文／永然地政士聯合事務所李廷鈞地政士．劉芝容地政士
台灣近年來因為人口老化與房價跌幅小，年輕人買不起房子，等著繼承父母的房產或是由父母贈與給子女，故導致繼承與贈與案件的數量年年攀升，而其中也有很多民眾是為了規劃資產做「節稅」的考量。但「房地合一」上路後，不管是繼承或是受贈的不動產，在出售時反而會被課高額的稅！
自民國105年起實施的「房地合一課徵所得稅」制度，房屋及土地出售時，應計算房屋、土地全部實際獲利，並減除已課徵土地增值稅的土地漲價總數額後，就餘額部分課徵所得稅。而所謂「實際獲利」，在買賣指的是實際的賣價扣掉成本（當初取得的買價）所得的獲利；但在受贈或是繼承的時候，所謂的「成本」，卻是繼承或受贈當時房屋的評定現值及土地公告現值，按政府發布的消費者物價指數調整後的價值。因房屋的評定現值與土地公告現值往往比市價低很多，故由受贈或繼承取得的房地要出售移轉時，就會因取得成本低，「實際獲利」高，而被課較高額的稅，相當不划算。
文◎永然地政士事務所黃文賢顧問
民國105年7月14日工商時報A17版記者王姿琳所撰「地價漲、自用節稅九月22日前提申請」的報導稱：民國103年適逢3年一度調整公告地價年度，將影響民眾繳交地價稅額。財政部指出，現行稅法規定，地價稅開徵與繳納期間為每年11月，課稅期間為當年度1月1日至12月31日，但以8月31日為納稅義務基準日，即當天土地登記簿上所記載土地所有權人或典權人，為地價稅的「納稅義務人」，民眾可藉由申請自用住宅用地方式節稅，根據《土地稅法》規定，自用住宅用地、工業用地優惠稅率分別為千分之二、千分之十，凡納稅義務人或其配偶、直系親屬辦妥戶籍登記，無供營業或出租使用的住宅土地，總面積不超過都市地區300平方公尺、非都市地區700平方公尺，即可以享有較輕稅率之優惠，則須在105年9月22日前申請核准才適用，呼籲民眾可申請適用特別稅率或減免地價稅等以減輕稅負，並須留心申請期限，針對公告地價調整將影響應納地價稅，民眾可申請適用特別稅率或減免地價稅等以減輕稅負，騎樓用地、巷道用地可免徵地價稅，符合相關規定者，最遲應於地價稅開徵的40日前（即9月22日）向土地所在地稅捐機關申請，才可透過自用節稅規畫的方式減輕稅負。
筆者認為，地價稅每三年調整一次，因為過去公告地價偏低，辦理自用住宅地價稅的節稅空間不大，民眾較沒感覺，但未來政府公告地價調漲，自用及非自用的地價稅差距變大，屆時就會有感覺，但開徵後再來注意節稅規劃，已是隔年才能適用，因此盼各位土地所有權人，必須注意自己權益，切記申請自用住宅稅率的地價稅開徵40日前（每年9月22日）向土地所在的地稅捐機關申請，如有不清楚地方，應請教專業地政士、會計師、律師等人員，才能減輕自己土地的稅負，藉以保障自己的權益！
文◎永然地政士事務所黃興國地政士
依據民國105年7月7日經濟日報A4版記者潘姿羽所撰「公告地價兩年一調 推動修法」的報導，民國105年全國公告地價較前次平均調升30.5%，創下22年來最大漲幅，引發反彈聲浪。內政部表示，公告地價調升是實現土地正義、促進賦稅公平的作法，此外，公告地價從現行「三年」一調改為「兩年」一調，已凝聚共識，未來會透過修正《平均地權條例》來落實。現行規定，地方政府每三年調整一次公告地價，而公告地價是課徵地價稅的參考依據，將影響土地所有權人的持有成本。地政司副司長施明賜指出，民國105年全國公告地價占一般正常交易價格比率為20.5%，與民國102年20.1%相當。
民國105年各縣市除了澎湖縣調降0.2%外，其餘縣市均調升，其中尤以宜蘭縣調升118%最多。施明賜副司長指出，這次平均調幅雖然較往年大，但對自用住宅用地所有權人實際增加狀況有限。內政部次長花敬群指出，未來會更細緻處理公告地價與市價落差的問題，達到區域間的平衡；做法便是配合實價登錄，建置一套估價模型系統，日後可藉由電腦的輔助達到估價目的，並以此縮小與市價的落差，進而使稅基能合理化。
文◎李永然律師
一、前言
「非中華民國境內居住的個人」也可能會在我國出售其在中華民國境內所有的不動產，因台灣自民國105年1月1日起依新修正的《所得稅法》規定，實施「房地合一課稅」新制；此時「非中華民國境內居住的個人」就有瞭解相關規定的必要，筆者願藉本文予以剖析。
