，原則上除法律有特別規定之情形外，均以地政機關之「登記完成日」為準。持有期間的計算在房地合一的稅率上會有很大的差別，原則上持有期間越長，稅率越低，對於納稅義務人越有利。
　　然而，在某些特殊情形，法律規定可以與前一位所有權人合併計算房地持有期間，藉以達成適用較低稅率的效果。在《房地合一課徵所得稅申報作業要點》第5點規定，因繼承或受遺贈取得、夫妻贈與、自住房屋自地自建或合建分屋等三種情形，得以合併計算取得期間。
　　該要點第5點第1款規定：「個人因繼承、受遺贈取得房屋、土地，得將被繼承人、遺贈人持有期間合併計算。但依本法第四條之五第一項第一款規定計算持有期間，得併計之期間，應以被繼承人、遺贈人或其配偶、未成年子女已於該房屋辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用為限。」因繼承或受遺贈取得者，因為並非屬於惡意炒房的行為，是不得已而自然發生，因此讓其持有期間能與被繼承人合併計算。但須注意，如果要主張自住滿六年的免稅額，仍以辦竣戶籍登記且無出租、營業的情形為限。
　　該要點第5點第2款規定：「個人取自其配偶贈與之房屋、土地，得將配偶持有期間合併計算。但依本法第四條之五第一項第一款規定計算持有期間，得併計之期間，應以個人或其配偶、未成年子女已於該房屋辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用為限。」依據《遺產及贈與稅法》，夫妻間贈與房產免稅，而考量我國民情，夫妻間相互贈與房產是人之常情，若於贈與之後出售，反而因為持有期間變短而不能適用較優惠的稅率，並不合理，因此給予其合併期間計算。

　　所謂「房地合一稅」，事實上是「財產交易所得稅」的一種，過去出售房地，僅就房屋的部分課徵所得稅，併入綜合所得稅依年度申報繳納；而「房地合一稅」實施之後，則針對交易之實際利得，課徵房地交易所得稅。
　　根據《所得稅法》第14條之4第1項規定：「第四條之四規定之個人房屋、土地交易所得或損失之計算，其為出價取得者，以交易時之成交價額減除原始取得成本，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額；其為繼承或受贈取得者，以交易時之成交價額減除繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅，不得列為成本費用。」簡而言之，就是以內政部「實價登錄」的金額為基準，成交價扣除取得成本之所得，再扣除費用後的金額為「所得額」；如果是繼承或受贈而取得，因為沒有實價，因此改用申報遺產或贈與稅時的「土地公告現值」加上「房屋評定現值」作為取得成本（由此可知，在房地合一實施之後，繼承或受贈取得房地，將來在出售時，由於取得成本計算上較低，會被課徵較高的房地合一稅，較不利於納稅義務人）。
　　同條第3項規定：「個人依前二項規定計算之房屋、土地交易所得，減除當次交易依土地稅法規定計算之土地漲價總數額後之餘額，不併計綜合所得總額，按下列規定稅率計算應納稅額……」也就是說，計算出「所得額」之後，還要再扣除土地公告現值的漲價總數額之後，再依不同情形適用不同稅率，獨立申報繳納。
　　計算房地合一房地交易稅之公式如下：

李　序
　　台灣都會區近幾年面臨自SARS以來的房價大幅上漲，「買不起房」成為有些民眾的夢魘，「房價過高」更連年高居十大民怨之首，在社會大眾高呼要求「居住正義」之下，使得政府藉機進行不動產稅制的改革，並祭出各項的「打房措施」，包括調高房屋稅、課徵囤屋稅、奢侈稅等等……，台北市還開徵了「豪宅稅」；而在房地產交易方面，將於明年（民國105年）1月1日正式實施「房地合一課稅」，此項新稅制的實施，對於民眾的權益影響甚巨。
　　財政部為了改善舊有不動產交易稅制的缺失，健全不動產稅制，推出「房地合一課稅」新制，已於立法院通過《所得稅法》的修正。依據民國104年6月24日總統令修正公布的《所得稅法》規定，自民國105年1月1日實施；新制即將上路，對於民眾出售房地產後課徵所得稅的規定有很大的改變，因此想要進行節稅，就必須對此項制度的相關法令規定多加了解，以避免自身權益受損。
　　為了讓民眾對於房地合一課稅新制有所了解，「永然法律基金會」計畫出版《房地合一新稅制法律手冊》，邀請地政、會計稅務等領域的專業人士，包括資深地政士黃振國、資深會計師鄭惠秋結合永然地政士事務所李廷鈞地政士、黃興國地政士、黃文賢顧問及本人共同執筆，將房地合一課稅新制實施後，對相關課稅應有的認識、如何申報、如何計算稅額、逾期申報或短、漏報的罰則等……內容加以解說。希望本手冊對於民眾在未來買賣、投資不動產時，房地合一稅如何課徵、……等法律實務有更深入的了解，俾使自身權益更有保障！

一、政府為打房修訂《房屋稅條例》
　　近年來台灣最夯的話題就是「居住正義」、「打房」，儼然敢高唱「居住正義」、「打房」，就是代表關心社會弱勢者的「居住權」；殊不知保障人民的「居住權」是有賴落實《住宅法》的實施，實現「人人有屋住」的理想，而不是一昧「打房」、「仇富」，導致胡亂修法，而殃及無辜，甚至侵及人權之保障。
　　在政府的打房措施中，有一項即是修訂《房屋稅條例》第5條，由於該條例中針對「住家用房屋」、「非住家用房屋」，訂有容許各地方政府得透過自治條例之訂定的方式而決定其稅率。竟然出現於郝龍斌前市長主政時之台北市政府提案於台北市議會通過《台北市房屋稅徵收自治條例》修正案，該條例已於民國103年7月1日施行，實施迄今僅年餘，就引來相當多之爭議，迫使繼任之柯文哲市長不得已提出《台北市房屋稅徵收自治條例》之修正草案，並已於台北市市政會議通過。筆者藉本文透過與台北市以外其他縣市房屋稅徵收自治條例之規定的比較，剖析《台北市房屋稅徵收自治條例》之違憲，盼能藉此引起各界之正確認識。
二、稅法訂定必須符合「租稅公平、量能課稅」之租稅正義

自序
　　民國100年6月1日開始施行《特種貨物及勞務稅條例》（俗稱「奢侈稅」），為打擊短期不動產交易，另課特種貨物稅，開創了我國不動產稅以實際交易價格課稅的第一步。嗣於101年8月1日起，藉由修改《平均地權條例》、《不動產經紀業管理條例》與《地政士法》相關條文，實施不動產買賣的「實價登錄」，接續不動產稅制改革的第二步。民國104年6月5日立法院三讀通過《所得稅法》增訂條文與《特種貨物及勞務稅條例》停課不動產部分之奢侈稅，完成不動產稅制改革的第三步。