房地合一持有期間原則上自「土地取得日」起至「交易日」止，土地取得日和交易日，原則上除法律有特別規定之情形外，均以地政機關之「登記完成日」為準。持有期間的計算在房地合一的稅率上會有很大的差別，原則上持有期間越長，稅率越低，對於納稅義務人越有利。
然而，在某些特殊情形，法律規定可以與前一位所有權人合併計算房地持有期間，藉以達成適用較低稅率的效果。在《房地合一課徵所得稅申報作業要點》第5點規定，因繼承或受遺贈取得、夫妻贈與、自住房屋自地自建或合建分屋等三種情形，得以合併計算取得期間。
該要點第5點第1款規定：「個人因繼承、受遺贈取得房屋、土地，得將被繼承人、遺贈人持有期間合併計算。但依本法第四條之五第一項第一款規定計算持有期間，得併計之期間，應以被繼承人、遺贈人或其配偶、未成年子女已於該房屋辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用為限。」因繼承或受遺贈取得者，因為並非屬於惡意炒房的行為，是不得已而自然發生，因此讓其持有期間能與被繼承人合併計算。但須注意，如果要主張自住滿六年的免稅額，仍以辦竣戶籍登記且無出租、營業的情形為限。
所謂「房地合一稅」，事實上是「財產交易所得稅」的一種，過去出售房地，僅就房屋的部分課徵所得稅，併入綜合所得稅依年度申報繳納；而「房地合一稅」實施之後，則針對交易之實際利得，課徵房地交易所得稅。
根據《所得稅法》第14條之4第1項規定：「第四條之四規定之個人房屋、土地交易所得或損失之計算，其為出價取得者，以交易時之成交價額減除原始取得成本，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額；其為繼承或受贈取得者，以交易時之成交價額減除繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅，不得列為成本費用。」簡而言之，就是以內政部「實價登錄」的金額為基準，成交價扣除取得成本之所得，再扣除費用後的金額為「所得額」；如果是繼承或受贈而取得，因為沒有實價，因此改用申報遺產或贈與稅時的「土地公告現值」加上「房屋評定現值」作為取得成本（由此可知，在房地合一實施之後，繼承或受贈取得房地，將來在出售時，由於取得成本計算上較低，會被課徵較高的房地合一稅，較不利於納稅義務人）。
同條第3項規定：「個人依前二項規定計算之房屋、土地交易所得，減除當次交易依土地稅法規定計算之土地漲價總數額後之餘額，不併計綜合所得總額，按下列規定稅率計算應納稅額……」也就是說，計算出「所得額」之後，還要再扣除土地公告現值的漲價總數額之後，再依不同情形適用不同稅率，獨立申報繳納。
李 序
台灣都會區近幾年面臨自SARS以來的房價大幅上漲，「買不起房」成為有些民眾的夢魘，「房價過高」更連年高居十大民怨之首，在社會大眾高呼要求「居住正義」之下，使得政府藉機進行不動產稅制的改革，並祭出各項的「打房措施」，包括調高房屋稅、課徵囤屋稅、奢侈稅等等……，台北市還開徵了「豪宅稅」；而在房地產交易方面，將於明年（民國105年）1月1日正式實施「房地合一課稅」，此項新稅制的實施，對於民眾的權益影響甚巨。
財政部為了改善舊有不動產交易稅制的缺失，健全不動產稅制，推出「房地合一課稅」新制，已於立法院通過《所得稅法》的修正。依據民國104年6月24日總統令修正公布的《所得稅法》規定，自民國105年1月1日實施；新制即將上路，對於民眾出售房地產後課徵所得稅的規定有很大的改變，因此想要進行節稅，就必須對此項制度的相關法令規定多加了解，以避免自身權益受損。
一、政府為打房修訂《房屋稅條例》
近年來台灣最夯的話題就是「居住正義」、「打房」，儼然敢高唱「居住正義」、「打房」，就是代表關心社會弱勢者的「居住權」；殊不知保障人民的「居住權」是有賴落實《住宅法》的實施，實現「人人有屋住」的理想，而不是一昧「打房」、「仇富」，導致胡亂修法，而殃及無辜，甚至侵及人權之保障。
在政府的打房措施中，有一項即是修訂《房屋稅條例》第5條，由於該條例中針對「住家用房屋」、「非住家用房屋」，訂有容許各地方政府得透過自治條例之訂定的方式而決定其稅率。竟然出現於郝龍斌前市長主政時之台北市政府提案於台北市議會通過《台北市房屋稅徵收自治條例》修正案，該條例已於民國103年7月1日施行，實施迄今僅年餘，就引來相當多之爭議，迫使繼任之柯文哲市長不得已提出《台北市房屋稅徵收自治條例》之修正草案，並已於台北市市政會議通過。筆者藉本文透過與台北市以外其他縣市房屋稅徵收自治條例之規定的比較，剖析《台北市房屋稅徵收自治條例》之違憲，盼能藉此引起各界之正確認識。
自序
民國100年6月1日開始施行《特種貨物及勞務稅條例》（俗稱「奢侈稅」），為打擊短期不動產交易，另課特種貨物稅，開創了我國不動產稅以實際交易價格課稅的第一步。嗣於101年8月1日起，藉由修改《平均地權條例》、《不動產經紀業管理條例》與《地政士法》相關條文，實施不動產買賣的「實價登錄」，接續不動產稅制改革的第二步。民國104年6月5日立法院三讀通過《所得稅法》增訂條文與《特種貨物及勞務稅條例》停課不動產部分之奢侈稅，完成不動產稅制改革的第三步。
換言之，「實價課稅」與「房地合一課稅」已經由三步驟完成。誠如財政部長所稱，不動產稅制改革的重大里程碑已達成。
推薦序
為了維護居住正義、改善貧富差距及合理配置社會資源，立法院已於民國（以下同）104年6月5日三讀通過房地合一稅制改革之《所得稅法》部分條文修正草案及《特種貨物及勞務稅條例》第6條之1修正案，將自105年1月1日起開始施行。這項房地交易所得稅新制加上已實施的不動產買賣「實價登錄」制度，成為我國近年來不動產稅制的重大變革。新法實施後，房屋及土地以合併後的實價總額扣除實際取得成本後，按實際獲利課徵所得稅，並於所有權完成移轉登記次日起三十日內申報並繳稅。面對新制度，相信許多民眾都盼望有更深入淺出的說明幫助正確理解及按規定合法申報。
好友黃振國先生為東吳大學法律系畢業，對於地政、稅務法規有多年之實務及教學經驗，其在本書以實例、圖解之方式，詳析房地交易所得稅之規定及各項實際操作之重點，是了解房地交易所得新制之最佳隨手工具書，相信必能對各界讀者有實質助益。謹書此文以為序。
李永然律師推薦序
近年來房價不斷攀升，不僅使國人望屋興嘆，更出現年輕人抱怨買不起房的現象，特別是「都會區」的情形益形嚴重，「房價過高」更因此成為台灣社會的十大民怨之一。
政府為平息民怨、正視民意，並實現「居住正義」，乃透過不斷與社會對話及修法，分階段進行「打房措施」。從實價登錄、調高房屋稅、課豪宅稅、囤房稅、奢侈稅、金融機構信用管制……等，終於走到最後一步──祭出「房地合一稅 」。
一、前言
「非中華民國境內居住的個人」也可能會在我國出售其在中華民國境內所有的不動產，因台灣自民國105年1月1日起依新修正的《所得稅法》規定，實施「房地合一課稅」新制；此時「非中華民國境內居住的個人」就有瞭解相關規定的必要，筆者願藉本文予以剖析。
二、何謂「非中華民國境內居住的個人」？
一、前言
我國為實施房地合一課稅，於民國104年6月24日將修正《所得稅法》的相關規定由總統公布，並自民國105年1月1日起施行。
《所得稅法》第14條之4規定房屋、土地交易所得，區分「中華民國境內居住之個人」與「非中華民國境內居住之個人」而有不同稅率的規定。
一、我國自民國105年元月1日起施行「房地合一稅」
國內為了實現居住正義，從實價登錄、《房屋稅條例》修正、金融機構信用管制，到「房地合一稅」，已告一段落。
為了施行「房地合一稅」，立法院日前修改《所得稅法》，總統也已於民國104年月日公布施行。
一、前言
台灣近年來「房地合一稅」的議題一直在媒體上被討論，隨著日前立法院三讀通過《所得稅法》的修正，而總統也於民國104年6月24日將修正條文予以公布，我國自民國105年1月1日起正式施行「房地合一稅」。
對於此一新制的施行，一般民眾相當關心的是何種情形可以免納所得稅？或者符合何種條件可以獲得一定金額的免稅所得稅？筆者願就前揭問題，藉本文予以探討。
2015年6月24日，李永然律師接受民視新聞採訪，李永然律師認為：
保障居住權，不是政府所謂的打房，因為打房的結果，會傷害到原本從事房地產工作者的工作機會，如果不合乎租稅公平原則，不合乎量能課稅，就是違返平等權，真正的居住正義，應該是該人人有屋住，而不是加稅打房，沒有能力買得起房子的民眾，政府透過住宅法，應該要興建社會住宅，進行租金補貼，這才是所謂的居住正義。
一、重購自用住宅扣抵稅額之意義
重購自用住宅扣抵稅額，係指出售自用住宅房屋（指所有權人或配偶、受扶養直系親屬於該地辦竣戶籍登記，須檢附出售及重購年度之戶籍資料，且於出售前一年內無出租或供營業用之房屋）有繳納財產交易所得之綜合所得稅額者，自完成移轉登記日起二年內，如重購自用住宅之房屋，其價額超過原出售價額，得於重購自用住宅房屋完成移轉登記之年度，由納稅義務人檢附向地政機關辦理移轉登記之契約書（即貼印花之公契或經法院公證之契約）申報抵減應納稅額，但原財產交易所得如已自財產交易損失中扣抵者不在此限。其先購後售者，亦有其適用。
二、適用重購自用住宅扣抵稅額之條件
依據《加值型及非加值型營業稅法施行細則》第21條規定，營業人以土地及其定著物合併銷售時，除銷售價格按土地與定著物分別載明者外，依房屋評定標準價格（含營業稅）占土地公告現值及房屋評定標準價格（含營業稅）總額之比例，計算定著物部分之銷售額。其計算公式如下：
定著物部分之銷售價格＝土地及其定著物之銷售價格×｛〔房屋評定標準價格×（1＋徵收率）〕÷〔土地公告現值＋房屋評定標準價格×（1＋徵收率）〕｝
定著物部分之銷售額＝定著物部分之銷售價格÷（1＋徵收率）
無論自然人或法人出售不動產，依《所得稅法》第14條第1項第7類財產交易所得規定，所得額為交易時之成交價額，減除原始取得成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額。所以自然人或法人之不動產遭法拍，不可以主張無須繳納財產交易所得稅。換言之，個人持有之不動產或公司營利事業的廠房，如遭致法院拍賣，仍會被視為個人或營利事業具有買賣性質的出售資產行為，即使拍賣價金全數用以償還債務及繳納稅費（如：土地增值稅、地價稅、房屋稅等），仍應計入「個人綜合所得」或「營利事業所得」總額，課徵「個人所得稅」或「營利事業所得稅」。而我國因為避免土地重複課稅，未對土地交易所得課徵個人所得稅及營利事業所得稅，所以法拍個人住宅或企業廠房、辦公室屬於「土地部分的價值增益部分」，可以免課徵個人所得稅及營利事業所得稅。
由此可知，只要法院依《強制執行法》之規定，拍賣債務人的財產者，即具有「買賣性質」的銷售行為，「拍定價格」即為「出售價格」。縱使個人或公司將拍賣價金全數用於清償債務，仍須按拍定價格減除取得成本、未折減餘額及相關處分費用（如移轉產生的費用）後，再乘上房屋土地現值比例後，計算出「個人財產交易所得」，併入個人綜合所得申報，或「出售資產增益所得」，併入其他所得申報。因此，被法拍的民眾或企業務必依規定計算所得額主動申報，以免因漏報課稅所得遭補稅處罰。
另外，提醒民眾，如因不動產遭致法院拍賣而產生「財產交易損失」（即出售時的法拍價額減去原來取得成本和一切改良費用後的餘額為負數時），則該「財產交易損失」可以扣抵當年度的其他財產交易所得；如果當年度不夠扣抵，往後「三個年度」的財產交易所得都可以主張扣除。其次，因法拍該不動產而增加的財產交易所得扣除相關成本及費用，無論餘額是否為負數，民眾皆應主動申報，以避免因自身計算錯誤而漏報課稅所得，事後遭致國稅局追稅，甚至產生罰鍰。
依據《遺產及贈與稅法》第10條第1項之規定：「遺產及贈與財產價值之計算，以被繼承人死亡時或贈與人贈與時之時價為準；被繼承人如係受死亡之宣告者，以法院宣告死亡判決內所確定死亡日之時價為準。」又同條第3項規定：「第一項所稱時價，土地以公告土地現值或評定標準價格為準；房屋以評定標準價格為準；其他財產時價之估定，本法未規定者，由財政部定之。」因此房地於贈與時，繳納贈與稅即是以贈與當年度之評定現值及公告現值乘以贈與稅稅率（10%）計算贈與稅。
然而已經申報繳納贈與稅或是核定免繳贈與稅受贈取得之不動產將來出售時，又該如何申報財產交易所得？
依據目前國稅局之見解，個人出售繼承或贈與取得之房地，其房屋交易損益計算，應依《所得稅法》第14條規定，以交易時之成交價額，減除繼承時或受贈與時該項財產之時價及因取得、改良及移轉該項財產而支付之一切費用後之餘額，為財產交易所得，併計綜合所得總額課稅。
